Судебная практика

О признании договора об участии в долеовм строительстве недействительным. Решение от 14 декабря 2010 года № 2-4413/10. Краснодарский край.

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина *.*. , при секретаре судебного заседания Севидовой *.*. , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова *.*. к ЗАО «САФИ» о признании договора об участии в долевом строительстве недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

Установил:

Истец обратился в суд с требованием к ответчику о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств, переданных по указанному договору в размере 2 550 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 396 896 рублей 88 копеек, и понесенных судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 22 934 рубля 50 копеек.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала и мотивировала их тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Поповым *.*. и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве №. По условиям указанного договора ответчик принял на себя обязательства в срок не позднее чем в течение 3 квартала 2009 г. своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по <адрес> 19-ти этажный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать долю - часть объекта, завершенного строительством дольщику Попову *.*. Последний в свою очередь обязалась в сроки и в порядке, определенные договором, осуществить инвестирование своей доли в виде однокомнатной квартиры № общей площадью 47,40 кв.м., расположенной на четвертом этаже 19-ти этажного жилого дома по <адрес> В соответствие с п.3.2 данного договора общая сумма инвестирования составила 2 654 400 руб. сроком оплаты до ДД.ММ.ГГГГ Во исполнение условий договора Поповым *.*. была перечислена на расчетный счет ответчика сумма в размере 2 550 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями. До настоящего времени заключенный между сторонами договор долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию в нарушение ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Срок исполнения обязательств ответчиком по указанному договору установлен 3 квартал 2009 г., однако на сегодняшний день этажность объекта составляет 8 этажей из 19-ти. Указанным законом ст.3 предусмотрено, что привлечение денежных средств допускается только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации. В нарушение требований закона у ответчика отсутствует разРешение на строительство и положительное заключение государственной экспертизы в отношении проектной документации по спорному объекту капитального строительства. При таких обстоятельствах ответчик не имел права на привлечение денежных средств для строительства 19-ти этажного дома, расположенного по <адрес> По этим основаниям просит признать недействительным договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в силу его ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, переданные по указанному договору в размере 2 550 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 396 896 руб. 88 коп., и понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 934 руб. 50 копеек.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования признала частично и подтвердила, что оспариваемый договор действительно не прошел государственную регистрацию, в связи с чем он не соответствует требованиям закона, т.е. является ничтожным. Признала требования истца в части возврата суммы по договору долевого участия в строительстве в сумме 2 550 000 рублей. Просила учесть, что ЗАО «САФИ» осуществляет строительство за счет средств дольщиков, в настоящее время находится в тяжелом финансовом положении, в отношении общества возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве), в связи с чем взыскание с ответчика в пользу истца дополнительных денежных средств в виде процентов за пользование ее денежными средствами будет реализовано за счет денежных средств дольщиков и создаст дополнительные препятствия к окончанию строительных работ в отношении объектов долевого строительства. Просила принять во внимание компенсационную природу процентов, подлежащих взысканию в силу ст. 395 ГК РФ, и в соответствии со ст. 333 ГК РФ снизить размер подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца процентов до минимального размера на усмотрение суда.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ЗАО «САФИ» зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за № Регистрационно-лицензионной палатой администрации г.Сочи, что подтверждается Свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным Министерством РФ по налогам и сборам.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г.Сочи и ЗАО «САФИ» заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 8 770 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, для благоустройства прилегающей территории строящихся жилых домов, без права застройки. Срок действия данного договора был определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением главы г. Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 8 770 кв.м. по <адрес> в Центральном районе г. Сочи с «благоустройство прилегающей территории строящихся жилых домов» на «многоквартирные жилые дома».

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «САФИ» получена лицензия серии <адрес> на строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «САФИ» предоставило ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» доверенность, а ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан агентский договор № по условиям которых, агент ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» имеет право заключать с дольщиками договоры об участии в долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агентство недвижимости «ВАНТ» в лице директора ФИО1, действующего на основании Устава, договора № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ЗАО «САФИ» и Поповым *.*. заключен договор долевого участия в строительстве №.

По условиям указанного договора застройщик ЗАО «САФИ» обязуется в установленный срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить на земельном участке, расположенном по <адрес> в г. Сочи, 19-ти этажный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть завершенного строительством объекта дольщику Попову *.*. , который в свою очередь обязуется в предусмотренные настоящим договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование строительства объекта и принять свою долю в завершенном строительством объекте.

