Судебная практика

В удовлетворении исковых требований о взыскании в двойном размере суммы задатка, уплаченного в связи с участием в торгах по продаже нежилого помещения, которые впоследствии были признаны недействительными, отказано, поскольку ответчик не уклонялся от подписания договора купли-продажи, следовательно, основания для взыскания задатка в двойном размере отсутствуют. По делу. Вологодская область.

Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2008 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Колтаковой *.*. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цымбаловой *.*., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом города Череповца к индивидуальному предпринимателю Буевой Виктор о расторжении договора купли-продажи от 21.06.2007 и встречному иску индивидуального предпринимателя Буевой Виктор к Комитету по управлению имуществом города Череповца о признании торгов от 14.06.2007 в части продажи нежилого помещения (магазина) площадью 85,3 кв. м, расположенного по адресу город Череповец, улица Рыбинская, дом 64, недействительными, признании недействительным договора купли-продажи от
21.06.2007, применении последствий недействительности сделки в виде взыскании с Комитета по управлению имуществом города Череповца двойной суммы задатка в размере 1 040 000 рублей,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования - муниципального образования Город Череповец в лице Мэрии города Череповца, с участием представителей:

от первоначального истца (ответчика по встречному иску) Глухов *.*. по доверенности от 25.12.2007 N 01-27/3179,

от первоначального ответчика (истца по встречному иску) Цветков *.*. по доверенности от 04.12.2007,

от третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Глухов *.*. по доверенности от 03.01.2008 N 01-20/4,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Буевой Виктор (далее - Буева *.*.) о расторжении договора купли-продажи от 21.06.2007.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на заключенный 21 июня 2007 года между истцом и ответчиком, по результатам проведенных торгов в форме аукциона, договор купли-продажи нежилого помещения (магазина) площадью 85,3 кв. м, расположенного по адресу город Череповец, улица Рыбинская, дом 64 (далее - договор, договор купли-продажи). В соответствии с пунктом 2.3 договора Буева *.*. обязана оплатить Комитету (продавцу) стоимость нежилого помещения в размере 5 300 000 рублей в течение 10 календарных дней с даты заключения договора. Обязательства по оплате Буевой *.*. не выполнены, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора и послужило основанием для обращения с исковым заявлением в арбитражный суд.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленный иск.

Свои требования истец основывает на пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункте 6.3 договора купли-продажи от 21.06.2007.

Ответчик Буева *.*. с
исковыми требованиями не согласилась, подала встречный иск, в котором заявила следующие требования: признать договор купли-продажи от 21.06.2007, заключенный между Комитетом и Буевой *.*., недействительным в связи с заключением его под влиянием заблуждения, взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 1 040 000 рублей.

Свои требования Буева *.*. мотивировала тем, что в результате введения ее в заблуждение относительно предмета торгов, она приобрела не тот объект недвижимости, который хотела приобрести и в торгах по продаже которого полагала себя участвующей.

В дальнейшем ответчик (истец по встречному иску) уточнил встречные исковые требования (л.д. 81) и просил признать торги от 14.06.2007 в части продажи нежилого помещения (магазина), площадью 85,3 кв. м, расположенного по адресу город Череповец, улица Рыбинская, дом 64 недействительными, в остальной части требования оставил без изменений.

В судебном заседании 20 мая 2008 года истец по встречному иску вновь уточнил исковые требования, указав, что просит применить реституцию (возвращение сторон в первоначальное положение), дополнительно пояснив, что о взыскании двойной суммы задатка просит в качестве применения реституции.

Свои требования по встречному иску Буева *.*. основывает на статье 15 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества“ от 21.12.2001 N 178-ФЗ (далее - Закон о приватизации), статьях 167, 178, 381, 499 ГК РФ.

Ответчик по встречному иску исковые требования по встречному иску не признал, в отзыве указал, что в информационном сообщении о проведении торгов была опубликована вся необходимая информация, нарушений закона не было, а при детальном изучении Вестника N 9 видно, что допущена техническая ошибка.

