Судебная практика

О признании права собственности на самовольную постройку. Решение от 25 января 2011 года № 2-1234/2011. Красноярский край.

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Бубаковой *.*.,

при секретаре Фабер A.M.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васнева *.*. к Администрации г. Красноярска о признании права собственности на самовольную постройку

Установил:

Васнев *.*. обратился в суд с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании права собственности (с учетом уточненных требований) на самовольную постройку - нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., мотивируя свои требования тем, что <дата> по договору аренды земельного участка № администрация г. Красноярска в лице начальника земельного управления г. Красноярска ФИО2, действующего по поручению администрации г.Красноярска
и на основании Положения о земельном управлении предоставил ООО «Виктория» на основании распоряжения администрации города от <дата> № в аренду земельный участок, расположенный в <данные изъяты> по адресу: <адрес> (кадастровый номер №, оценочная зона <данные изъяты>) общей площадью <данные изъяты> кв.м. ООО «Виктория» позволила ему за свой счет произвести строительство двухэтажного капитального здания, заверив истца в том, что земельный участок, на котором было возведено здание, будет в установленном порядке предоставлен ему под возведенную постройку, что не противоречило п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ в редакции действующей на момент возникновения указанных правоотношений. Истец, за счет собственных средств возвел самовольную постройку, привлекал необходимых специалистов, покупал строительный материал. Данное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно п.3 ст.222 ГК РФ в редакции, действующей до 1 сентября 2006 года право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Определением Советского районного суда г. Красноярска от 25 августа 2010 года произведена замена ненадлежащего ответчика Департамента муниципального имущества и земельных отношений, в качестве надлежащего ответчика по делу привлечена Администрация г. Красноярска.

В судебном заседании истец Васнев *.*., представитель истца Потемкина *.*., действующая на основании доверенности от 08.12.2009 года, номер по реестру 4583, на удовлетворении исковых требований настаивали, привели доводы, изложенные в исковом заявлении. Истец Васнев *.*. суду пояснил, что договоренность с директором ООО «Виктория» о выделении ему земельного участка была устная, никаких
письменных соглашений они не заключали. Определить по кадастровым планам на каком из двух земельных участков расположено его здание он не может, возможно на том, который имеет площадь <данные изъяты> кв.

Ответчик Администрация г. Красноярска о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представителя не направили, просили дело рассмотреть в отсутствие представителя, представлены письменные возражения по иску, из которых следует, что исковые требования Васнева *.*. ответчик не признает по следующим основаниям:

В материалах дела отсутствует доказательство того, что строительство данного строения осуществлялось в соответствии с утвержденной проектной документацией, на основании разрешения на строительство, объект введен в установленном порядке в эксплуатацию, земельный участок принадлежит истцу на каком-либо праве. Учитывая это, в соответствии с действующим законодательством, указанный объект отвечает признакам самовольной постройки (ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьи 3 Федерального закона от
17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные действующим законодательством документы. Как следует из представленных документов за получением разрешения на строительство, а также на ввод объекта в эксплуатацию со стороны истца обращений в специально уполномоченный орган не поступало. Таким образом, не было предпринято никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала, так и во время проведения строительных работ, соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества, полагаем, не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который может быть применен только при отсутствии возможности получить необходимые для строительства разрешения или в случае лишения истца по не зависящим от него причин возможности получить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости, что, считаем, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Данная позиция также подтверждается пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» согласно которому, рассматривая иск о признании права собственности на самовольную постройку
суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Исходя из положения п.2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Он не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Соответственно, самовольная постройка не может участвовать в гражданском обороте и быть предметом сделок. Право собственности в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Следовательно, истец должен представить доказательства того, что самовольная постройка осуществлена на земельном участке и в границах его, который принадлежит ему на указанном выше праве. Учитывая, что истцом не предоставлено документов, подтверждающих принадлежность ему земельного участка на праве, определенном статьей 222 Гражданского кодекса РФ, в удовлетворении требований просили отказать.

Представитель третьего лица ООО «Виктория» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания Общество извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения истца Васнева *.*., представителя истца Потемкиной *.*., учитывая письменные возражения ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что
исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:

В силу ст. 218 ГК РФ лицо приобретает право собственности на вещь, созданную для себя с соблюдением законов и иных правовых актов.

Согласно ст. 28, 29 ЗК РФ основанием для строительства является Решение о предоставлении земельного участка под строительство.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае, лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разРешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разРешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной с документации.

В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий
граждан и юридических лиц, хотя и не предусмотренных законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, вследствие событий с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено в судебном заседании <дата> между администрацией г.Красноярска и ООО «Виктория» заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому администрация г.Красноярска передала в аренду ООО «Виктория» земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в <адрес>, для размещения овощного рынка. Соглашением об изменении условий договора от <дата> № срок аренды земельного участка продлен до <дата>.

Истцом Васневым *.*. за счет собственных, было построено <данные изъяты> здание <данные изъяты>, что подтверждается договором подряда от <дата>, заключенным с Подрядчиком ФИО4 и представленными в материалы дела платежными документами.

Как следует из технического паспорта по состоянию на <дата> по адресу: <адрес>, расположено нежилое здание из керамзитобетонных плит, состоящие из <данные изъяты> этажей, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Как пояснил в судебном заседании истец Васнев *.*. строительство было осуществлено на земельном участке, принадлежащем ООО «Виктория»
на праве аренды, по устной договоренности в <дата>. Каких-либо письменных доказательств согласия ООО «Виктория» на строительство Васневым *.*. нежилого здания на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке, истец суду не представил, не добыто их и в судебном заседании.

