Судебная практика

Об обязании передать ключи от квартиры. Решение от 29 апреля 2010 года №. Московская область.

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Фоменковой *.*.,

при секретаре судебного заседания Купцовой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гоеликова *.*. к ООО «Управление и эксплуатация» об обязании передать ключи от квартиры,

Установил:

Гореликов *.*. обратился в суд с иском к ООО «Управление и эксплуатация» об обязании передать ключи от квартиры, расположенной в жилом доме по адресу:...

В обоснование иска указал, что между ним и ОАО «Звенигородская Инвестиционная Корпорация» (далее по тексту - ОАО «ЗИК») был заключен договор об инвестировании строительства жилого дома Номер обезличен от Дата обезличена года, согласно которому ОАО «ЗИК» принято на себя обязательство передать истцу в
собственность по результатам окончания строительства однокомнатную квартиру Номер обезличен. Ссылается, что Дата обезличена года подписал с ОАО «ЗИК» акт приема-передачи квартиры без фактической передачи имущества в натуре, без выхода по месту нахождения объекта и без фактического осмотра квартиры. При обращении к ОАО «ЗИК» по вопросу передачи ключей от квартиры, было сообщено о том, что ключи по акту Дата обезличена года переданы ООО «Управление и эксплуатация». Гореликов *.*. просил обязать ответчика, как лицо, фактически располагающее ключами, передать их, указывая, что не имеет возможности пользоваться принадлежащей квартирой л.д. 7-10).

В судебном заседании Гореликов *.*. доводы заявления поддержал.

Представитель ответчика - ООО «Управление и эксплуатация» по доверенности л.д.30) ФИО1 с требованиями истца не согласилась, полагая, что оснований для обращения с иском в суд не имеется. Указала, что общество является управляющей организацией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:.... В рамках трехстороннего договора по управлению и эксплуатационному обслуживанию общего имущества дома, ОАО «ЗИК» передало обществу ключи по акту, в том числе, от квартиры Номер обезличен. Управляющая организация взяло обязательство передать ключи законным владельцам при условии предъявления ими передаточных актов на жилые помещения, с одновременным снятием в присутствии уполномоченного представителя ОАО «ЗИК» показаний индивидуальных приборов учета электроэнергии и иных приборов индивидуального учета, с обязательным оформлением трехстороннего акта. Гореликову
*.*. было направлено уведомление с просьбой явиться для заключения договора управления и эксплуатационного обслуживания общего имущества многоквартирного жилого дома с квитанциями для оплаты услуг за жилищно-коммунальные платежи. Ссылаясь, что Гореликов *.*. имеет неисполненные денежные обязательства перед ООО «Управление и эксплуатация» в общей сумме... рублей, утверждала, что Гореликов *.*. в управляющую организацию акт приема-передачи квартиры не предъявлял, ключи от квартиры передать не просил, предлагали ему заключить договор и оплатить услуги, чего до настоящего времени не исполнено, управляющая организация не препятствует передаче ключей истцу.

Привлеченное к участие в деле в качестве третьего лица ОАО «ЗИК» в лице представителя по доверенности ФИО2 в письменном отзыве сообщила, что на основании заключенного с Гореликовым *.*. договора об инвестировании строительства жилого дома Номер обезличен от Дата обезличена года, Гореликов *.*. в качестве Соинвестора приобрел право на получение в собственность квартиры Номер обезличен по адресу:.... Дата обезличена года ОАО «Московская областная инвестиционная трастовая компания», ООО «Управление и эксплуатация», ОАО «ЗИК» заключен договор Номер обезличен управления и эксплуатационного обслуживания многоквартирного дома, по условиям которого по акту Дата обезличена года ключи от всех помещений Объекта ОАО «ЗИК» переданы ООО «Управление и эксплуатация»; передача ключей Соинвесторам производится при предъявлении акта приема-передачи квартиры, который у Гореликова *.*. имеется в наличии. Также отметила,
что с момента ввода жилого дома в эксплуатацию Соинвестор обязан оплачивать эксплуатационные и коммунальные услуги, исходя из фактических затрат эксплуатирующей организации, пропорционально получаемой Соинвестором доле площади.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из материалов дела следует, что Дата обезличена года между Гореликовым *.*. и ОАО «Звенигородская Инвестиционная Корпорация» заключен договор Номер обезличен «Об инвестировании строительства жилого дома», по условиям которого Гореликов *.*., являясь Соинвестором строительства жилого дома, вносит инвестиционный взнос и имеет право на получение в собственность однокомнатной квартиры Номер обезличен по строительному адресу:....

Дата обезличена года между Гореликовым *.*. и ОАО «Звенигородская Инвестиционная Корпорация» был подписан акт приема передачи, согласно которому квартира Номер обезличен площадью с учетом неотапливаемых помещений... кв.м., общей жилой площадью –... кв.м., в том числе жилой –... кв.м. ОАО «Звенигородская Инвестиционная Корпорация» была передана Гореликову *.*.

