Судебная практика

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоответствие формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора. По делу. Республика Хакасия.

от 14 марта 2006 г. Дело N А74-1027/2005

Резолютивная часть решения объявлена 6 марта 2006 года

Решение подготовлено в полном объеме 14 марта 2006 года

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи *.*. Мельник

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

открытого акционерного общества “Саяны“, г. Абакан,

к индивидуальному предпринимателю Дроздовой Марин г. Абакан,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора,

общества с ограниченной ответственностью “Промсервис“, г. Сорск,

открытого акционерного общества “Сервиссаяны“, г. Минусинск,

общества с ограниченной ответственностью “Саяны-центр“, с. Боград,

общества с ограниченной ответственностью “Саянпромсервис“, г. Сорск,

о взыскании 276000 руб.,

при участии:

ответчика - предпринимателя Дроздовой *.*.,

ООО “Промсервис“ - Горшкова *.*. по доверенности от
03.12.2005,

ОАО “Сервиссаяны“ - Горшкова *.*. по доверенности от 16.02.2005,

ООО “Саяны-Центр“ - Горшкова *.*. по доверенности от 03.12.2005,

ООО “Саянпромсервис“ - Горшкова *.*. по доверенности от 03.12.2005,

при ведении протокола судебного заседания судьей *.*. Мельник,

установил:

Определением арбитражного суда от 19 апреля 2005 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью “Промсервис“, открытое акционерное общество “Сервиссаяны“, определением от 7 июня 2005 года - общество с ограниченной ответственностью “Саяны-Центр“, общество с ограниченной ответственностью “Саянпромсервис“.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 июля 2005 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 5 сентября 2005 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 ноября 2005 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 июля 2005 года и Постановление апелляционной инстанции от 5 сентября 2005 года отменены с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Республики Хакасия.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явился по неизвестным причинам.

Ответчик исковые требования не признал, в удовлетворении иска просил отказать.

Третьи лица - общество с ограниченной ответственностью “Промсервис“, открытое акционерное общество “Сервиссаяны“, общество с ограниченной ответственностью “Саяны-центр“, общество с ограниченной ответственностью “Саянпромсервис“ исковые требования не признали, указав, что право на распоряжение имуществом принадлежит обществу с ограниченной ответственностью “Промсервис“.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения сторон, арбитражный суд пришел к выводу о том, что требование истца не подлежит удовлетворению по основаниям, изложенным ниже.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо,
участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.

При указанных обстоятельствах в предмет доказывания по делу входит:

наличие между сторонами обязательств из договора аренды,

наличие или отсутствие у ответчика долга по платежам за пользование помещением в период действия договора,

факт нарушения арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы,

факт причинения убытков ответчиком, их размер,

виновное поведение причинителя вреда,

причинно-следственная связь между возникшими убытками и действиями ответчика.

Как следует из материалов дела, 30 июня 2003 года между открытым акционерным обществом “Саяны“ (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Дроздовой *.*. (арендатор) подписан договор N 35/2 аренды торговых площадей, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду площадь 23 кв. м, составляющую 2,6% общей площади помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 99, 2 этаж.

Срок действия договора установлен с 01.07.2003 по 30.09.2003 (пункт 2.4).

Указанная торговая площадь передана арендатору по акту от 30.06.2003.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами,
а соответствующий договор не считается заключенным.

Принимая во внимание, что в материалах дела имеется экспликация месторасположения торговых площадей, подписанная как арендодателем, так и арендатором, с указанием конкретного месторасположения спорного объекта аренды, арбитражный суд полагает доводы ответчика о незаключенности спорного договора ввиду неопределенности предмета данного договора несостоятельными.

Истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателя Дроздовой *.*. 276000 руб., в том числе 165600 руб. основного долга по договору аренды, 82800 руб. неустойки и 27600 руб. убытков на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также об обязании ответчика передать имущество, находившееся в аренде. Расчет взыскиваемых сумм в материалах дела имеется.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Спорное помещение, являющееся предметом договора аренды от 30.06.2003 N 35/2, в составе помещения N 14Н, литер А, общей площадью 1728 кв. м (2-й этаж, правое крыло, торговый зал ТК “Саяны“) передано открытым акционерным обществом “Саяны“ по акту приема-передачи от 18.01.2000 в уставный капитал открытого акционерного общества “Сервиссаяны“.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 19 МЮ N 066501 от 20 августа 2001 года, право собственности открытого акционерного общества “Сервиссаяны“ было зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 августа 2001 года, согласно свидетельству о государственной регистрации, площадь помещения N 14-Н составляет 1681,3 кв. м.