Определением суда от 22 апреля 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Муниципальное образование Город Череповец.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, отзыва не направило, представитель в судебном заседании поддержал доводы истца по первоначальному иску.

Распоряжением от 21 февраля 2008 года настоящее дело передано для рассмотрения другому судье, в связи с чем, в соответствии со статьей 18 АПК РФ рассмотрение дела начато сначала.

Исследовав доказательства по делу, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что исковые требования Комитета следует оставить без рассмотрения, а встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Как видно из материалов дела, в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации муниципального имущества на 2007 год, утвержденным решением Череповецкой городской Думы от 28.11.2006 N 146 (л.д. 9 - 11), решениями Комитета по управлению имуществом города Череповца от 02.05.2007 NN 24 - 30 (л.д. 12 - 18), Комитет объявил о продаже на аукционе объекта недвижимого имущества - нежилого помещения (магазина), общей площадью 85,3 кв. м, расположенного по адресу: город Череповец, улица Рыбинская, дом 64.

Информационное сообщение о проведении аукциона размещено в газете “Голос Череповца“ от 08.05.2007, являющейся официальным печатным изданием муниципального образования Город Череповец (пункт 10 статьи 10 Устава города Череповца, утвержденного постановлением Череповецкой городской Думы 08.08.2005 N 84).

Буева *.*. подала заявку на участие в аукционе по продаже находящегося в муниципальной собственности имущества нежилого помещения (магазина), площадью 85,3 кв. м по улице Рыбинской, дом 64 (л.д. 20). Протоколом N 3 от 14.06.2007 об итогах аукциона по продаже указанного выше объекта Буева *.*. признана победителем. Договор купли-продажи по результатам торгов подписан между Комитетом и Буевой *.*. 21 июня
2007 года. В соответствии с пунктом 2.3 договора купли-продажи ответчик по первоначальному иску обязалась уплатить Комитету стоимость нежилого помещения (магазина) в размере 5 300 000 рублей в течение 10 календарных дней с даты заключения договора, путем перечисления денежных средств на счет федерального казначейства, указанный в договоре. Обязательство по оплате Буева *.*. не выполнила, что для Комитета послужило основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи. При этом Комитет не представил суду доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного частью 2 статьи 452 ГК РФ, запрашиваемых определением суда. В судебном заседании представитель Комитета пояснил, что досудебное предложение о расторжении договора купли-продажи от 21.06.2007 в адрес ответчика не направлялось. Представитель Буевой *.*. со своей стороны также пояснил, что Буева *.*. не получала досудебного предложения о расторжении договора.

В связи с несоблюдением Комитетом порядка досудебного урегулирования спора, на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исковое требование о расторжении договора купли-продажи от 21.06.2007 подлежит оставлению без рассмотрения. В соответствии с частью первой статьи 149 АПК РФ уплаченная Комитетом государственная пошлина подлежит возврату ему из федерального бюджета.

Встречные исковые требования Буевой *.*. подлежат удовлетворению в части.

В соответствии с частью второй статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно части четвертой статьи 15 Закона о приватизации обязательному опубликованию в информационном
сообщении о продаже государственного или муниципального имущества подлежат, в том числе сведения о наименовании имущества и иные позволяющие его идентифицировать данные (характеристики имущества).

Информационное сообщение о проведении аукциона содержит сведения о продаже двух объектов недвижимости - нежилых помещениях (магазинах), расположенных в доме N 64 по улице Рыбинской в городе Череповце, обремененных договорами аренды сроком до 23 декабря 2007 года.

Одно из указанных помещений обозначено как лот N 2, другое - N 3.

Объекты лотов N 2 и N 3 имеют небольшую разницу в площади: лот N 2 - 96,7 кв. м, лот N 3 - 85,3 кв. м.

Никаких иных признаков, которые позволили бы бесспорно идентифицировать объекты недвижимости, выставленные на торги как лот N 2 и лот N 3, информационное сообщение не содержит.

