Судебная практика

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. По делу. Республика Хакасия.

от 8 июля 2004 г. Дело N А74-4529/03-К1

Резолютивная часть Постановления объявлена 1 июля 2004 г.

Мотивированное Постановление составлено 8 июля 2004 г.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи *.*. Мельник,

судьи *.*. Коноховой, судьи *.*. Ильиной,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества “Элха-Силк“, г. Москва, на решение арбитражного суда от 26 марта 2004 года по делу N А74-3549/03-К1, принятое судьей *.*. Сивириной.

В заседании участвовали:

от истца - Ляндрес *.*. (приказ от 08.01.2003, протокол от 08.01.2003), представители Ляндрес *.*. по дов. от 01.10.2003, *.*. Дмитриенко по ордеру от 17.06.2004 N 587,

от ответчика - *.*. Жатько по дов. от 13.01.2003 N 7, Шишлянникова *.*.
по дов. от 19.01.2004,

ЗАО “Саяны-Элха“ - внешний управляющий Чепрасова *.*. (определение АС РХ от 21.10.2003), представитель Кузьмин *.*. по дов. от 06.04.2004,

Бейского РайПО - Нестеров *.*. по дов. от 03.11.2002,

при ведении протокола судебного заседания судьей *.*. Ильиной.

Закрытое акционерное общество “Элха-Силк“, г. Москва, обратилось в арбитражный суд с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия о признании государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества “Саяны-Элха“, д. Дехановка Бейского района, на хлебокомбинат, расположенный по адресу: Бейский район, с. Бея, ул. Октябрьская, N 29А, литера ВВ1В2ББ1, соглашения от 03.11.2003, заключенного между ЗАО “Саяны-Элха“ и Бейским РайПО, незаконными (дело N А74-4529/03-К1).

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 декабря 2003 года исковое заявление принято к производству, в качестве заинтересованного лица для участия в деле привлечено закрытое акционерное общество “Саяны-Элха“, д. Дехановка Бейского района.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 января 2004 года в качестве заинтересованного лица для участия в деле привлечено Бейское районное потребительское общество, с. Бея.

Закрытое акционерное общество “Элха-Силк“, г. Москва, обратилось в арбитражный суд с заявлением к Бейскому районному потребительскому обществу, с. Бея Бейского района, внешнему управляющему закрытого акционерного общества “Саяны-Элха“ Чепрасовой Га г. Абакан, о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2003 (дело N А74-90/04-К1).

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 декабря 2004 года заявление принято к производству.

До судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просит признать права собственности на здание хлебокомбината, расположенное по адресу: Бейский район, с. Бея, ул. Октябрьская, 29А.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 января 2004
года для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 2 февраля 2004 года производство по делу N А74-4529/03-К1 и производство по делу N А74-90/04-К1 объединены в одно производство.

В соответствии с дополнением к исковому заявлению истец просил:

признать недействительным соглашение от 03.11.2003, заключенное между ЗАО “Саяны-Элха“ и Бейским РайПО;

признать недействительной регистрацию права собственности ЗАО “Саяны-Элха“ на здание, расположенное по адресу: с. Бея, ул. Октябрьская, 29А;

признать право собственности ЗАО “Элха-Силк“ на здание, расположенное по адресу: с. Бея, ул. Октябрьская, 29А.

Решением арбитражного суда от 26 марта 2004 года в удовлетворении требования о признании недействительным дополнительного соглашения от 03.11.2003 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 8 сентября 2000 г., заключенного между Бейским районным потребительским обществом и закрытым акционерным обществом “Саяны-Элха“, в признании недействительной государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества “Саяны-Элха“ на здание хлебокомбината, расположенное по адресу: Бейский район, с. Бея, ул. Октябрьская, 29А, в признании права собственности закрытого акционерного общества “Элха-Силк“, г. Москва, на здание хлебокомбината, расположенное по адресу: Бейский район, с. Бея, ул. Октябрьская, 29А, отказано.

Не согласившись с решением арбитражного суда от 26 марта 2004 года, закрытое акционерное общество “Элха-Силк“, г. Москва, обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части требований о признании недействительным дополнительного соглашения от 03.11.2003 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 8 сентября 2000 г., заключенного между Бейским районным потребительским обществом и закрытым акционерным
обществом “Саяны-Элха“ и признании права собственности закрытого акционерного общества “Элха-Силк“, г. Москва, на здание хлебокомбината, расположенное по адресу: Бейский район, с. Бея, ул. Октябрьская, 29А, отменить, принять новое решение, удовлетворив исковые требования истца.

В обоснование доводов заявитель апелляционной жалобы указал на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представитель ЗАО “Элха-Силк“ полностью поддержало доводы апелляционной жалобы.

Учреждение юстиции считает решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

ЗАО “Саяны-Элха“ считает решение законным и обоснованным.