По акту приема-передачи от 29.08.2002 указанное недвижимое имущество было передано открытым акционерным обществом “Сервиссаяны“ в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью “Промсервис“.
Право собственности на объект недвижимости за обществом с ограниченной ответственностью “Промсервис“ зарегистрировано 25 июля 2003 года (свидетельство о государственной регистрации права серии 19 МЮ N 139647).

Общество с ограниченной ответственностью “Промсервис“ заключило договор аренды помещения N 14Н обществом с ограниченной ответственностью “Саяны-центр“ с правом передачи его торговых площадей в субаренду.

Между обществом с ограниченной ответственностью “Саяны-Центр“ и индивидуальным предпринимателем Дроздовой *.*. заключен договор субаренды торгового места N 30, находящегося в нежилом производственном помещении 14Н, расположенном по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 99, второй этаж.

В качестве подтверждения уплаты арендной платы за торговую площадь ответчиком представлены:

копия чека от 24.09.2003 на сумму 6800 руб. (ООО “Саянпромсервис“);

копия чека от 16.10.2003 на сумму 6900 руб. (ООО “Саянпромсервис“);

копия чека от 16.10.2003 на сумму 7620 руб. (ООО “Саянпромсервис“);

копия чека от 06.11.2003 на сумму 17664 руб. (ОАО “Саяны“);

копия чека от 06.11.2003 на сумму 15525 руб. (ОАО “Саяны“);

копия чека от 10.11.2004 на сумму 13176 руб. (ОАО “Саяны“);

копия чека от 08.12.2003 на сумму 13800 руб. (ОАО “Саяны“);

копия чека от 12.01.2004 на сумму 13800 руб. (ОАО “Саяны“);

копия чека от 05.02.2004 на сумму 13800 руб. (ОАО “Саяны“);

копия чека от 05.03.2004 на сумму 13800 руб. (ОАО “Саяны“);

копия чека от 11.05.2004 на сумму 13800 руб. (ООО “Саяны-Центр“);

копия чека от 09.06.2004 на сумму 3800 руб. (ООО “Саяны-Центр“).

Документов об оплате за остальной спорный период в материалы дела не представлено.

Исполнение обязательств по арендной плате в данном случае по распоряжению титульного собственника - общества с ограниченной ответственностью “Промсервис“ обществу с ограниченной ответственностью “Саянпромсервис“ и субарендодателю - обществу с ограниченной ответственностью “Саяны-Центр“ свидетельствует о добросовестном поведении ответчика.

Факт незаконного приобретения обществом с
ограниченной ответственностью “Промсервис“ помещения N 14Н путем его вывода из уставного капитала открытого акционерного общества “Сервиссаяны“ установлен решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24.12.2004 по делу N А74-3161/03-К1.

Акт передачи производственного помещения N 14-Н по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, N 99, литера А, площадью 1681,3 кв. м от общества с ограниченной ответственностью “Промсервис“ открытому акционерному обществу “Сервиссаяны“ в материалах дела отсутствует.

В качестве оснований возникновения права у арендодателя - открытого акционерного общества “Саяны“ на передачу спорного помещения в аренду истец и третье лицо - открытое акционерное общество “Сервиссаяны“ ссылаются на представленные ими в материалы дела агентские соглашения (от 23.02.2001, от 22.02.2002, от 06.01.2003, от 05.01.2004, от 03.01.2005) и акты приема-передачи к ним, аналогичные по своему содержанию.

Согласно указанным документам открытое акционерное общество “Сервиссаяны“ (“Принципал“) - собственник недвижимого имущества, расположенного по ул. Пушкина, 99 в г. Абакане на... втором этаже административно-производственного здания открытого акционерного общества “Саяны“, состоящего из помещения N 14-Н общей площадью 1728 кв. м (второй этаж, правое крыло, торговый зал ТК “Саяны“ N 3), передает данное имущество открытому акционерному обществу “Саяны“ (Агенту) в управление для совершения в отношении данного имущества любых сделок, не связанных с переходом права собственности на него.