В последнем абзаце сообщения указано, что ознакомиться с дополнительной информацией об объектах продажи претенденты на участие в торгах могут по адресу город Череповец, Советский проспект, дом 67А, кабинет N 6. Из материалов дела следует, что по указанному адресу находится Комитет по управлению имуществом города Череповца.

Буева *.*., узнав о проведении торгов из газеты “Голос Череповца“, обратилась в Комитет по управлению имуществом города Череповца с предложением принять участие в торгах. В Комитете Буевой *.*. в качестве дополнительной информации об объектах продажи предоставили Вестник N 9, который содержал информацию об объектах недвижимости, являющихся предметами торгов, в том числе фотографии, общую площадь, планы.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Вестник издается Комитетом по управлению имуществом города Череповца к каждым торгам, каждый Вестник имеет собственный номер, распространяется в Комитете среди посетителей и является изданием, имеющим целью информировать
потенциальных покупателей о предметах торгов (л.д. 73, 98).

Буеву *.*. заинтересовал лот N 3 - объект недвижимости, находящийся по адресу город Череповец, улица Рыбинская, дом 64, общей площадью 85,3 кв. м, начальной стоимостью 2 600 000 рублей, как следует из фотографии в Вестнике N 9 - магазин “Продукты“. Указанный магазин ответчик (по первоначальному иску) осмотрела на месте, после чего подала заявку на участие в торгах, заключила договор о задатке, оплатила задаток в размере 520 000 рублей. По итогам аукциона по продаже нежилого помещения (магазина) площадью 85,3 кв. м, расположенного по адресу город Череповец, улица Рыбинская дом N 64, Буева *.*. протоколом N 3 от 14.06.2007 признана победителем торгов. Стоимость объекта составила 5 300 000 рублей.

При подписании в Комитете по итогам торгов договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему 21 июня 2007 года, сотрудниками Комитета со ссылкой на ошибку в Вестнике N 9 Буевой *.*. сообщено, что ею приобретен магазин “Автозапчасти“.

В отзыве на встречный иск и в судебном заседании ответчик по встречному иску подтверждает, что в Вестнике N 9 была допущена техническая ошибка (л.д. 72, 74, 98). При этом указывает, что претендент на участие в торгах мог обнаружить эту техническую ошибку путем сложения площадей, указанных в плане объекта недвижимости (л.д. 58). Однако план содержит указания на площади не всех помещений, имеющихся в магазине, что исключает возможность обнаружения ошибки организатора торгов.

Кроме того, по мнению суда и в соответствии со статьей 448 ГК РФ, а также статьей 15 Закона о приватизации, претендент имеет право на полную и достоверную информацию о предмете торгов, в том
числе о сведениях позволяющих идентифицировать имущество (характеристики имущества). Данное право носит безусловный характер.

В материалы дела Комитетом представлены свидетельства о государственной регистрации права на объекты лота N 2 и лота N 3, технические паспорта, а также правоустанавливающие документы (л.д. 87 - 99, 104 - 123). Данные документы также не позволяют с бесспорностью идентифицировать предметы торгов, обозначенные как лот N 2 и лот N 3.

Из технических паспортов, как и из Вестника N 9, следует, что предметы торгов, обозначенные как лот N 2 и лот N 3, имеют идентичные друг другу планировки, адреса и наименования - магазин. В экспликации одного из представленных технических паспортов поименовано помещение N 4 - “Помещение приема хлеба“, что косвенно могло бы свидетельствовать о том, что данный техпаспорт является техпаспортом магазина “Продукты“, однако учитывая, что в определенный период оба помещения использовались как магазины продуктов - магазин “Молоко“, магазин “Хлеб“ (что подтверждается Перечнем объектов социально-бытового назначения, являющихся собственностью АО “Северсталь“, передаваемых Комитету по управлению имуществом мэрии города Череповца (правоустанавливающий документ, л.д. 117), указанного признака явно недостаточно для определенной идентификации объекта.