Бейское РайПО поддержал доводы заявителя апелляционной жалобы ЗАО “Элха-Силк“, указав, что последний является добросовестным приобретателем имущества.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устное выступление лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывы на нее, апелляционная инстанция Арбитражного суда Республики Хакасия не находит оснований для отмены решения арбитражного суда от 26 марта 2004 года.

В соответствии со ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность обжалуемого решения только в обжалуемой части.

Как следует из исковых требований с учетом дополнений, предметом спора является: признание недействительным соглашения от 03.11.2003, заключенного между ЗАО “Саяны-Элха“ и Бейским РайПО; признание недействительной регистрации права собственности ЗАО “Саяны-Элха“ на
здание, расположенное по адресу: с. Бея, ул. Октябрьская, 29А; признание права собственности ЗАО “Элха-Силк“ на данное здание.

С учетом заявленных требований судом первой инстанции правильно определено, что в предмет доказывания по настоящему спору входит: способ защиты нарушенного права, соответствие оспариваемой сделки от 03.11.2003 требованиям действующего законодательства, оценка договора переуступки прав требования от 01.09.2001 на предмет заключенности, соответствие договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2003 требованиям действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что право собственности ЗАО “Саяны-Элха“ на хлебокомбинат общей площадью 1100 кв. м с кочегаркой (литер В1) общей площадью 90,5 кв. м, моторным цехом (литер В2) общей площадью 33,6 кв. м, складом (литер Б) общей площадью 86,1 кв. м, складом (литер Б1) общей площадью 70,5 кв. м по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, село Бея, ул. Октябрьская, N 29А, литера ВВ1В2ББ1, зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 ноября 2003 года сделана запись регистрации N 19-01/11-29/2003-527.1 и выдано свидетельство 19 МЮ N 151666 от 26 ноября 2003 года о государственной регистрации права. В свидетельстве о регистрации в качестве основания для регистрации указан договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.09.2000, заключенный между Бейским районным потребительским обществом и ЗАО “Саяны-Элха“ с дополнительным соглашением от 03.11.2003.

Оспариваемое истцом дополнительное соглашение от 3 ноября 2003 г. к договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.09.2000 содержит тот же предмет договора и уточнения о том, что имущество принадлежит продавцу на основании акта приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией) объекта от 25.08.1984, утвержденного решением исполнительного комитета Бейского районного Совета народных депутатов
Хакасской автономной области от 30.09.1984 N 158; а также о праве аренды на земельный участок под спорным объектом.

Оспариваемое истцом соглашение подписано от имени продавца председателем совета Бейского РайПО Грудининым *.*.

Из представленных в материалы дела документов следует, что полномочия председателя Совета Бейского РайПО Грудинина *.*. к моменту подписания спорного соглашения действительно истекли, однако новый председатель Совета Бейского РайПО не избран.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные.

Оспоримой является сделка недействительная в силу решения.

Ничтожными признаются сделки, недействительные по основаниям, которые названы в ст. ст. 144, 165 - 168, 169, 170 - 172 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражным судом первой инстанции в соответствии со ст. 183 Гражданского кодекса РФ сделан правильный вывод об оспоримости соглашения от 3 ноября 2003 г.

Спор о ничтожности сделки и ее последствий может возбудить любое лицо, в то время как оспоримая сделка признается недействительной только по заявлению лиц, указанных в ст. ст. 173 - 179 Гражданского кодекса РФ.

Поэтому обоснован вывод суда о том, что оспоримость сделки зависит от позиции заинтересованных в этом вопросе лиц, в частности, от позиции Бейского РайПО.

Соответственно, правильным является и вывод суда первой инстанции о том, что соглашение от 3 ноября 2003 г. может быть оспорено только участником данного соглашения, а не любым заинтересованным лицом, в том числе и ЗАО “Элха-Силк“.

С учетом изложенного решение суда в части отказа истцу в удовлетворении требования о признании недействительным соглашения от 03.11.2003 является законным и обоснованным.

В обоснование искового требования о признании права собственности на спорный объект ЗАО “Элха-Силк“ ссылается на два договора: договор переуступки прав от 01.09.2001
и на договор купли-продажи недвижимого имущества от 3 апреля 2003 г.

Согласно договору переуступки прав по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2001 покупатель (ЗАО “Саяны-Элха“) с согласия Продавца (Бейского РайПО) переуступает Правопреемнику (ЗАО “Элха-Силк“) свои права по договору купли-продажи недвижимого имущества от 8 сентября 2000 г.

Подлинный договор, представленный ответчиком - ЗАО “Саяны-Элха“, не подписан Правопреемником - ЗАО “Элха-Силк“.

С учетом названного обстоятельства арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора от 01.09.2001, а также о том, что данный договор не является основанием для изменения, возникновения или прекращения каких-либо гражданских прав, т.е. право собственности на основании этого договора у истца не возникло.