Согласно справке <данные изъяты> № от <дата>, правоустанавливающие документы Васнева *.*. на нежилое <данные изъяты> из керамзитобетонных плит здание, расположенное по адресу: <адрес>, указанное в техническом паспорте литерой <данные изъяты>, не оформлены, предварительным адресом следует считать: <адрес>.

Как следует из заключения о техническом состоянии строительных конструкций, выданного <данные изъяты> № от <дата>, техническое состояние конструкций нежилого <данные изъяты> здания <данные изъяты> с холодным одноэтажным пристроем <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> - работоспособное (категория технического состояния, при которой некоторые из параметров не отвечают требованиям норм и стандартов, имеющиеся нарушения требований в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается). Исполненные строительные работы удовлетворяют существующим требованиям строительных норм и правил. Нежилое <данные изъяты> здание <данные изъяты> с холодным одноэтажным пристроем <данные изъяты> во время обследования, не создавало угрозу жизни и здоровья граждан.

Экспертной оценкой о соответствии объекта требованиям нормативных документов в области пожарной безопасности №, проведенной <данные изъяты> <дата> установлено, что нежилое здание по адресу: <адрес>, соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности, предъявляемым к административным зданиям, класса функциональной пожарной безопасности Ф4.3.

Согласно экспертному заключению о соответствии санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, выданного <данные изъяты> от <дата> №, <данные изъяты> Васнева *.*., расположенного по <адрес> соответствует действующим санитарным правилам и нормативам.

В соответствии с заключением
<данные изъяты> о возможности сохранения самовольной постройки от <дата> №, размещение самовольно возведенного нежилого здания по адресу: <адрес> соответствует генеральному плану города, утвержденному Решением <данные изъяты> городского совета от <дата> № и правилам землепользования и застройки, утвержденным Решением <данные изъяты> городского Совета от <дата> №. В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок в <данные изъяты> представлено распоряжение города №-ж от <дата> о предоставлении участка под строительство ООО «Виктория».

Как следует из пояснений на исковое заявление Васнева *.*., направленных в адрес суда Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска <дата>, согласно сведениям, имеющихся в Департаменте, земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, был передан в аренду ООО «Виктория» по договору аренды № от <дата> в целях размещения рынка. Данный договор расторгнут <дата>. В настоящее время с ООО «Виктория» заключен договор аренды земельного участка № от <дата> по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> № земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, передан в аренду (регистрация № от <дата>); сроке <дата> по <дата>

Из ответа Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска от <дата> № на обращение Васнева *.*. о возможности предоставления земельного участка, занимаемого нежилым зданием, расположенного по адресу: <адрес> следует, что в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и организации, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут приобрести права на земельные участки в порядке и
на условиях установленными Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Согласно действующему законодательству для рассмотрения вопроса о возможности принятия решения о предоставлении земельного участка, на каком-либо праве, земельный участок должен быть сформирован, поставлен на государственный кадастровый учёт, на объект недвижимости, расположенный на земельном участке зарегистрировано право собственности. Информация о формировании и постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, занимаемого нежилым зданием, расположенного по адресу: <адрес>, в департаменте отсутствует.

Оценивая представленные сторонами и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд принимает во внимание следующее:

Для признания постройки самовольной достаточно одного из следующих условий: 1) нарушение правил землеотвода для строительства, 2) отсутствие необходимых разрешений, в частности, собственника земельного участка, 3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

При этом доказать наличие надлежащего землеотвода должно лицо, которое вело строительство.

Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который может быть применен только при отсутствии возможности получить необходимые для строительства разрешения или в случае лишения истца по не зависящей от него причине возможности получить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости.

Исключительность данного способа состоит в том, что по общему правилу, установленному п. 2 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не возникает. Таким образом, сам по себе факт возведения самовольной постройки не является достаточным основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на нее.

В настоящее время действует ст. 222 ГК РФ в редакции 2006 года, согласно которой требовать признания права на самовольную постройку может лишь собственник или субъект иного, указанного в ст. 222 ГК РФ ограниченного вещного права на земельный участок.

В судебном заседании установлено и не оспаривается истцом и представителем истца, что земельный участок под нежилым зданием, расположенным по адресу: <адрес> не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, кадастровый паспорт земельного участка, расположенного под спорным объектом недвижимого имущества, суду не представлен, соответственно, в судебном заседании не нашел своего подтверждения факт принадлежности истцу земельного участка на праве, определенном статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

Установить в судебном заседании, что самовольно построенное Васневым *.*. нежилое здание расположено именно в пределах границ земельных участков с кадастровыми номерами № и №, право аренды которых принадлежит ООО «Виктория» не представляется возможным, поскольку границы земельного участка на котором находится спорное нежилое здание путем выноса на местности не определены, что не отрицали в судебном заседании истец и его представитель.

Таким образом, судом установлено, что Васнев *.*. не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ, земельный участок на котором произведено строительство в установленном законом порядке не сформирован, в связи с чем не представляется возможным установить на каком земельном участке построено нежилое здание, удовлетворение иска о признании права собственности на такое самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса российской Федерации.

При таких обстоятельствах, основываясь на системном толковании ст. 222 ГК РФ суд приходит к выводу о том, что самовольное возведение истцом нежилого здания без предоставления земельного участка под строительство в установленном законом порядке, получения необходимых для строительства разрешений, на земельном участке, который не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, в связи с чем в иске Васневу *.*. надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Васнева *.*. к Администрации г. Красноярска о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. - отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение 10 дней с даты изготовления решения в окончательной форме.

Дата изготовления решения в окончательной форме 30 января 2011 года.

Председательствующий: *.*. Бубакова