Судебная практика

О сохранении нежилых помещений в реконструированном состоянии. Решение от 11 января 2011 года №. Краснодарский край.

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего Ващенко *.*.

при секретаре Коржемановой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Сочи к Хостарян *.*. о сносе самовольной постройки и встречное исковое заявление Хостарян *.*. о сохранении в перепланированном и реконструированном виде нежилых помещений, признании права собственности на помещения, погашении ранее зарегистрированного ранее права,

Установил:

Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к Хостаряну *.*. в котором просит суд обязать ответчика освободить самовольно занятый земельный участок, расположенный при доме <адрес> в г. Сочи путем сноса самовольно возведенной пристройки, общей площадью 160 кв.м. - к жилому дому <адрес> в г.
Сочи.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля муниципальным учреждением «Земельная инспекция города Сочи» по адресу: г. Сочи, ул. <адрес>, было установлено, что к указанному дому была пристроена пристройка, общей площадью 160 кв.м. Ответчик является собственником нежилых помещений №1-45 здания литер А, общей площадью 342, 3 кв.м.. В 2009 года ответчик без соответствующего разрешения осуществил строительство пристройки, площадью 160 кв.м. к жилому дому <адрес>. Проектной документации, разрешения на строительство объекта представлено ответчиком не было. Факт возведения объекта капитального строительства подтверждается актом обследования земельного участка в натуре от 19.02.2010 года и фотоматериалом.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал и пояснил вышеизложенное. Так же пояснил, что на данный момент отсутствуют сведения о том обращался ли ответчик в администрацию г. Сочи с заявлением о выдачи разрешения на строительство, либо вводе объекта в эксплуатацию.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что администрация г. Сочи не имеет право обращаться в суд с таким иском, потому как земельный участок, на котором расположена пристройка не является муниципальной собственностью. Кроме этого пристройка не нарушает СНиПы и нормы строительства, не создает угрозу жизни, кроме этого территория облагорожена. Разрешения на строительство или на ввод пристройки в эксплуатацию ответчику не выдавались. Ответчик в межведомственную комиссию при администрации г. Сочи не обращался. Так же поддержал доводы, изложенные в возражении на иск.

Хостарян *.*. обратился со встречным исковым заявлением о сохранении в перепланированном и реконструированном виде нежилых помещений, признании права собственности на помещения, погашении ранее зарегистрированного ранее права, требования Хостаряна мотивированы тем, что на основании
договора мены от 29.09.2008г. за Хостаряном *.*. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения №1-45 здания литер А, общей площадью 342,3 кв.м. расположенные на первом этаже в многоквартирном доме <адрес> г.Сочи, о чём в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.10.2008г. сделана запись регистрации за №. В 2009г. в означено выше нежилых помещениях производился крайне необходимый ремонт. Для проведения ремонтных работ было сделано заключение Архитектурно-Конструкторского Бюро, как о состоянии несущих стен первого этажа,-так и подвального помещения, которое постоянно затапливалось с гнилых труб и отопительной системы, создавая тем самым антисанитарные условия. Постоянно исходящий гнилостный запах, грызуны, тараканы и полчища комаров угрожали здоровью офисных работников и жильцов многоквартирного дома. По техническому заключению Архитектурно- Конструкторского бюро были проведены следующие работы: для защиты подвального этажа от подтоплений через вентиляционные шахты атмосферными водами и конденсатов от кондиционеров, был сделан отмосток шириной 2м и подняты вентиляционные проемы под потолок подвального этажа, более чем на 100мм, ликвидированы протечки из водонесущих коммуникаций, организован сброс горячей, холодной воды из систем водоснабжения и отопления в канализационную систему, которые ранее сбрасывались в подвальное помещение при проведение ремонтных работ в квартирах и при проведение профилактических работ отопительной системы, что и приводило к антисанитарии. При проведении работ обнаружилось, что при строительстве «Кубань-Банка», ныне «ВТБ Банк», был ликвидирован смотровой колодец и заглушён ливневой трубопровод. По дополнению №2 к заключению от 10.05.2009 года № 10/05/09 проложена линия трубопровода от колодца около здания Л-5 до колодца Л-63 длиной более 21 м. Трубопровод выполнен из асбоцементной трубы диаметром 300мм. После проведения выше означенных
работ перед офисами образовалась бетонная площадка/отмосток/ шириной около 2-х Ф.И.О. пола первого этажа, которая портила вид многоквартирного дома. Для сохранения цельного архитектурного ансамбля, на отмостке была построена пристройка легкой конструкции. В соответствии ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п.2 ч. 1 ст.44 ЖК РФ). Статьёй 46 ЖК РФ делегировано, что Решением общего собрания собственников помещений, в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1-3.1 части 2 ст.44 настоящего кодекса решения, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. В установленном порядке выше указанными нормативными актами гр. Хостарян *.*., в соответствии со ст.47 ЖК РФ, провёл 27 ноября 2009г. общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес> г.Сочи, где на повестке дня был рассмотрен вопрос о согласии собственников жилого дома на осуществлениепристройки к офисным помещениям первого этажа. Основанием осуществления Хостаряном *.*. перепланировки с устройством пристройки к жилому дому <адрес> города Сочи послужил Утверждённый Эскизный проект и заключение Архитектурно-Конструкторского Бюро о техническом состоянии подвального этажа
многоквартирного жилого дома по <адрес> г.Сочи, так как