По условиям договора Агент принимает имущество и осуществляет управление им в период действия настоящего соглашения, в том числе осуществляет комплекс мероприятий по охране и обеспечению функционирования имущества, в том числе заключает от своего имени договоры на охрану общественного порядка, договоры аренды, договоры на потребление электрической и тепловой энергии и т.п.

Заключая соответствующие сделки, Агент выступает от своего имени, в том числе от имени
арендодателя в договорах аренды, потребителя в договорах на поставку энергии, заказчика по договорам охраны и иным сделкам.

Согласно договору, вознаграждением Агента является доход по заключаемым им арендным договорам, который является собственностью Агента.

По условиям вышеуказанных агентских соглашений, срок действия договора составляет один год либо один год + 1 день, т.е. все агентские соглашения заключены на срок не менее года.

В соответствии со ст. 1011 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 (Поручение) или главой 51 (Комиссия) настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

Согласно ст. 990 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

Таким образом, предметом договора комиссии является именно совершение стороной сделки (сделок) с третьим лицом. Более того, из содержания п. 2 ст. 990 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предметом комиссии могут быть товары с условиями или без условий относительно ассортимента.

Поскольку предметом агентских соглашений товары не являются, довод истца о том, что агентские соглашения являются по существу договорами комиссии, не основан на нормах права.

Исходя из п. 3 ст. 1007 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом агентских договоров могут быть продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг.

Между тем, как следует из конструкции рассматриваемых “агентских соглашений“, указанные договоры содержат условие о передаче недвижимого имущества в управление на определенный договором срок.

Согласно п.
1 ст. 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации под договором доверительного управления имуществом понимается такой договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из указанной статьи, с учетом общего смысла норм гл. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, под доверительным управлением законодатель понимает длящееся использование вверенного управляющему имущества в интересах собственника посредством осуществления ряда юридических и фактических действий в пределах определенного срока, по истечении которого предполагается возврат имущества собственнику.

Согласно ст. 1013 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.

Учитывая, что предметом рассматриваемых агентских соглашений является именно недвижимое имущество, договоры предусматривают именно длящееся использование спорного имущества, арбитражный суд полагает обоснованным довод ответчика о том, что рассматриваемые агентские соглашения по своему содержанию относятся к договорам доверительного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 1016 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

срок действия договора.

Указанные необходимые условия предусмотрены агентскими соглашениями.

Небольшие различия в площади, указанной в свидетельстве о праве собственности открытого акционерного общества “Сервиссаяны“ и в агентских соглашениях,
по мнению арбитражного суда, не следует рассматривать как несогласование предмета договора, поскольку из актов приема-передачи, самого текста агентских соглашений состав имущества индивидуализирован и конкретно определен, т.е. их нельзя признать незаключенными.

В силу п. п. 1, 2 ст. 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Между тем, в силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательным условием договора продажи недвижимого имущества является его цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Принимая во внимание, что в агентских соглашениях и актах приема-передачи к ним стороны договора в письменной форме не согласовали условие о цене передаваемого помещения N 14-Н, арбитражный суд приходит к выводу о том, что агентские соглашения не соответствуют форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Доказательств регистрации агентских соглашений в установленном законом порядке истцом не представлено. Выписка из ЕГРП свидетельствует о том, что доверительное управление спорным помещением не зарегистрировано.

Таким образом, агентские соглашения о передаче спорного помещения в управление недействительны и в силу п. 1 ст. 167 не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью и недействительны с момента их совершения.

С учетом изложенного, договор
аренды между открытым акционерным обществом “Саяны“ и индивидуальным предпринимателем Дроздовой *.*. от 30.06.2003 ничтожен, поскольку не соответствует ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, на основании ничтожных сделок открытое акционерное общество “Саяны“ не приобрело правомочий от собственника сдавать имущество в аренду и не вправе требовать с ответчика - индивидуального предпринимателя Дроздовой *.*. на основании ничтожной сделки арендную плату, убытки в виде упущенной выгоды, неустойку и освобождения помещения.

Кроме того, на момент подачи искового заявления в арбитражный суд спорное помещение ответчиком фактически освобождено и не используется, что истцом не отрицается.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 4370 руб., в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца и уплачена им в полном объеме при обращении с иском в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Республики Хакасия или путем подачи кассационной жалобы в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья

*.*. МЕЛЬНИК