Представитель Комитета в судебном заседании пояснил, что цель использования помещений была определена еще при строительстве дома.

Таким образом, ознакомление с этим техпаспортом и с правоустанавливающими документами не позволяет идентифицировать предмет торгов - магазин “Продукты“, не позволяет также и обнаружить ошибку в Вестнике N 9.

Описание нежилых помещений в свидетельствах идентично описанию в информационном сообщении о проведении торгов.

Таким образом, ни правоустанавливающее, ни правоподтверждающие, ни технические документы, ни дополнительная информация в Вестнике N 9 не позволяют с бесспорностью идентифицировать объекты торгов, обозначенные как лот N
2 и лот N 3.

Из имеющихся сведений о предмете торгов, заинтересовавшем Буеву *.*. лишь фотография могла являться характеристикой имущества, позволяющей его идентифицировать, как того требует ГК РФ и Закон о приватизации. Однако фотография не была опубликована в информационном сообщении, а в дополнительной информации (Вестник N 9) по признанию ответчика по встречному иску была допущена техническая ошибка (вместо фотографии магазина “Автозапчасти“ была опубликована фотография магазина “Продукты“), которая в конечном итоге и ввела в заблуждение претендента и участника торгов.

В качестве свидетеля судом допрошена участник торгов Малышева Людми (л.д. 98, далее - Малышева *.*.). Указанный свидетель показала, что принимала участие в торгах, проводимых Комитетом по управлению имуществом города Череповца 14 июня 2007 года. В Комитете в качестве дополнительной информации Малышевой *.*. выдали Вестник N 9, а при заполнении заявки пояснили, что объект торгов в заявке нужно указывать так же, как он указан в Вестнике N 9. Свидетель показала, что, как и Буева *.*., осмотрела помещение в месте его расположения и была уверена, что участвует в аукционе по продаже именно магазина “Продукты“, а о том, что в действительности участвовала в торгах по продаже магазина “Автозапчасти“ узнала после торгов от Буевой *.*.

Согласно части первой статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Под тождеством предмета сделки следует понимать полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны,
совершающей сделку. При этом речь идет не о потребительских свойствах предмета, а о его особенностях, которые характеризуют предмет как вещь особого рода.

Заблуждением является обстоятельство, без которого сделка не была бы совершена. При этом под заблуждением относительно тождества предмета сделки понимаются случаи, когда сторона, совершающая волеизъявление, объективно делает это в отношении предмета иного, нежели тот, на который была направлена ее подлинная воля.

По основанию статьи 178 ГК РФ договор может быть признан недействительным в том случае, если заблуждение относительно предмета сделки имело место в момент ее совершения.

Материалами настоящего дела подтверждается, что заблуждение Буевой *.*. имело место в момент совершения сделки, носит существенный характер, поскольку касается тождества предмета сделки, и является обстоятельством, относящимся к условию, без которого сделка не была бы совершена.

В результате действий, совершенных в форме сделки, имело место несоответствие волеизъявления истца по встречному иску его подлинной воле, в связи с чем возникли иные правовые и социально-экономические последствия, нежели те, которые истец действительно имел в виду.

Буева *.*. приобрела магазин “Автозапчасти“ вместо магазина “Продукты“, то есть совершенно иной объект. Узнав о том, что в результате ошибки в Вестнике N 9 приобрела магазин “Автозапчасти“, Буева *.*. в разумный срок (на четвертый день) извещает об этом Комитет по управлению имуществом, претензией от 25.06.2007 и просит вернуть ей уплаченный задаток в размере 520 000 рублей.

Таким образом, рассматриваемая в рамках настоящего дела сделка имеет признаки недействительности, обозначенные в статье 178 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ недействительность торгов влечет недействительность заключенного по его итогам договора.

