Судебная практика

Лица, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.. По делу. Оренбургская область.

(Извлечение)

установил:

Отводов составу суда, лицу, ведущему протокол, ходатайств не заявлено.

Как следует из материалов дела, Решением арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-5840/05-14ГК от 19.09.2005 г. ОАО “Авто“ признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим назначен Иванов *.*. При инвентаризации имущества, конкурсным управляющим выявлено имущество, принадлежащее ОАО “Авто“, в том числе, земельный участок, площадью 1,25 га, расположенный по ул. Маршала *.*. Жукова.

ОАО “Авто“ является правопреемником Автотранспортной базы N 3, которой указанный земельный участок предоставлен в бессрочное пользование Типовым актом от 07.06.1972 г. на основании Решения исполнительного комитета городского Совета депутатов от 23.11.1971 г.

Распоряжением Главы города Оренбурга от 01.06.2005 N 2983-р право бессрочного пользования ОАО
“Авто“ прекращено в связи с отказом от земельного участка самого ОАО “Авто“. Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.11.2007 г. по делу N А47-959/2007-АК-24 Распоряжение Главы города Оренбурга от 01.06.2005 г. N 2983-р признано недействительным в связи с подделкой отказа ОАО “Авто“ от земельного участка.

Исходя из п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ“ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2008 г. в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ. Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 разъяснено, что такие лица вправе по своему выбору оформить землю по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ независимо от того, для какой цели эти участки предоставлены.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 21.03.2006 г. N 41-К1-1979/05 пояснил, что “...отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности“.

24.10.2007 г. ОАО “Авто“ обратилось с заявлением о формировании и приобретении в собственность земельного участка, площадью 1,25 га, расположенного по ул. Маршала *.*. Жукова, принадлежащего ОАО “Авто“ на праве бессрочного пользования на основании Типового акта от 07.06.1972 г. в соответствии с решением исполнительного комитета городского Совета депутатов от 23.11.1971 г. 06.11.2007 г. получен ответ, в котором истцу предлагалось в целях формирования земельного участка провести топосъемку земельного участка и представить документы, подтверждающие правопреемство ОАО “Авто“.

В границах принадлежащего истцу на праве бессрочного пользования участка сформирован земельный участок
с кадастровым номером 56:44:02 22 001:0018, площадью 1122 кв. м, местоположение: примерно в 34 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира - г. Оренбург, ул. Туркестанская, N 3.

18.12.2007 г. истец направил дополнение к заявлению от 17.12.2007 г., в котором заявил о приобретении в собственность сформированного внутри большого участка меньшего участка: земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 22 001:0018, площадью 1122 кв. м, с приложением к заявлению договора купли-продажи, кадастрового плана сформированного земельного участка.

В подтверждение правопреемства ОАО “Авто“ на земельный участок представлена копия решения N 40/16 от 27.11.1992 г. “О преобразовании государственного автотранспортного предприятия N 3 в акционерное общество открытого типа“, копия Постановления Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 11.05.2005 г. по делу N Ф09-1225/05-С6, в котором отражен факт правопреемства ОАО “Авто“ на данный земельный участок (в рассмотрении спора участвовала Администрация города Оренбурга).

На основании пункта 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ, ответчик обязан в месячный срок с момента поступления заявления о выкупе направить Заявителю договор купли-продажи. Договор ответчиком истцу не предоставлен.

22.01.2008 г. от ответчика поступил ответ от 17.01.2008 г. об отказе в оформлении договора в связи с непредставлением документов.

Истец считает, указанный отказ необоснованным, так как им предоставлены все необходимые документы.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“, если при подаче заявления о приобретении земельного участка в собственность, уполномоченный орган не направляет договор купли-продажи, то заинтересованное лицо вправе обратиться с исковым заявлением о понуждении заключить договор по правилам ст. 445
Гражданского кодекса РФ. Такая же позиция изложена и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 г. N 41-К1-1979/05.

По изложенным выше обстоятельствам истец обратился в арбитражный суд.