Стороны Определили долю Попова *.*. в виде однокомнатной квартиры № общей площадью 47,40 кв.м., расположенной на четвертом этаже 19-ти этажного жилого дома по <адрес> в г. Сочи.

В силу п. 2.4. договора ответчик обязуется обеспечить готовность завершенного строительством объекта к вводу в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2009 года. Застройщик вправе, письменно уведомив об этом дольщика, самостоятельно принять Решение о продлении указанного срока сдачи, но не более чем на 3 (три) месяца.

На основании п. 3.2 указанного договора общая сумма инвестирования, подлежащая уплате истцом, составляет 2 654 400 рублей.


Истцом были перечислены денежные средства ответчику в размере 2 550 000 рублей, что подтверждается копиями платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ

В материалах дела имеется справка ЗАО «САФИ» № от ДД.ММ.ГГГГ о том, что общая средняя строительная готовность дома <адрес> составляет 10 % : каркас здания готов на 50 %.

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ предметом регулирования настоящего Федерального закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разРешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Статьей данного 3 Федерального закона определено право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Судом установлено, что ЗАО «САФИ» осуществляет строительство в отсутствие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и разрешения на строительство.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве, согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.


Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Осуществление государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве является гарантией защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, поскольку на государственную регистрацию согласно п. 1 ст. 2 и ст. 25.1 ФЗ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“ представляются документы, подтверждающие право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства.

При рассмотрении данного дела судом установлено и признано сторонами что, договор об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию не прошел, т.е. фактически является не заключенным.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом установленных судом обстоятельств, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор об участии в долевом строительстве № многоквартирного жилого дома является ничтожным в силу несоответствия его закону, поскольку данный договор не прошел государственную регистрацию, ответчик не имел права на привлечение денежных средств истца для строительства (создания) многоквартирного дома в отсутствие разрешения на строительство и положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

В силу требований ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, в связи с недействительностью заключенной сторонами сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, т.е. с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в сумме 2 550 000 рублей.

В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Поскольку ответчик ЗАО «САФИ» заключил с Поповым *.*. ничтожный договор об участии в долевом строительстве и, заключая данный договор, ответчик знал о его недействительности, ответчик неправомерно пользовался полученными по данной сделке денежными средствами Попова *.*. , в связи с чем с него подлежат взысканию в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с указаниями Центрального Банка РФ от 31.05.2010 г. № 2450-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» с 01 июня 2010 г. установлена ставка рефинансирования в размере 7,75 %.

Размер процентов по состоянию на 01.12.2010 г., подлежащих уплате ответчиком за пользование чужими денежными средствами с суммы преданной по договору долевого участия в строительстве в размере 2 550 000 рублей с 28.10.2008 г. по 01.12.2010 г. (764 дня), составил 419 404 руб. 20 коп. (2 550 000 х 7,75% : 100% : 360 х 764 дня = 419 404 руб. 20 коп.).

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При разрешении данного спора суд принимает во внимание правовую позицию изложенную в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2000 года № 13/14, согласно которой, если определенный в соответствии со статьей 395 ГК РФ размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 ГК РФ вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства.

Суд принимает во внимание доводы представителя ответчика о том, что ЗАО «САФИ» осуществляет строительство за счет средств дольщиков, в настоящее время в отношении общества возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве), в связи с чем взыскание с ответчика в пользу истца дополнительных денежных средств в виде процентов за пользование ее денежными средствами будет реализовано за счет денежных средств дольщиков и создаст дополнительные препятствия к окончанию строительных работ в отношении объектов долевого строительства.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исчисленный истцом размер процентов за пользование его денежными средствами в сумме 419 404 руб. 20 коп. явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, в связи с чем, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 ГК РФ суд считает возможным уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства, до 50 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с требованиями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ при цене иска 2 650 000 руб. размер подлежащей уплате государственной пошлины составляет 21 450 рублей.

Таким образом, понесенные истцом судебные расходы, подлежащие взысканию с ответчика в пользу истца, составляют государственную пошлину в размере 21 450 рублей

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ

Решил:

Исковые требования Попова *.*. к ЗАО «САФИ» о признании договора об участии в долевом строительстве недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить частично.

Признать недействительным договор об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «САФИ» и Поповым *.*. .

Взыскать с ЗАО «САФИ» в пользу Попова *.*. денежные средства по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 550 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 50 000 рублей, а всего в общей сумме 2 600 000 рублей, а также понесенные истцом судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 21 450 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение 10 дней.

Мотивированное Решение составлено судом 14.12.2010 г.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:

Не вступило в законную силу.

Согласовано 14.12.2010 г.

Судья Курин *.*.