Пункт 1 статьи 167 устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученной по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истец по встречному иску просит применить последствия недействительности сделки, в качестве таковых просит вернуть ему двойную сумму задатка, ссылаясь на необходимость применения статьи 381 ГК РФ.

Суд полагает не подлежащей применению статью 381 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4 статьи 448 названного Кодекса участники торгов вносят задаток, который подлежит возврату, если торги не состоялись, а также задаток возвращается лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

В силу пункта 5 той же статьи лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. При уклонении от подписания протокола лицо, выигравшее торги, утрачивает внесенный им задаток, а организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить победителю торгов убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее установленных сроков, а в случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков.

В данном случае путем продажи на торгах в форме аукциона осуществлялась приватизация муниципального имущества. Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, регулируются Законом о приватизации, статьей 18 которого предусмотрен порядок продажи государственного и муниципального имущества на аукционе.

В силу пункта 14 названной статьи, а также статьи 32 упомянутого Закона, пункта 19 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 585, после подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи. Таким образом, специальными нормами законодательства о приватизации, подлежащими применению в данном случае, предусмотрена необходимость подписания сторонами по результатам аукциона договора купли-продажи в виде одного документа.

Согласно статьям 329, 380 ГК РФ задаток представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательства. Торги являются способом заключения договора. Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Основания и порядок возврата задатка, внесенного за участие в торгах, установлены специальными правовыми нормами об организации и порядке проведения торгов. Из пункта 5 статьи 448 ГК РФ усматривается, что отрицательные последствия в виде утраты задатка либо выплаты двойной суммы задатка наступают для лица, уклоняющегося от заключения договора. Под уклонением лица от совершения каких-либо действий понимается несовершение этих действий по причине нежелания и отсутствия воли на их совершение.

Поскольку в данном случае со стороны Комитета по управлению имуществом города Череповца не имелось уклонения от заключения договора купли-продажи, суд делает вывод об ошибочности мнения истца об обратном и об отсутствии предусмотренных статьей 381, пунктом 5 статьи 448 ГК РФ оснований для взыскания с Комитета в пользу Буевой *.*. двойной суммы задатка.

Вместе с тем, основываясь на статьях 167, 178, 449 ГК РФ, стороны подлежат возвращению в первоначальное положение, то есть подлежат применению последствия недействительности сделки. Каждая сторона обязана вернуть другой полученное по сделке.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика по встречному иску пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Государственная пошлина, уплаченная Комитетом при подаче иска подлежит возврату ему из федерального бюджета в соответствии с частью первой статьи 149 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

решил:

исковое заявление Комитета по управлению имуществом города Череповца оставить без рассмотрения.

Возвратить Комитету по управлению имуществом города Череповца из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по исковому заявлению, уплаченной платежным поручением N 1153 от 23.10.2007 года. Выдать Комитету по управлению имуществом города Череповца справку на возврат государственной пошлины и платежное поручение N 1153 от 23.10.2007 года.

Признать недействительными аукцион, проведенный Комитетом по управлению имуществом города Череповца 14 июня 2007 года в части продажи нежилого помещения (магазина) общей площадью 85,3 квадратных метра, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Рыбинская дом N 64, и заключенный по его результатам между Комитетом по управлению имуществом города Череповца и Буевой Виктори договор купли-продажи от 21 июня 2007 года нежилого помещения (магазина) общей площадью 85,3 квадратных метра, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Рыбинская дом N 64,

Обязать Буеву Виктор в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу передать Комитету по управлению имуществом города Череповца по акту приема-передачи нежилое помещение (магазин) общей площадью 85,3 квадратных метра, расположенный по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Рыбинская дом N 64.

Обязать Комитет по управлению имуществом города Череповца в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить Буевой Виктор денежные средства в размере 520 000 рублей.

В остальной части встречного иска Буевой Виктор к Комитету по управлению имуществом города Череповца отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Череповца в федеральный бюджет 2000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Череповца в пользу Буевой Виктор 8 350 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья

*.*. КОЛТАКОВА