Также истец указывает, что согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11, при продаже земельных участков в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ стоимость земельного участка определяется субъектом РФ, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

Статьей 1 Закона Оренбургской области от 04.07.2005 г. N 2340/417-III-ОЗ “О цене выкупа земельных участков“ установлена цена выкупа земельных участков для продажи собственникам расположенных на них зданий в городе Оренбурге: в размере 5-кратной ставки земельного налога.

На основании Постановления Оренбургского городского Совета от 29.11.2005 г. N 241 “О земельном налоге“ (п. 2.3) применяется налоговая ставка 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с кадастровым планом от 30.11.2007 г., кадастровая стоимость составила 7678956 руб. 78 коп., то есть выкупная стоимость земельного участка равна 575921 руб. 08 коп. (подробный расчет в дело представлен).

На основании указанных обстоятельств, истец просит обязать Управление землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации г. Оренбурга заключить с ОАО “Авто“ договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 22 001:0018, площадью 1122 кв. м, местоположение: примерно в 34 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира - г. Оренбург, ул. Туркестанская, N 3, по цене 575921 руб. 08 коп.

В обоснование заявленных требований истцом, кроме перечисленных доказательств, также представлены: копия Распоряжения от 01.06.2005 г., копия схемы отвода земельного участка к Типовому акту 1972 г.,
копия фотоплана спорного земельного участка, копия проекта генерального плана города Оренбурга из газеты “Вечерний Оренбург“, копия выписки из техпаспорта на сквер по ул. Маршала *.*. Жукова.

Ответчик не согласен с предъявленными требованиями по мотивам, изложенным в письменном отзыве на иск и дополнительном отзыве.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц с 23.11.2005 года открылось конкурсное производство. Следовательно, полномочия арбитражного управляющего носят специальный характер, обусловленный целями соответствующей процедуры банкротства. Он действует от имени юридического лица, осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника согласно п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве. Целью конкурсного производства (ст. 129 Закона о несостоятельности (банкротстве) является соразмерное удовлетворение требований кредиторов за счет реализации конкурсной массы. Предпринимательская деятельность несостоятельным должником не ведется.

Законное представительство возможно лишь в силу ограничения (лишения, отсутствия) дееспособности представляемого - конкурсное производство прямо ограничивают дееспособность должника юридического лица.

В силу статей 131, 132 Закона о банкротстве право бессрочного пользования не входит в конкурсную массу и не может входить, так как в конкурсную массу входит имущество, принадлежащее должнику на праве собственности. Эта особенность предусматривается ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ 2002 г., так как из имущества должника исключаются имущественные права, в том числе и право бессрочного пользования. Объекты, которые не принадлежат должнику, должны возвращаться собственнику, то есть в государственную собственность.

Земельный участок, принадлежащий истцу на праве бессрочного пользования на основании Типового акта от 07.06.1972 г. о предоставлении автобазе N 3 земельного участка для капитального строительства в дальнейшей эксплуатации, предоставлен общей площадью 1,25 га для капитального строительства жилых домов по ул. Выставочная.

Согласно Постановлению ФАС Уральского округа от 11.05.2005 по делу
N Ф09-1225/05-С6, а также решению Комитета по управлению государственным имуществом N 40/16, от 27.11.1992 г. “О преобразовании государственного автотранспортного предприятия N 3 в акционерное общество открытого типа“ ОАО “Авто“ является правопреемником автобазы N 3.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 22 001: 0018, площадью 1122 кв. м, является государственной собственностью и не входит в конкурсную массу. Кроме того, данный земельный участок сформирован на основании распоряжения Главы города от 01.06.2005 г. N 2983 “Об утверждении границ земельного участка под строительства ресторана по ул. Маршала *.*. Жукова/ул. Тимирязева“ и не является предметом типового акта - бессрочного пользования.

В дополнительном отзыве ответчик указывает, что на основании пунктов 1, 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ, оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. На основании п. 4.5 решения Оренбургского городского Совета от 05.03.2007 г. N 229 “О порядке предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам на территории муниципального образования “город Оренбург“ проект постановления Главы города о формировании земельного участка и утверждении проекта его границ подготавливает КГА. Проект постановления Главы города должен содержать информацию об ограничении земельного участка в обороте, в том числе о возможности передачи земельного участка в собственность. Данные об ограничениях подтверждаются
Постановлением Оренбургского городского Совета от 26.08.1999 г. N 388 “Об утверждении Положения “О развитии системы зеленых насаждений в городе Оренбурге“.