необходимо было предотвратить потери несущей способности строительных конструкций подвального этажа и фундаментной части, а также ликвидации благоприятной среды для размножения кровососущих насекомых, распространяющих инфекционные заболевания, необходимо было в кратчайшие сроки выполнить внутренние работы.

Согласно заключениям Санитарно-Эпидемиологическому от 18.02.2010г. М542, от 24.04.2009г. №1324 перепланировка (нежилых общественных помещений) с устройством возведенной пристройки к жилому дому <адрес> города Сочи гр. Хостаряном *.*. соответствует требованиям санитарных норм и правил для ввода в эксплуатацию нежилых помещений- офисов, расположенных на первом этаже дома <адрес> города Сочи. Также, согласно заключениям Отделения государственного пожарного надзора Центрального района г.Сочи от 04.03.2010г. М23/9.42.6-320, от 10.03.2009г. №23/9-42.6-216 по результатам проведённой оценки, работа по перепланировки осуществлена в соответствии с требованиями ППБ 01-03, также соответствует системы автоматической пожарной сигнализации в пристройке к зданию по ул. <адрес> в Центральном районе г.Сочи, на момент проверки автоматической пожарной сигнализации, находится в работоспособном состоянии и выполнены в соответствии с разработанным проектом с учетом требований строительных норм и правил СНиП 21 -01 -97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Также, согласно Эскизному проекту, электроснабжение помещений выполнено согласно техническим условиям, выданных ОАО «Кубаньэнерго», водоснабжение осуществляется от городских сетей согласно ТУ ОАО «Водоканал», а сточные воды от санитарных приборов отводятся к канализационному выпуску и поступают в наружную сеть канализации, через канализационный колодец, согласно ТУ ОАО «Водоканал». В установленном законном порядке Эскизный проект перепланировки офисных помещений первого этажа здания, в жилом доме <адрес> города Сочи, согласован с Главным архитектором Центрального района г.Сочи 03.06.2009г. Хостарян *.*. представляет суду Протокол голосования собственников помещений многоквартирного дома <адрес> г.Сочи от
27.11.2009г., Акт выполненных работ за счёт средств собственника от 10.09.2009г.По заключению выше указанных уполномоченных органов, перепланировка и пристройка соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы юридических и физических лиц, и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, согласно Письму от 14.07.2009г. №06-237 Филиала государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация по городу Сочи» ранее при инвентаризации учётно-технической документации от 03.11.1971г. и при последующих РТИ от 21.12.1990г., от 20.07.2001г., от 20.08.2007г. площадь лоджий, балконов, террас не подсчитывалась и показатели последней документально не зафиксированы. Согласно с техническому паспорту от 06.11.2009г нежилого помещения в многоквартирном доме <адрес>, г.Сочи, специалистами ГУП КК «Крайтехинвентаризация», в соответствии со СНиП 31-05-2003 проведена техническая инвентаризация нежилых помещений, общественных, административных зданий и произведён подсчёт площади с учётом лоджий, балконов, террас, в связи с чем, площадь нежилых помещений изменена за счёт РТИ и пристройки к первому этажу - 160м2, что в общем составило 596,6 м2.

Третьи лица по делу Седова *.*., Снятовская *.*. в судебном заседании исковое заявление администрации города Сочи поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просили отказать, пояснила суду, что их квартиры находятся над пристроенными Хостаряном *.*. помещениями, в их квартирах нарушена тепло и шумоизоляция, из-за пристройки к квартирам имеется свободный доступ, мусор выбрасываемый жильцами находится возле окон их квартир.

Выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Изпредставленных доказательств судом установлено, что 19.02.2010 года инспектор МУ «Земельная инспекция г. Сочи», Ивановым *.*. был обследован
земельный участок, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес> был составлен акт обследования земельного участка в натуре, согласно которого земельный участок из земель муниципального образовании, площадью 160 кв.м. находящийся по <адрес> занят пристройкой к дому. Хостарян *.*. приобрел право собственности на нежилые помещения №1-45 здания литер А, общей площадью 342,3 кв.м. В 2009 году Хостарян *.*. без правоустанавливающих документов осуществил строительство пристройки 160 кв.м. к дому <адрес> и перепланировку нежилых помещений в указанном здании (л.д. 8).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.10.2008 года Хостаряну *.*. принадлежит на праве собственности нежилые помещения №1-45 здания литер А, площадью 342,3 кв.м. в доме <адрес> в г. Сочи (л.д. 9).

Как установлено из представленных документов и объяснений представителя ответчика Хостарян *.*. без разрешения на строительство, либо разрешения на реконструкцию осуществил строительство пристройки, размерами 160 кв.м. к жилому дому <адрес>

Согласно ст. 222 ГКРФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 ст. 222 ГПК РФ. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, возведенную пристройку Хостаряном *.*. по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. <адрес>, можно отнести к самовольным постройкам, так как разРешение на строительство, либо реконструкцию ему не было выдано, доказательства обратного суду представлены не были. Кроме этого самовольная пристройка была возведена на не принадлежащем Хостаряну *.*. земельном участке. Согласно ст. 51 ГрК РФ разРешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из нормы той же статьи видно, что разРешение на строительство, либо реконструкцию выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Так же в ГК РФ указано, что выдачи разрешения на строительство не требуется в случае:

строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного
использования;

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики по надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

иных случаях.

Пристройка, возведенная Хостаряном *.*., не обладают признаками строений указанных выше.

Для строительства пристройки необходимо было получить разРешение на строительство, либо разРешение на реконструкцию, но из пояснений представителя ответчицы и материалов дела видно, что ответчик в уполномоченные органы, то есть администрацию города Сочи за получением соответствующих разрешительных документов не обращалась.

Из представленных доказательств и пояснений сторон суд Установил, что Хостарян *.*. не предпринимал надлежащие меры к легализации спорной пристройки, в частности к получению разрешения на строительство, разрешения на реконструкцию, и/или ввода объекта в эксплуатацию.

Обратившись в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенное строение представители Хостарян *.*. отказались оплачивать государственную пошлину по заявленным исковым требованиям, исходя из инвентарной стоимости самовольного строения..

Самовольной постройкой может быть недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение), обладающее признаками, установленными гражданским законодательством. В соответствии со ст. 222 ПС РФ одним из признаков самовольной постройки является отсутствие разрешения на ее создание, либо разрешения на реконструкцию, а так же создание ее на земельном участке, не принадлежащем лицу, создавшему данную самовольную постройку.

По мнению законодателя, самовольные постройки не должны находиться в свободном гражданском обороте, они не являются объектами гражданских прав и в отношении них запрещено совершать какие-либо сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Сделки с самовольными постройками ничтожны, так как они не соответствуют требованиям закона. Объекты самовольного строительства не подлежат также государственной регистрации.

Законодателем органу местного самоуправления -
администрации г. Сочи делегированы полномочия по выдаче разрешения на реконструкцию строительных объектов, но как указано выше ответчик, за получением соответствующего разрешения в администрацию г. Сочи не обратился, а осуществил строительство самовольной постройки. Так же ответчик не предпринял меры после строительства объекта к легализации возведенного строения.

Так же из материалов дела установлено, что ответчик незаконно, самовольно возвел на земельном участке, не принадлежащем ему, самовольную пристройку, площадь занятого самовольной постройкой участка составила 160 кв.м., данный земельный участок является землями муниципального образования г. Сочи.

Согласно пп. 20 п. 1 ст. 14 ФЗ №131-Ф3 от 6.10.2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» в ведение органов местного самоуправления находиться утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Согласно ст. 76 ЗК приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

При таких обстоятельствах так же подлежат удовлетворению и исковые требования администрации г. Сочи об освобождении самовольно занятого ответчиком земельного участка, площадью 160 кв.м.

Учитывая вышеизложенное, суд считает иск подлежащим удовлетворению, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое заявление администрации г. Сочи к Хостарян *.*. о сносе самовольной постройки, удовлетворить.

Обязать Хостарян *.*. освободить самовольно занятый земельный участок, расположенный при доме <адрес> в г. Сочи путем сноса самовольно возведенной пристройки, общей площадью 160 кв.м. - к жилому дому <адрес> в г. Сочи.

В удовлетворении встречного иска Хостарян *.*. о сохранении в перепланированном и реконструированном виде нежилых помещений, признании права собственности на помещения, погашении ранее зарегистрированного ранее права, отказать.

Взыскать с Хостарян *.*. 16555 рублей государственной пошлины в доход бюджета Краснодарского края.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение 10 дней.

Председательствующий *.*. Ващенко