Вступившим в законную силу Решением Звенигородского городского суда от Дата обезличена года
за Гореликовым *.*. признано право собственности на квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:....

Разрешая требования Гореликова *.*. по существу, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 9 ГК РФ).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 ГК РФ определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности
у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Находя отсутствие государственной регистрации права собственности в рамках рассматриваемого спора обстоятельством, не влекущим утрату истцом права на обращение в суд с негаторным иском в отношении имущества, право собственности на которое возникло на основании решения суда, при отсутствии притязаний на это имущество со стороны третьих лиц, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат только собственнику.

Применяя к спорным правоотношениям положения ст. 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, суд, следуя руководящим разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» учитывает следующее.

В силу ст. 304 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право
собственности или законное владение.

Как следует из договора управления и эксплуатационного обслуживания многоквартирного жома Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенного между ООО «Управление и эксплуатация» (Управляющий), ОАО «Московская областная инвестиционная трастовая компания» (Заказчик), ОАО «Звенигородская инвестиционная корпорация», предметом договора является предоставление Управляющим в течение срока действия договора от своего имени, но за счет Заказчика услуг по управлению, надлежащему содержанию, эксплуатации, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества 291-квартирного дома (объекта), по содействию в обеспечении предоставления коммунальных услуг, вывозу ТБО, а также по осуществлению иной направленной на достижение целей управления деятельности (п. 2.1).

В силу п. 3.1. Управляющий взял обязательство выполнить процедуру приёмки общего имущества жилого дома от ОАО «ЗИК»,..., с последующим подписанием актов приёма-передачи; принять все ключи от объекта у ОАО «ЗИК» в момент приема-передачи общего имущества объекта с подписанием соответствующего передаточного акта (п. 3.1.15); передать соответствующие ключи лицам - собственникам/ иным законным владельцам помещений, а также лицам, получившим законное право на оформление права собственности на квартиру или часть объекта... (п. 3.3.1), при условии предъявления ими передаточных актов на жилые помещения, с одновременным снятием в присутствии уполномоченного представителя ОАО «ЗИК» показаний индивидуальных приборов учёта электроэнергии и иных приборов учёта... (п. 3.1.16); ОАО «ЗИК», в свою очередь, обязалось осуществить передачу общего имущества
объекта Управляющему в состоянии полностью готовым к его эксплуатации в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, а также передать ключи от всех помещений объекта (п. 3.5.1).

Как установлено из объяснений представителя ОАО «ЗИК» и ООО «Управление и эксплуатация», передача ключей произошла в день подписания вышеназванного договора. Участниками процесса не ставилось под сомнение, что ключи от квартиры Номер обезличен находятся у ООО «Управление и эксплуатация», в силу ст.ст. 56, ч. 2 ст. 68 ГПК РФ суд данное обстоятельство считает установленным.

В данном случае суд усматривает, что действия управляющей организации сопряжены с воспрепятствованием истцу в пользовании указанным имуществом, постольку поскольку беспрепятственно проникнуть в квартиру невозможно при отсутствии ключей от неё, что следует из положений ст. 135 ГК РФ.

При этом, суд отмечает, что отсутствие немедленной реакции истца на выявленный факт нарушения его прав и охраняемых законом интересов не может рассматриваться как ненадлежащая заботливость участника гражданского оборота о своем имуществе и лишение права на обращение в суд с иском, на что в судебном заседании ссылался представитель ответчика.

Отсутствие договорных отношений по предоставлению коммунальных услуг истцу напрямую не связано с правом Гореликова *.*. распоряжаться, пользоваться и владеть приобретенным имуществом.

Осуществление прав, предусмотренных ст. 209 ГК РФ, под условием обязательного заключения с истцом договора по управлению и эксплуатации, не предусмотрено
ни действующим законодательством, ни вышеназванным трехсторонним договором с заказчиком и управляющей организацией.

Самостоятельных требований к истцу общество на момент разрешения настоящего спора не предъявило.

Исследовав в совокупности имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к выводу, что действия ответчика не связанны с лишением Гореликова *.*. владения объектом, но создают для него помехи в осуществлении хозяйственного господства над имуществом.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Восстановление права истца в судебном порядке возможно путем обязания ответчика совершить определенное действие, что соответствует положениям ст. 12 ГК РФ, а поэтому требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Решил:

Исковые требования Гоеликова *.*. к ООО «Управление и эксплуатация» об обязании передать ключи от квартиры удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управление и эксплуатация» (местонахождение: 143180 Российская Федерация,..., ОГРН Номер обезличен) передать Гоеликова *.*. (Дата обезличена года рождения, зарегистрированного по адресу:...), ключи от жилого помещения, расположенного по адресу:....

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.

Судья *.*. Фоменкова

Мотивированное Решение изготовлено и подписано Дата обезличена года.