На праве бессрочного пользования предоставлен земельный участок площадью 1,25 га для строительства жилых домов от 07.06.1972 г. В соответствии со статьей 12 Земельного кодекса РСФСР, действующего с 1 декабря 1970 года предоставление земельных участков в пользование осуществлялось в порядке отвода. Отвод земельных участков производится на основании постановления Совета Министров РСФСР или Совета Министров автономной республики, либо решения исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов в порядке, устанавливаемом законодательством Союза ССР и РСФСР. В постановлениях или решениях о предоставлении земельных участков указываются цель, для которой они отводятся, и основные условия пользования землей.

Статьей 17 Земельного кодекса РСФСР регламентировано, что приступать к пользованию предоставленным земельным участком до установления соответствующими землеустроительными органами границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей, запрещается.

Отвод земельного участка в установленных границах автобазе N 3 не производился, о чем свидетельствует досудебная переписка по формированию границ.

Основания приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 22 001: 0018, площадью 1122 кв. м, местоположение: примерно в 34 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Туркестанская, 3, для строительства ресторана, ОАО “Авто“ не представляет.

Земельный участок, который предоставлен по акту от 07.06.1972 г., и земельный участок, на который ОАО “Авто“ понуждает заключить договор купли-продажи, по своим параметрам и цели использования.

Кроме того, на момент рассмотрения дела в арбитражном суде, Главой города Оренбурга вынесено Постановление N 2519-п, от 16.05.2008 г.
“Об отмене распоряжения Главы города от 01.06.2005 г. N 2983-р и внесении изменения в распоряжение Главы города от 24.06.2005 г. N 3600-р“.

Истец в дополнительных письменных пояснениях на возражения ответчика указал, что считает их необоснованными, поскольку возможность выкупа земли на основании ст. 3 ФЗ “О введении в действие ЗК РФ“ обществом, признанным банкротом, не противоречит действующему законодательству, и не нарушает прав кредиторов. Запрета на совершение сделок, направленных на приобретение имущества должником, признанным банкротом, закон не содержит. Тем более в рассматриваемой ситуации речь идет о приобретении земли, которая впоследствии будет реализована конкурсным управляющим по цене, значительно превышающей цену ее приобретения. Иными словами, сделка совершается в интересах кредиторов должника.

То есть имеет место не приобретение имущества, не принадлежащего должнику, с целью его перепродажи, а переоформление прав на земельный участок, принадлежащий должнику.

Пунктом 2 ст. 3 ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ“ установлена обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в срок до 01.01.2010 г. При этом исключение составляют лишь юридические лица, указанные в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ. Для прочих юридических лиц, в том числе, для юридических лиц, признанных банкротами, в отношении которых открыто конкурсное производство, закон никаких исключений не предусматривает.

С 01.01.2011 г. вступает в силу ст. 7.34 КоАП РФ, устанавливающая ответственность за нарушение сроков переоформления права бессрочного пользования земельным участком.

Обязанность переоформления права бессрочного пользования обществом-банкротом подтверждается и судебной практикой, в том числе Определением Конституционного Суда РФ от 25.12.2003 г. N 512-О.

Также истец считает необоснованными доводы ответчика
о принадлежности земельного участка, по выкупу которого идет спор, к землям общего пользования (поскольку он занят сквером), так как действительности они не соответствуют.

ОАО “Авто“ Типовым актом от 07.06.1972 г. предоставлен в бессрочное пользование земельный участок, площадью 1,25 га, расположенный по ул. Маршала *.*. Жукова (бывшей ул. Выставочной). Сквер занимает только часть этого земельного участка. В соответствии с Постановлением Оренбургского Городского Совета от 26.08.1999 г. N 112 (подп. б) п. 3.2) сквер по ул. Выставочной занимает всего 0,5 га. Таким образом, территория, не занятая сквером, составляет: 1,25 - 0,5 = 0,75 га.

Истцом подано исковое заявление на выкуп земельного участка, площадью 0,112 га (1122 кв. м).