ЗАО “Элха-Силк“ в судебное заседание апелляционной инстанции представил для обозрения подлинный договор от 01.09.2001, подписанный всеми сторонами соглашения.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что наличие экземпляра договора, представленного ЗАО “Саяны-Элха“ без подписи ЗАО “Элха-Силк“, не является бесспорным доказательством незаключенности названного договора.

Оценивая условия договора переуступки прав по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2001, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно договору переуступки прав по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2001 покупатель (ЗАО “Саяны-Элха“) с согласия Продавца (Бейского РайПО) переуступает Правопреемнику (ЗАО “Элха-Силк“) свои права по договору купли-продажи недвижимого имущества от 8 сентября 2000 г.

В связи с заключением договора купли-продажи от 8 сентября 2000 года у сторон названного договора возникли следующие обязанности: у Бейского РайПО (продавца) передать здание хлебокомбината, а у ЗАО “Саяны-Элха“ (покупателя) принять указанное имущество и оплатить его.

В соответствии с актом приема-передачи объекта от 11 сентября 2000 года Бейское РайПО (продавец) исполнило свои
обязательства по договору купли-продажи, а ЗАО “Саяны-Элха“ приняло имущество и обязано было исполнить обязательства по оплате полученного имущества.

Из буквального толкования смысла договора переуступки прав следует, что ЗАО “Элха-Силк“ приняло на себя обязательства по оплате товара - здания хлебокомбината.

В соответствии со ст. 313 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Однако факт исполнения обязательства по оплате товара третьим лицом сам по себе не является основанием для возникновения права собственности на оплаченный товар у третьего лица.

Кроме того, пунктом 1.4 договора переуступки прав по договору купли-продажи недвижимого имущества 01.09.2001 Бейское РайПО (продавец) приняло на себя обязательство в срок не позднее 01.05.2002 перезаключить с ЗАО “Элха-Силк“ (правопреемником) договор купли-продажи недвижимого имущества. Договор с ЗАО “Элха-Силк“ заключается на прежних условиях.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании у договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются закл договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны закл договор, он не будет заключен.

Условие пункта 1.4 договора от 01.09.2001 свидетельствует о том, что названный договор является предварительным договором с указанием срока заключения основного договора не позднее 1 мая 2002 года.

В срок до 1 мая 2002 года договор купли-продажи спорного имущества между ЗАО “Элха-Силк“ и Бейским РайПО заключен не был, в связи с чем обязательства, вытекающие из договора переуступки
прав по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2001, прекратились.

Следовательно, правильным является вывод суда первой инстанции о том, что договор от 01.09.2001 не является основанием для возникновения права собственности ЗАО “Элха-Силк“ на спорное имущество.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 3 апреля 2003 г. Бейское РайПО (продавец) и ЗАО “Элха-Силк“ заключили договор купли-продажи имущества: здания хлебокомбината, с кочегаркой, моторным цехом, двумя складами.

Между тем, как следует из материалов дела, Бейское РайПО во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.09.2000 передало покупателю - ЗАО “Саяны-Элха“ по акту приема-передачи от 11.09.2000 следующее имущество: здание хлебокомбината, кочегарку, моторный цех, два склада (площади указаны в акте и соответствуют площадям по договору).

Ответчиком - ЗАО “Саяны-Элха“ в материалы дела представлены документы - письма Бейского РайПО от 18.10.2001 N 045 и от 08.10.2001 N 043 о перечислении денежных средств по договору купли-продажи и платежные поручения: N 004 от 19.10.2001 на сумму 54996 руб. 55 коп., N 1 от 11.10.2001 на сумму 45000 рублей, N 1 от 15.02.2002 на сумму 20000 рублей, N 1 от 01.03.2002 на сумму 32401 руб. 45 коп., что в совокупности подтверждает исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.09.2000 покупателем.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 8 от 25.02.1998 после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора
продажи, а покупатель является его законным владельцем.

В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Доказательств того, что стороны договора купли-продажи от 08.09.2000 пришли к соглашению о расторжении названного договора и произошла обратная передача имущества от ЗАО “Саяны-Элха“ к продавцу по договору - Бейскому РайПО, арбитражному суду не представлено.

Таким образом, договор купли-продажи от 03.04.2003 не мог быть исполнен, а следовательно, право собственности у ЗАО “Элха-Силк“ на спорное недвижимое имущество не может возникнуть.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необоснованности заявленного ЗАО “Элха-Силк“ требования о признании за ним права собственности.

Принимая во внимание, что при проверке решения арбитражного суда первой инстанции от 26 марта 2004 года апелляционной инстанцией нарушений норм материального и процессуального права не установлено, арбитражный суд полагает в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе составляет 1500 руб., которая в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на ЗАО “Элха-Силк“.

ЗАО “Элха-Силк“ при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возврату ЗАО “Элха-Силк“ из средств федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 500 руб.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. ст. 271, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

Председательствующий судья

*.*. МЕЛЬНИК

Судья

*.*. КОНОХОВА

Судья

*.*. ИЛЬИНА