Распоряжением Главы города Оренбурга от 01.06.2005 г. N 2983-р п. 4.5 из участка, площадью 1,25 га выделен и сформирован спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 22 001:0018, площадью 1122 кв. м, местоположение: примерно в 34 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Туркестанская. N 3; утверждены его границы, с разрешенным использованием - “строительство ресторана“ (копия Распоряжения в дело приложена). Земельный участок поставлен на кадастровый учет, в кадастровом плане (копия в дело представлена), в графе разрешенное использование значится - “строительство ресторана“.

В соответствии с п. 2 ст. 19 Федерального закона от 02.01.2000 г. N 28 “О государственном земельном кадастре“ для внесения в государственный земельный кадастр изменений, касающихся разрешенного использования земельного участка, требуется представление правоустанавливающего документа. В силу п. 5.2 “Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района“, изменение сведений подраздела осуществляется на основании письменной резолюции должностного лица в
случае поступления имеющих юридическую силу документов, содержащих сведения о новых значениях характеристик земельного участка, ранее внесенных в документы соответствующего подраздела.

Таким образом, ТО N 5 Управления Роснедвижимости по Оренбургской области, которым изготовлен кадастровый план, внесли в государственный реестр земель сведения о разрешенном использовании земельном участка на основании Распоряжения Главы города Оренбурга.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации“, вплоть до принятия в установленном Градостроительном кодексе Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается Главой местной Администрации.

Учитывая то, что спорный земельный участок никогда и не был занят сквером, а также то, что решение о виде разрешенного использования в любом случае, принимается Главой местной Администрации, что и было сделано, нет никаких оснований для отнесения спорного земельного участка к землям общего пользования.

При осуществлении проверки соблюдения правил землепользования, проводимой ответчиком, снята копия с фотоплана г. Оренбурга, на котором отчетливо обозначен весь земельный участок 1,25 га, хорошо видна часть участка, занятая сквером, и красной линией обозначен спорный земельный участок, на котором расположен пустырь. Данный план совпадает со схемой отвода земельного участка к Типовому акту 1972 года (копии приложены).

На проекте генерального плана г. Оренбурга, опубликованном в газете “Вечерний Оренбург“ N 10 от 5 марта 2008 г., который прошел стадию публичных слушаний, отчетливо видна часть земельного участка, занятая сквером, она обозначена зеленым цветом, и хорошо видно, что оставшаяся часть земельного участка выделена красным цветом, означающим зону жилой застройки (копия приложена).

В соответствии с Выпиской из технической документации с графической частью на объект недвижимости для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество “Сквер по ул. Маршала *.*. Жукова“ инвентарный номер 60-62, изготовленной 28.08.2007 г. ГУП Оренбургской области “Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости“ по заявке КУИ г. Оренбурга, также следует, что спорная часть земельного участка не занята сквером. На план-схеме сквера литер “В“ спорный земельный участок обозначен как “территория не входящая в состав объекта“ (копия в дело приложена).

Администрация города Оренбурга в письменном отзыве на иск указала на несогласие с заявленными требованиями, по таким же мотивам, которые изложены в письменном отзыве ответчиком.

Министерство природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области (письменный отзыв в дело представлен) пояснило, что Решением исполнительного комитета Оренбургского городского Совета депутатов трудящихся N 936 от 23.11.1971 г., земельный участок в третьем микрорайоне г. Оренбурга по ул. Выставочной был отведен Главоренбургстрою для строительства трех 12-этажных домов. На основании типового акта от 07.06.1972 г. данный земельный участок площадью 1,25 га предоставлен в бессрочное пользование Автобазе N 3. В результате приватизации, государственное автотранспортное предприятие N 3 преобразовано в акционерное общество открытого типа “Авто“. Согласно п. 3 решения КУГИ Оренбургской области от 27.11.1992 г. N 40/16 Открытое акционерное общество “Авто“ является правопреемником данного государственного предприятия.

На основании п. 3 Типового акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства в дальнейшей эксплуатации от 07.06.1972 г., пользователь предоставленного земельного участка должен закончить строительство жилых домов в IV квартале 1975 года. Между тем, строительство начато не было. То есть со дня предоставления по сегодняшний день земельный участок, заявляемый истцом к выкупу, ни ОАО “Авто“, ни его правопредшественником по целевому назначению не использовался.

В соответствии с п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается принудительно при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением. Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком также прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет. Принудительное прекращение пользования земельным участком, который используется не по назначению или не используется в течение определенного времени, осуществляется в судебном порядке (п. 3 ст. 45 Земельного кодекса РФ).

Во исполнение требования названных правовых норм, Администрация города Оренбурга обязана была, действуя в интересах города, прекратить право пользования ОАО “Авто“ земельным участком в судебном порядке. Однако, вместо того, чтобы обратиться в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим заявлением, ответчик издал распоряжение Главы города Оренбурга от 01.06.2005 г. N 2983-р о прекращении права пользования ОАО “Авто“ в связи с отказом общества от такого права.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.11.2007 г. по делу N А47-959/2007АК-24 право пользования ОАО “Авто“ данным земельным участком восстановлено, в связи с фальсификацией отказа и соответственно нарушении процедуры прекращения права пользования, определенной статьями 45, 53 Земельного кодекса РФ. До настоящего времени ответчик не предоставил доказательств, свидетельствующих о прекращении у ОАО “Авто“ права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, который заявляется обществом к выкупу.

Вместе с тем, обязанность юридических лиц, за исключением тех, которые указаны в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по своему желанию на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлена пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“.

Согласно подпункту “а“ части 1 статьи 14 Закона Оренбургской области от 16.11.2002 г. N 317/64-III-ОЗ “О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области“ органы местного самоуправления управляют и распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, настоящим Законом и другими нормативными правовыми актами области. Статьей 2 Закона Оренбургской области от 06.12.2006 г., N 822/162-IV-ОЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон Оренбургской области “О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области“ регулирование земельных отношений в отношении земельных участков, решение о предоставлении которых было принято органами местного самоуправления до вступления в силу, за исключением случаев, предусмотренных абзацем 9 части 2 статьи 1 настоящего Закона, а именно случаев, когда на земельных участках расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в государственной собственности и (или) земельные участки предоставлены органу государственной власти, государственному учреждению, государственному унитарному предприятию, некоммерческой организации, созданной органом государственной власти, осуществляется органом местного самоуправления города Оренбурга в полном объеме.

Рассматриваемая ситуация с земельным участком, являющимся предметом заявленных требований, не подпадает под действие абзаца 9 части 2 статьи 1 Закона Оренбургской области “О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области“, по которому распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге осуществляется Министерством природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области.

Учитывая, что земельный участок, интересующий заявителя, первоначально предоставлен органами местного самоуправления города Оренбурга, Министерство природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области не имеет правовых оснований для определения судьбы земельного участка, являющегося предметом спора.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, пояснили, что все имеющиеся доказательства в материалы дела представлены в полном объеме, необходимость предоставления дополнительных доказательств отсутствует. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные ими доказательства в совокупности, суд удовлетворяет исковые требования по следующим основаниям.

Лицами, участвующими в деле документально не оспорено (признано в отзывах на исковое заявление), истцом документально подтверждено, что ОАО “Авто“ является правопреемником Автобазы N 3 (созданного в результате приватизации, государственного автотранспортного предприятия N 3, преобразованного в последующем в акционерное общество открытого типа “Авто“), которому земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования в третьем микрорайоне г. Оренбурга по ул. Выставочной был отведен Решением исполнительного комитета Оренбургского городского Совета депутатов трудящихся N 936 от 23.11.1971 г., Типовым актом от 07.06.1972 г. для строительства трех 12-этажных домов.

Сформирован названный земельный участок не был, строительство жилых домов на нем осуществлено.

Распоряжением Главы города Оренбурга от 01.06.2005 г. N 2983-р право пользования ОАО “Авто“ названным земельным участком прекращено в связи с отказом общества от такого права. Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.11.2007 г. по делу N А47-959/2007АК-24 право пользования ОАО “Авто“ данным земельным участком восстановлено, в связи с фальсификацией отказа и нарушением процедуры прекращения права пользования, определенной статьями 45, 53 Земельного кодекса РФ.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 07.05.2008 г. по делу N А47-959/2007АК-24, решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.11.2007 г. оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда от 25.04.2008 г. по делу N А47-1183/2007-12ГК по иску Администрации города Оренбурга к ОАО “Авто“ о прекращении за ОАО “Авто“ права бессрочного пользования на земельный участок площадью 1,25 га для капитального строительства жилых домов по улице мира Маршала *.*. Жукова (бывшая улица Выставочная) в связи с неиспользованием по целевому назначению с момента предоставления с 17.06.1972 г. и по настоящее время, в удовлетворении исковых требований отказано (на момент разрешения настоящего дела, указанное решение в законную силу не вступило, но сведения об обжаловании отсутствуют).

Иных доказательств, свидетельствующих о прекращении у ОАО “Авто“ права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, ответчиком суду не предоставлено.

Изучив доводы ответчика о том, что ОАО “Авто“ утратило право постоянного (бессрочного) пользования и как субъект хозяйственной деятельности, находящийся в процедуре конкурсного производства, не имеет право обращаться с настоящими исковыми требованиями (о понуждении к заключению договора купли-продажи) суд установил, что их нельзя признать обоснованными в связи со следующим.

На основании подпункта 4 пункта 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ, право постоянного (бессрочного) пользования принудительно прекращается судом при неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Обязательным условием принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования является неустранение факта ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа (пункт 2 ст. 54 Земельного кодекса РФ).

Ответчиком не представлено надлежащих доказательств, соответствующих требованиям подпункта 4 пункта 2 ст. 45, пункта 2 ст. 54 Земельного кодекса РФ в подтверждение доводов о том, что истцом соответствующее право постоянного (бессрочного) пользования утрачено.

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом юридические лица, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования вправе по своему выбору приобрести данные участки в собственность или в аренду в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, независимо от того, для какой цели земельные участки были им предоставлены (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“). Отсутствие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком на право собственности или аренды.

То есть действующим законодательством предусмотрено самостоятельное право юридического лица на приобретение земельного участка в аренду или в собственность независимо от наличия на данном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих данному юридическому лицу на праве собственности. При этом при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком применяется порядок, предусмотренный ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из пп. “а“ п. 1 ст. 14 Закона Оренбургской области от 16.11.2002 года N 317/64-III-ОЗ “О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области“ следует, что органы местного самоуправления управляют и распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, настоящим Законом и другими нормативными правовыми актами области.

На основании п. 1.8 Порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 03.05.2007 года N 166-п, регулирование земельных отношений в отношении земельных участков, решение о предоставлении которых принято органами местного самоуправления до вступления в силу Закона Оренбургской области от 6 декабря 2006 года N 822/162-IV-ОЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон Оренбургской области “О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области“, за исключением случаев, предусмотренных абзацем девятым части 2 статьи 1 Закона Оренбургской области, осуществляется в полном объеме органами местного самоуправления города Оренбурга.

Пунктом 1.2 Положения об Управлении землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации г. Оренбурга, утвержденного Постановлением Оренбургского городского Совета от 26.01.2005 года N 10 (далее - Положение), Управление является отраслевым (функциональным) органом Администрации города Оренбурга, обладающим правами юридического лица, и подчиняется Главе города, и непосредственно заместителю Главы по градостроительству, архитектуре и земельным вопросам.

Пунктом 1.5 Положения определено, что Управление является правопреемником Управления сельского хозяйства Администрации г. Оренбурга и Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга по исполнению функций заключения, изменения, расторжения договоров аренды земельных участков, заключения, изменения, расторжения договоров купли-продажи земельных участков, за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, приобретенные в процессе приватизации муниципального имущества согласно действующему законодательству о приватизации муниципального имущества, разграничения земельных участков, осуществлению муниципального контроля, заказчика и организатора конкурсов на право выполнения землеустроительных работ (муниципального заказа).

Из раздела 2 Положения следует, что основными задачами управления являются: управление и распоряжение в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Оренбургской области земельными участками, находящимися на территории муниципального образования “город Оренбург“.

На основании изложенных обстоятельств, носящих объективный характер, суд приходит к выводу о том, что Управление землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации города Оренбурга является надлежащим органом, к ведению которого отнесена подготовка и направление проекта договора купли-продажи спорного земельного участка, то есть исковые требования предъявлены истцом к надлежащему ответчику.

Доводы ответчика о том, что истец, в связи с введением процедуры конкурсного производства не вправе обращаться с настоящими требованиями, также нельзя признать обоснованными.

Согласно п. 2 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 года N 126-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия, за исключением полномочий органов управления должника, уполномоченных в соответствии с учредительными документами принимать решения о заключении крупных сделок, принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника.

Таким образом, целью процедуры конкурсного производства является наиболее полное удовлетворение требований кредиторов должника. Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)“ возлагает достижение этой цели на конкурсного управляющего.

На основании этого, пункт 6 статьи 24 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“ обязывает арбитражного управляющего действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Требования кредиторов удовлетворяются за счет конкурсной массы, которую составляет, согласно пункту 1 статьи 131 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“, все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ на юридических лиц возложена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Каких-либо исключений в отношении организаций, признанных несостоятельными (банкротами) Закон не содержит.

Федеральный закон “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривают обязанности подателя заявления о выкупе земельного участка в собственность предоставлять доказательства наличия у него необходимой денежной суммы. Несвоевременная либо неполная оплата стоимости земельного участка по договору купли-продажи является основанием для расторжения договора (ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, действиями ответчика по отказу от заключения договора купли-продажи земельного участка нарушено право общества “Авто“ на приобретение спорного земельного участка в собственность в соответствии со ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, что может повлечь уменьшение конкурсной массы заявителя как должника в рамках дела о его банкротстве.

С учетом вышеизложенного, доводы ответчика в рассмотренной части также подлежат отклонению.

В связи с тем, что действующим законодательством не ограничивается приобретение в собственность земельного участка, ранее находящегося в постоянном (бессрочном пользовании) с изменением его целевого назначения, в отсутствие возведенных объектов недвижимости (на что судом выше уже указано), подлежит исследовать доводы ответчика о том, что истцом при заявлении настоящих требований изменяется размер земельного участка (в сторону уменьшения), а также о том, что спорный земельный участок занят сквером, то есть находится в ограниченном обороте.

В силу пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных правоотношений - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 14, пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре“ моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, истцом документально подтверждено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 22 001:01:0018, общей площадью 1122 кв. м, расположенный примерно в 34 м по направлению на юго-запад от ориентира на жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 3, находится в границах земельного участка площадью 1,25 га, расположенный по ул. Маршала *.*. Жукова (бывшая улица Выставочная), принадлежащего ОАО “Авто“ на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Земельный участок площадью 1,25 га в установленном порядке не сформирован, не прошел кадастровый учет, то есть по смыслу пункта 3 статьи 14, пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре“, он не может являться (на сегодняшний день) объектом земельных правоотношений, в том числе отношений по купле-продаже.

Действующим законодательством не предусмотрено ограничений, относительно того, что лицо, которому принадлежит право пользования земельным участком, не вправе сформировать в его границах два и более земельных участка, а также закон не ограничивает право лица, которому принадлежит право постоянного (бессрочного) пользования на выкуп только части, принадлежащего ему земельного участка.

То есть доводы ответчика в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ документально не аргументированы, и признать их доказанными нельзя.

То обстоятельство, что Постановлением Главы города Оренбурга N 2519-п, от 16.05.2008 г. “Об отмене распоряжения Главы города от 01.06.2005 г. N 2983-р и внесении изменения в распоряжение Главы города от 24.06.2005 г. N 3600-р“ отменено Распоряжение Главы город от 01.06.2005 г. N 2983-р “Об утверждении границ земельного участка под строительство ресторана по ул. Маршала *.*. Жукова/ул. Тимирязева“, не может служить основанием для признания исковых требований необоснованными, поскольку указанное постановление по смыслу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 14, пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре“ не является достаточным основанием для возникновения, изменения и прекращения земельного участка, как объекта земельных правоотношений. Иных доказательств, свидетельствующих об исполнении названного постановления, внесения соответствующих изменений в данные государственного земельного кадастра ответчик в материалы дела не предоставил.

Исследовав в полном объеме доказательства, представленные ответчиком в обоснование невозможности продажи спорного земельного участка, поскольку указанный участок находится в ограниченном обороте, суд установил, что изложенные доводы также нельзя признать обоснованными в связи со следующим.

Из кадастрового плана спорного участка следует, что назначение его использования - “строительство ресторана“, вид права - “государственная собственность“.

Из Распоряжения N 2983-р, от 01.06.2005 г. какие-либо сведения об ограничении права использования (кроме части участка площадью 59 кв. м над подземными сооружениями в части производства земляных работ) спорного земельного участка также не усматривается, напротив, названным Распоряжением этот земельный участок выставлен на торги (конкурс, аукцион).

Представленные истцом данные из схемы отвода земельного участка к Типовому акту 1972 г., фотоплана спорного земельного участка, проекта генерального плана города Оренбурга из газеты “Вечерний Оренбург“, выписки из техпаспорта на сквер по ул. Маршала *.*. Жукова, также свидетельствуют о том, что доводы ответчика о том, что спорный земельный участок занят сквером, не подтверждаются.

На основании пунктов 1, 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ, оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ответчиком не представлено доказательств, достоверно подтверждающих (в том числе, паспорт объекта зеленых насаждений, инвентарный план зеленых насаждений сквера), что спорный земельный участок занят сквером и относится к землям общего пользования.

То есть доводы ответчика в рассмотренной части подлежат отклонению, как недоказанные.

24.10.2007 г. истец обратился с заявлением о приобретении спорного земельного участка в собственность, приложив документы, подтверждающие его статус, наличие у него права бессрочного пользования на земельный участок, кадастровый план земельного участка, проект договора купли-продажи.

Ответчик письменно 17.10.2008 г. отказал в заключении договора. При этом последним не представлено доказательств невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением их к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов орг власти, использованием для иных публичных целей.

В силу части 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

На основании Закона Оренбургской области от 04.07.2005 года N 2340/417-III-ОЗ “О цене выкупа земельных участков“, цена выкупа земельных участков для продажи собственникам, расположенных на них зданий в городе Оренбурге равна 5-кратной ставке земельного налога.

Представленный расчет суммы иска судом проверен, он выполнен арифметически верно, основания для его критической оценки отсутствуют. Ответчиком документально обоснованных возражений против расчета цены выкупа земельного участка не заявлено.

Таким образом, ответчиком не представлено доказательств соответствия письменного отказа от заключения договора купли-продажи с ответчиком Федеральному закону “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, Земельному кодексу Российской Федерации.

На основании пункта 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Аналогичная позиция содержится в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“, разъяснившего, что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 Земельного кодекса РФ, необходимо учитывать, что при заявлении требований о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст.ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ в арбитражном суде судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые в том числе заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчику судом неоднократно предлагалось представить надлежащие доказательства в обоснование заявленных возражений, однако, последний своим правом не воспользовался.

В порядке пункта 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Учитывая изложенные обстоятельства, носящие объективный характер, требования Открытого акционерного общества “Авто“, г. Оренбург, об обязании Управления землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации города Оренбурга, г. Оренбург заключить с ним договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 22 001:01:0018, общей площадью 1122 кв. м, расположенного примерно в 34 м по направлению на юго-запад от ориентира на жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 3, по цене 575921 руб. 08 коп., подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в сумме 2000 руб., на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ в полной сумме относятся на ответчика, и подлежат взысканию в пользу истца, поскольку в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, разъяснениями, изложенными пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 117, от 13.03.2007 г. “Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации“, государственные органы освобождаются от уплаты государственной пошлины только при обращении с исковым заявлением (заявлением) в арбитражный суд в защиту государственных и (или) общественных интересов. Управление землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации города Оренбурга, г. Оренбург участвует при рассмотрении дела N А47-532/2008-19ГК в качестве ответчика, и льготой, установленной ст. 333.37 Налогового кодекса РФ не пользуется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 169, 319 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Оренбургской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного суда http://18aac.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru