Судебная практика

О признании права общей долевой собственности на нежилое помещение и погашении записи о государственной регистрации права собственности, взыскании расходов по оплате госпошлины.. Решение от 24 мая 2010 года № 2-18/2010. Костромская область.

Димитровский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Криулиной *.*.

при секретаре Роспутько *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орловой *.*., Дементьевой *.*., Дементьева *.*., Общества с ограниченной ответственностью «Турбогаз» к Обществу с ограниченной ответственностью «Мастер-компания», Всемирнову *.*. о признании недействительными сделок по отчуждению подвального помещения нежилого строения, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, погашении записи о государственной регистрации права собственности, взыскании расходов по оплате госпошлины,

Установил:

Орлова *.*., Дементьева *.*., Дементьев *.*. обратились в суд с иском к ООО «Мастер-Компания», Всемирнову *.*. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, погашении записи о государственной регистрации права собственности,
взыскании расходов по оплате госпошлины. Свои требования мотивировали тем, что истцы совместно с ООО «Турбогаз» являются собственниками нежилого здания, расположенного по адресу: **, в виде разделенных и выделенных помещений (комнат) на первом и втором этажах, а также мест общего пользования, в том числе подвала, без их раздела и выдела. Каждому физическому лицу принадлежит по 1/5, а ООО «Турбогаз» -2/5 доли в праве собственности на все нежилое строение. Из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от *.*. года истцам стало известно, что право собственности на расположенные в спорном здании подвала нежилые помещения nn, nn зарегистрировано за Всемирновым *.*. в размере 3/5 доли и ООО «Мастер-компания» в размере 2/5 доли, которые не являются собственниками здания. Полагали, что отчуждение у истцов долей собственности на подвальное помещение, являющегося местом общего пользования и приобретение их в собственность ООО «Мастер-компания» и Всемирнова *.*., а также государственная регистрация права собственности за ними на это имущество осуществлены в нарушение законных прав и интересов собственников. Право собственности на указанный объект недвижимости по 1/5 доли каждого было приобретено Орловой *.*., Дементьевой *.*. совместно со ВС., ОБ. и СТ. у АОЗТ «nn» на основании договора купли-продажи nn от *.*. года в соответствии с требованиями ст. ст. 549, 550, 554, 555 ГК РФ. Право собственности не было зарегистрировано из-за отсутствия в то время в ** соответствующих государственных регистрирующих органов. Однако данное обстоятельство в силу ст. 6 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не лишало и
не лишает истцов права собственности на здание, как в целом, так и отдельных его частей. *.*. года часть здания в виде первого и второго этажа в соответствии со ст. 252 ГК РФ была разделена между участниками долевой собственности. Каждому собственнику в соответствии с принадлежащей ему долей (1/5) в общем имуществе были выделены конкретные помещения. Данное соглашение было зарегистрировано УФРС по Костромской области, о чем всем участникам соглашения выданы соответствующие свидетельства. По договору купли-продажи от *.*. года СТ. продала свою 1/5 долю Дементьеву *.*. Пунктом 3 указанного выше соглашения от *.*. года было определено, что помещения на этаже nn литера А, в помещении nn, общей площадью 68,8 кв.м., а также «коммуникации, крыша, фундамент, оборудование, необходимое для эксплуатации нежилого помещения, являются местами общего пользования (помещения блока обслуживания)», разделу между сторонами не подлежат, должны быть доступны для каждой из сторон. Коммуникации, то есть кабельные линии, теплотрасса, линии водоснабжения (теплая и холодная вода), линии канализации, электрощитовая, иное оборудование (узлы учета), необходимое для обслуживания всех помещений здания, фундамент, расположены в подвальном помещении здания. Там же расположены инженерные, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного здания. В силу этого подвальное помещение является неотъемлемой, составной частью здания, образует с ним единое целое и неотделимо от него, предназначено для обеспечения эксплуатации всего здания, расположенных в нем помещений, то есть является местом общего пользования. Его разделение на части приведет к невозможности содержания здания и его нормальной эксплуатации. Поэтому доли истцов в общей долевой собственности остались неизменными и состояли из разделенных и выделенных помещений на первом и втором этаже и неразделенного
подвального помещения. Несмотря на указанное обстоятельство, подвальное помещение выбыло из их собственности в отсутствие на это их воли и без их ведома. О *.*. Х. года по договору купли-продажи продал ООО «nn» свою 1/5 долю в праве общей долевой собственности, и тем самым утратил право собственности на неё. Однако *.*. года он с использованием технического паспорта на подвал подарил Всемирнову *.*. 1/5 подвального помещения (места общего пользования), право собственности на которое он уже утратил. Договор дарения противоречит договору nn от *.*. года, соглашению от *.*. года и ст. 209 ГК РФ. ВС. по договору купли-продажи от *.*. года продала 1/5 своей доли ООО «Мастер-компания» и также утратила право собственности на принадлежащие ей 1/5 здания и подвального помещение в нем. Поэтому повторная продажа ею по договору купли-продажи от *.*. года кабельных линий от подстанции, электрощитовой ООО «Мастер-компания», то есть мест общего пользования, противоречит договору nn от *.*. года, соглашению от *.*. года и ст. 209 ГК РФ. ООО «Мастер-компания» по договору купли-продажи от *.*. года перепродало ООО «Турбогаз» свои 2/5 доли здания и утратило право собственности на них. СТ. свою долю продала Дементьеву *.*. по договору от *.*. года. Таким образом, отчуждение подвального помещения в пользу Всемирнова *.*. и ООО «Мастер-компания» произведено ВС. и ОБ. в отсутствие у них прав распоряжаться подвальным помещением, в отсутствие правоустанавливающих документов. Поэтому отсутствовали и основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Просили признать за Орловой *.*., Дементьевой *.*., Дементьевым *.*. право собственности в размере 1/5 доли каждому в праве на нежилое помещение (подвал), общей
площадью 685,9 кв. м., расположенное по адресу: ** (здание блока обслуживания), нежилые помещения nn, nn; погасить запись о государственной регистрации права собственности на спорные помещения подвала за Всемирновым *.*. в размере 3/5 доли и за ООО «Мастер-Компания» в размере 2/5 доли; взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины в пользу истцов в сумме 3 200 рублей каждому.

Впоследствии в качестве соистца путем предъявления уточненного искового заявления в процесс вступило ООО «Турбогаз».

В процессе рассмотрения дела судом истцы неоднократно уточняли свои исковые требования. В окончательном виде исковые требования были представлены следующим образом: признать недействительными: сделку по договору купли-продажи 3/5 подвала, заключенную между ОАЗТ «nn» и Всемирновым *.*. ; сделку по договору дарения 1/5 подвала от *.*. г., заключенную между ОЕ. и Всемирновым *.*. ; сделку по договору дарения 2/5 подвала от *.*. г., заключенную между Всемирновым *.*. и ВС. с одной стороны и ООО «Мастер-компания» с другой стороны; признать право собственности в доле (проценте): 19,29% (132,31 кв. м) за Дементьевой *.*., 21,09% (144,65 кв. м) за Орловой *.*. 20,72% (142,12 кв. м) за Дементьевым *.*., 31,62 % (216,88 кв. м) за ООО «Турбогаз» в праве на нежилое помещение, общей площадью 685,9 кв. м, расположенное по адресу: **, **, ** (здание блока обслуживания), нежилые помещения nn и nn; погасить запись о государственной регистрации права собственности за Всемирновым *.*. в размере 3/5 доли и за ООО «Мастер-компания» в размере 2/5 доли в праве на спорное нежилое помещение; передать от Всемирнова *.*. в пользу: Дементьевой *.*. долю в 19,29% (132,31 кв. м), Орловой *.*. долю 21,09%
(144,65 кв. м), Дементьева *.*. 20,72% (142,12 кв. м) спорного нежилого помещения; передать от ООО «Мастер-компания» в пользу ООО «Турбогаз» долю в 31,62 % (216,88 кв. м) спорного нежилого помещения. Долю, причитающуюся ДЛ., оставить не распределенной между сособственниками в связи с её нежеланием вступить в процесс в качестве соистца.

Истец Дементьева *.*. в письменном заявлении в суд просила рассмотреть дело в её отсутствие, с участием представителя Эмирусейна *.*.

В судебном заседании истцы Орлова *.*., Дементьев *.*. иск поддержали по основаниям, в нем изложенным.

Истец Орлова *.*. в суде дополнительно пояснила, что при покупке доли в праве общей долевой собственности она осматривала только первый и второй этажи спорного здания, подвал ей не предлагали смотреть при покупке здания. Спорное строение они, как собственники, не эксплуатировали. Первоначально оно сдавалось под производство газированной воды. В связи с тем, что появилась необходимость зарегистрировать право собственности в УФРС по Костромской области, они заключили соглашение о разделе имущества. Подвал и другие помещения общего пользования, в частности, лестница были определены как места общего пользования и разделу не подлежали, остались в общей собственности. Сдачей помещений в аренду занимается ООО «Турбогаз», а она получает лишь арендную плату. Со слов представителей ООО «Турбогаз» она узнала, что Всемирнов *.*. и ООО «Мастер-компания» стали сособственниками подвала, при этом ограничили доступ всем остальным собственникам здания.

Представитель истцов Эмирусейн *.*. исковые требования также поддержал по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснил, что у истцов в *.*. году произошел конфликт с Всемирновым *.*. по вопросу оплаты отопления, электричества. Всемирнов *.*. предъявил свидетельство, согласно которому он является собственником подвала спорного здания.
Спорное здание представляет из себя нежилое помещение, которое использовалось АОЗТ «nn» под вспомогательные службы. По всей длине здания проходит коридор, имеются лестничные пролеты. Каждый сособственник сдавал свое помещение в аренду. На двери подвала висел замок. Показания счетчиков, установленных в подвале, делили на всех сособственников соразмерно их доле в праве, и производили оплату. ООО «Турбогаз» является собственником первого этажа здания, истцы - второго этажа. В настоящее время у них нет доступа к подстанции, электрощитовым. ООО «Мастер-компания» и Всемирнов *.*. пытаются решать вопросы ремонта подвала за счет собственников, угрожая тем, что они отключат электро- и водоснабжение. Всемирнов *.*. от встреч уклоняется, ничего не объясняет.

Представитель истца ООО «Турбогаз» Иванов *.*. в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что с *.*. года ООО «Турбогаз» является сособственником 1/5 доли здания, которую они купили у ООО «Мастер-компания», а те, в свою очередь,- у ВС. Сначала не было никаких претензий по использованию помещений. Они, как собственники спорного здания, пользовались и его подвалом, который запирался на замок. Когда собственником подвала стал Всемирнов *.*., то он повесил свой замок на дверь в подвал и не пускал их в подвальные помещения. ДЛ. ранее была одним и учредителей ООО «Турбогаз». Затем она Решила отсудить у Общества часть доли. В арбитражном суде было заключено мировое соглашение, по которому доля нежилых помещений спорного строения была передана в собственность ДЛ. Им известно, что Всемирнов *.*. в подвале снял часть грунта с целью обустройства в подвале «фитнес - центра», трубы стали выше уровня земли, в связи с чем нарушаются их права, как сособственников спорного строения.

Представитель
ответчика ООО «Мастер-компания» Хайнацкий А..Э. в судебном заседании исковые требования не признал, как необоснованные, указав, что у ООО «Мастер-компания» имеется право собственности на помещение. Изначально здание (без учета подвала) было продано директором АОЗТ «nn» ДН. пятерым физическим лицам. Впоследствии АОЗТ «nn» зарегистрировало свое право на подвал и продало его другим лицам. В настоящее время часть помещений спорного здания на основании решения Арбитражного суда Костромской области принадлежит ДЛ., право собственности, которой зарегистрировано в УФРС по Костромской области. Спорное здание - это помещение бытового обслуживания населения, которое впоследствии утратило свое назначение. Подвальные помещения не входят в состав общей площади отчужденных нежилых помещений первого и второго этажа, следовательно, подвал не являлся предметом договора купли-продажи от *.*. г. Предъявляя иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, истцы не доказали, что они являлись собственниками подвального помещения, и оно выбыло из их собственности помимо их воли. Кроме того, просил суд применить пропуск истцами срока исковой давности по требованиям о признании сделок недействительными, так как в силу ст. 181 ГК РФ срок предъявления иска по требованиям о признании сделки недействительной истек, поскольку истцам о праве собственности ответчиков на подвальное помещение стало известно в *.*. году.

Представитель ответчика Всемирнова *.*. Всемирнов *.*. исковые требования не признал, пояснил, что Всемирнов *.*. приобрел 3/5 доли в праве собственности на спорное нежилое помещение (подвал) по договору купли-продажи в *.*. году у АОЗТ «nn». Сделку на тот момент никто не оспаривал. Помещение подвала реализовывалось как отдельный объект недвижимости. Таким образом, Всемирнов *.*. является добросовестным приобретателем. Также отметил, что срок исковой давности для
оспаривания сделки истек. Ему неизвестно, каким образом Всемирнов *.*. использует принадлежащую ему в спорном помещении долю. Подвал не является составной частью объекта, поэтому был отчужден отдельно от помещений первого и второго этажей.

Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Костромской области Полушкина *.*. в судебном заседании полагала исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. АОЗТ «nn» продало помещение по адресу: **, **, ** пятерым физическим лицам по 1/5 доле в праве у каждого. *.*. года Всемирнов *.*. обратился в УФРС по КО за регистрацией 3/5 доли подвала, им были представлены все необходимые документы. Право собственности на 3/5 доли подвального помещения у Всемирнова *.*. возникло на основании договора купли-продажи. Остальные 2/5 доли подвального помещения принадлежат ООО «Мастер-компании», которые перешли ООО «Мастер-компания» от ВС. и ОБ. Подвал (помещения nn и nn) не продавался *.*. года.

В качестве третьего лица к участию в деле в соответствии со ст. 43 ГПК РФ была привлечена Дылевская И.Г,. О времени и месте слушания дела извещена, в суд не явилась. Ранее письменно в заявлении указала, что исковые требования истцов не поддерживает, дело просит рассмотреть без её участия.

Свидетель ДН. суду пояснил, что с *.*. г. по *.*. г. он был nn АОЗТ «nn». Нежилое строение по адресу: **, **, было включено уставной фонд и находилось на балансе АОЗТ «nn». Объект представлял собой двухэтажное строение, предназначенное в качестве учебного корпуса радиоприборного завода. Строение использовалось как сборочный цех, но предназначалось для обустройства кинозала, столовой и спортзала. Площадь указанного объекта недвижимости составляла 2 000 кв.м. Подвал с коммуникациями и рядом стоящие два девятиэтажных дома
(общежития) эксплуатировались отдельно от основных помещений, хотя здание реализовывалось в целом. Объект представлял собой единый комплекс. Не может пояснить, считались ли подвал и основные помещения разными объектами. При заключении договора купли-продажи *.*. г. площадь подвала не была включена в стоимость здания. Не может пояснить, в связи с чем в договоре купли-продажи указано, что нежилое здание продано в целом. Если бы объект реализовывался в целом, то его площадь бы составляла 2 700 кв.м. Детали сделки не помнит, поскольку сама сделка его не интересовала. Он как генеральный директор подписал указанный договор, поскольку Решение об отчуждении было принято учредителями. В помещении подвала находилась бойлерная, тепловые носители которой отапливали соседние дома. При отчуждении строения он говорил ОБ. и Всемирнову *.*., что сделка заключается только в отношении основных помещений, без подвала. Спорное строение находилось на балансе АОЗТ «nn» в целом, вместе с подвалом. Вход в подвал располагался со двора. В помещении подвала находились тепло- и водосети, узел учета тепла, силовые кабели, счетчики. Если бы пришлось закрыть подвал, то счетчики нужно было бы выносить на 1-й этаж. Не может пояснить, в какой момент подвал стал отдельным от основного строения помещением.

Свидетель КЖ. суду пояснил, что он работал директором ООО «Турбогаз» с июня *.*. г. по *.*. г. На работу был приглашен Дементьевым *.*. Нежилое строение и находящиеся в нем коммуникации содержались в надлежащем состоянии без привлечения средств учредителей. ООО «Турбогаз» эксплуатировало первый этаж. Второй этаж принадлежал трем собственникам. ООО «Турбогаз» оформлял помещения у них в аренду и сдавал в субаренду. В *.*. г. возникли вопросы относительно подвала в части перезаключения договоров по обслуживанию электросетей и канализации. Поставщики отказали им в этом, поскольку собственниками подвала были другие лица. Данная информация была подтверждена УФРС по КО. Он сообщил об этом всем учредителям, в том числе и Дементьеву *.*. Считает, что сделка по отчуждению подвального помещения была совершена незаконно, поскольку подвал является местом общего пользования. Ему известно, что техническая документация на основное строение и подвал имелась. На *.*. г. подвал был пуст. На помещения он разделен не был, линии раздела были только намечены. Тепловой узел был огорожен кирпичной кладкой. Помещение подвала иногда использовалось под склад.

ЕР., помощник директора Костромского городского филиала ГП Костромской области по техническому учету и инвентаризации объектов недвижимости «Костромаоблтехинвентаризация», допрошенная в качестве специалиста, суду пояснила, что домовладение по адресу: ** поставлено на технический учет *.*. года. Домовладение состоит из трех частей: две части - здания общежитий, третья часть - блок обслуживания (двухэтажное строение). В *.*. году нежилое помещение - блок обслуживания был обозначен под лит. А2, общей площадью 1975,7 кв. м зарегистрировано за АОЗТ «nn» на основании учредительного договора от *.*. года, акта приема-передачи основных средств от *.*. года. В *.*. году блок обслуживания числился как двухэтажное здание, без учета подвального помещения. Подвальное помещение было обозначено как техническое подполье, по которому инвентаризация в *.*. году не проводилась. Подвальное помещение было высотой 2,5 м, в нем были расположены коммуникации. Затем было произведено переименование. Так, блоку nn (общежитие) присвоен лит. А, блоку nn(общежитие) - лит. Б, хозяйственному (блоку обслуживания) - лит. В. Лит. А и лит. Б. - жилые помещения, два девятиэтажных общежития. Литер В- хозяйственный блок, куда вошли бойлерная, подсобные помещения (столовая, парикмахерские, кладовые, обеденный зал, складские помещения, кабинеты). На первом этаже лит. В расположены были подсобные помещения, а именно, парикмахерские, постирочная, сушилка, гладильная, аптечный пункт и другие помещения, необходимые для обслуживания здания, (например, электрощитовая). В ходе инвентаризации от *.*. года были проинвентаризированы подсобные помещения в подвале, а именно, бойлерная, площадью 93,4 кв. м, помещение nn комнаты 1, 3, 5, 6, 8; помещение коридора 2, 4, 7. В *.*. году подвал не инвентаризировался и не входил в объем общей площади здания. С *.*. года до *.*. года помещение подвала не входило в объем общей площади блока обслуживания, то есть не входило в общую площадь лит. А2. После инвентаризации от *.*. года подвальное помещение вошло в объем общей площади блока обслуживания, была сделана переоценка здания. В ходе инвентаризации от *.*. года была произведена перенумерация - помещения nn и 6, которые имели сквозные соединения. Так, составными частями подвала на *.*. год являлись: nn - бойлерная, nn - узел учета, nn, 4, 6, 7, 9 - подсобные помещения, nn - коридор, nn, 10, 11 - вентиляционные комнаты. В *.*. году бойлерная была инвентаризирована по заявлению собственника. В технической документации *.*. года техническое подполье нигде не указано. Техническое подполье - это конструктивный элемент, его можно использовать отдельно от первого и второго этажей здания. К инженерным коммуникациям здания относятся бойлерная - комната nn площадью 93,2 кв. м, которая обеспечивает жизнедеятельность всего здания; узел учета - комната nn; вентиляционные помещения - nn, 10, 11. В дальнейшем инвентаризация не проводилась. В *.*. году блок обслуживания лит. А2 от АОЗТ «nn» перешло в собственность ВС., ОБ., Дементьевой *.*., Орловой *.*., СТ. в равных долях по 1/5 доли каждому по договору купли-продажи от *.*. года. Помещение подвала в общей площади объекта купли-продажи не учитывалось, однако в договоре купли-продажи значится, что вышеперечисленные лица приобрели здание по адресу: **, лит. А2 в целом. Подвал поставлен на технический учет с *.*. года после проведенной инвентаризации. Согласно «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от *.*. года nn, подвальные и чердачные помещения не подлежат инвентаризации. При продаже данные помещения входят в состав здания в целом, но их площадь не включается в общую площадь здания. При вводе проекта здания проводится инвентаризация всех помещений, если их высота не менее 1,8 м. В данном случае проект не предусматривал проведение инвентаризации технического подполья, следовательно, не была проведена инвентаризация подвального помещения.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, их представителей, свидетелей и специалистов, обозрев инвентарное дело nn, суд приходит к следующему.

Как видно из исторической справки Костромского городского филиала ГП Костромской области по техническому учету и инвентаризации объектов недвижимости «Костромаоблтехинвентаризация», по материалам инвентарного дела nn спорное домовладение, расположенное по адресу: **, под литером В, (ранее литер А2), зарегистрировано в *.*. году за nn на основании договора о праве временного пользования земельным участком от *.*. г. nn. В *.*. году нежилое помещение- блок обслуживания (литер А2), общей площадью 1975,7 кв.м., зарегистрировано за АОЗТ « *.*. » на основании учредительного договора от *.*. г., акта приемки- передачи основных средств от *.*. г ( т.1,л.д. 129-130).

Согласно договору купли-продажи от *.*. года указанное нежилое помещение, общей площадью 1975, 7 кв.м., было продано АОЗТ «nn» ВС., ОБ., Дементьевой *.*., Орловой *.*., СТ. в общую долевую собственность (по 1/5 доле каждому). В пункте 1 договора указано, что покупатели купили нежилое здание в целом. Договор купли-продажи нотариально удостоверен *.*. г. за nn, зарегистрирован в БТИ *.*. г. ( т.1,л.д. 55).

*.*. года в целях прекращения долевой собственности пять вышеуказанных физических лиц (сособственников спорного объекта недвижимости) заключили соглашение о реальном разделе имущества, согласно которому ими разделены между собой складские и производственные помещения первого этажа и производственные помещения второго этажа, расположенные в двухэтажном нежилом помещении по адресу: **, общей площадью 1979,1 кв.м. ( т.1,л.д. 12-14). Так, в собственность ВС. перешли помещения, расположенные на 1 этаже (в помещении nn), общей площадью 371 кв.м.; в собственность ОБ. перешли помещения, расположенные на 1 этаже (в помещениях nn,2,3), общей площадью 372 кв.м.; в собственность Дементьевой *.*. -помещения, расположенные на 2 этаже ( помещениях nn и 4), общей площадью 368,5 кв.м.; Орловой *.*. - помещения, расположенные на 2 этаже ( в помещении nn), общей площадью 379,6 кв.м. и помещения на 1 этаже ( в помещении nn), общей площадью 23,3 кв.м., а всего: 402,9 кв.м.; в собственность СТ. перешли помещения, расположенные на 2 этаже ( в помещении nn), общей площадью 380,4 кв.м. и помещения на 1 этаже (в помещении nn), общей площадью 15,5 кв.м., а всего: 395,9 кв.м. В пункте 3 соглашения указано, что местами общего пользования указанного нежилого строения, не подлежащими разделу между сособственниками, остаются помещения на 1 этаже литера А в помещении nn, общей площадью 68,8 кв.м., а именно: тамбур (комната nn), коридор (комната nn), лестничная клетка (комната nn), комната дежурного (комната nn), подсобное помещение (комната nn), электрощитовая (комната nn), а также: коммуникации, крыша, фундамент, оборудование, необходимое для эксплуатации нежилого помещения. Места общего пользования должны быть доступны для каждой из сторон.

Данное соглашение было зарегистрировано в УФРС по КО, о чем *.*. г. собственникам разделенных помещений выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации их прав.

Кроме заключения договора купли-продажи указанного спорного объекта недвижимости, *.*. г. был заключен договор купли продажи между АОЗТ «nn» и ВС. движимого имущества, находящегося в том же нежилом помещении: кабельных линий от наконечников и комплекта ячеек в электрощитовой (т.1,л.д. 206).

*.*. г. ОБ. по договору купли-продажи продал выделенную ему долю, а также 1/5 долю в местах общего пользования ООО «nn», которое перепродало указанное имущество *.*. г. ООО «Мастер-компания».

В *.*. Х.г. продала свою 1/5 долю ООО «Мастер-компания», которое, в свою очередь, по договору купли-продажи от *.*. г. перепродало указанную долю (1/5), а также приобретенную 1/5 долю *.*. г. у ООО «nn», а всего 2/5 доли ООО «Турбогаз».

В соответствии с утвержденным определением Арбитражного суда Костромской области от *.*. г. мировым соглашением и соглашением о выдаче имущества в натуре, соразмерно стоимости доли в уставном капитале, ООО «Турбогаз» передает выходящему участнику Общества ДЛ. нежилые помещения, расположенные на 1 этаже спорного объекта недвижимости, общей площадью 139 кв.м. Сделка зарегистрирована в УФРС по КО *.*. г. ( т.1,л.д. 181-183).

По договору купли-продажи от *.*. г. СТ. продала выделенные ей нежилые помещения Дементьеву *.*. (Сделка зарегистрирована в УФРС по КО *.*. г.) ( т.1,л.д. 106).

Как усматривается из исторической справки ( т.1,л.д. 129-130), спорное строение в связи с упорядочиванием литеров строений в *.*. году стало обозначаться вместо литера А2 литером В.

В соответствии с договором купли-продажи от *.*. года АОЗТ «nn» продало Всемирнову *.*. 3/5 доли нежилых помещений nn и nn, расположенных в подвале спорного объекта недвижимости, общей площадью 685,9 кв.м. (т.1,л.д. 214). Сделка зарегистрирована в УФРС по КО *.*. г. ( т.1,л.д. 216).

*.*. г. ОБ. по договору дарения подарил Всемирнову *.*. 1/5 долю нежилых помещений nn и nn, расположенных в подвале спорного объекта недвижимости, общей площадью 577,8 кв.м. (в п. 1.4 договора указано, что объект принадлежит дарителю на основании договора купли-продажи от *.*. г. nn). Сделка зарегистрирована в УФРС по КО *.*. г. ( т.1,л.д. 119).

*.*. г. Всемирнов *.*. и ВС. по договору дарения подарили ООО «Мастер-компания» 2/5 нежилых помещений nn и nn, общей площадью 685,9 кв.м., расположенных в подвале спорного объекта недвижимости, а также долю в местах общего пользования общей площадью 68,8 кв.м., а именно: тамбура, коридора, лестничной клетки, комнаты дежурного, подсобного помещения, электрощитовой, а также: коммуникаций, крышы, фундамента, оборудования, необходимого для эксплуатации нежилого помещения. Пунктом 1.7 договора дарения предусмотрено, что ВС. также дарит ООО «Мастер-компания» следующее оборудование: кабельные линии, комплект ячеек, расположенный в электрощитовой здания хозблока ( указано, что это имущество принадлежит дарителю на основании договора купли-продажи от *.*. г.). Сделка зарегистрирована в УФРС по КО *.*. г. (т.1,л.д. 25-28).

Таким образом, в результате перехода прав на основании вышеуказанных сделок, собственниками спорного объекта недвижимости являются: ООО «Турбогаз» (нежилое помещение nn и нежилое помещение nn, площадью 436,6 кв.м.); Дементьев *.*. (нежилое помещение nn, площадью 15.5 кв.м. и нежилое помещение nn, площадью 389,7 кв.м.); Дементьева *.*. (нежилое помещение nn, площадью 347,6 кв.м. и нежилое помещение nn, площадью 20,9 кв.м.); ДЛ. (нежилое помещение nn, площадью 139 кв.м.); ООО «Мастер-компания (нежилое помещение nn, площадью 371 кв.м.); Орлова *.*. (нежилое помещение nn, площадью 402,9 кв.м.). Собственниками нежилых помещений nn и 6, расположенных в подвале, являются ООО «Мастер-компания» (2/5 доли в праве общей долевой собственности) и Всемирнов *.*. (3/5 доли в праве на основании зарегистрированной сделки *.*. г.).

Как усматривается из копии технического паспорта на здание, его назначение-блок обслуживания, год постройки- *.*., обозначен под литером В, расположено по адресу: **. Основное строение состоит из производственных и складских помещений, расположенных на первом и втором этажах, входных площадок, балконов, вытяжек, пристроек, подвала (т.1,л.д. 148-157). Согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения), общая площадь здания составляет 2657,4 кв.м., из которого площадь подвала- 685,9 кв.м. В подвале расположены следующие помещения: nnболерная, nn узел учета, nn,4,6,7,8-подсобные помещения, nn,10,11- вентиляционные, nn коридор.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом…

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, иное имущество, в том числе имущественные права…

В соответствии со ст. 134 ГК РФ «Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное».

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними ( п. 1 ст. 252).

Гражданским кодексом РФ специально не урегулировано право владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями, поэтому суд в соответствии со ст. 6 ГК РФ полагает возможным применить для разрешения спора аналогию закона, т.е. нормы главы 18 части первой ГК РФ, регулирующей право собственности и другие вещные права на жилые помещения, и аналогию права (главы 6 ЖК РФ, регулирующей право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме).

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры ( п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, по смыслу приведенных в указанной норме закона положений, к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющего иных полезных свойств. При этом подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами и либо обслуживающее одно из обособленных помещений дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.

Согласно терминам и определениям, приведенным в СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения», утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 и действовавших до 01.01.2010г., а также СНиП 31-06-2009, утвержденных приказом Минрегиона РФ от 01.01.2010г. № 390, технический этаж-это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или средней части здания.

Эти технические помещения не могут быть самостоятельными объектами прав и предметами сделок.

Подвальный этаж- этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений.

В подвальных этажах допускается размещение бойлерных, насосных водопровода и канализации, камер вентиляционных и кондиционирования воздуха, узлов управления и других помещений для установки и управления инженерным и техническим оборудованием зданий; помещений- складских, торговых, мастерских, общественного питания и прочее.

С привлечением специалиста- инженера ЖЭРСУ-7/4 СМ. судом в соответствии со ст. 58 ГПК РФ произведен осмотр спорных помещений подвала по адресу: ** (блок обслуживания).

В результате осмотра установлено, что высота стен подвала составляет примерно 2,5 м, пол- бетонный. В помещении nn располагается бойлерная, которая обслуживает два примыкающих к двухэтажному спорному нежилому строения девятиэтажных общежития. В помещении nn имеется водомерный узел, установлены счетчики холодного водоснабжения. В помещении nn по стене помещения nn и на бетонном полу проходит канализационная труба, по потолку- водопроводная труба и электрические кабели. В помещении nn по стене, граничащей с помещением nn, проходит труба (пожарный гидрант), по потолку-электрокабели. В помещение nn вход оборудован дверной коробкой, помещение пустое, коммуникации отсутствуют. В помещении nn перегородка, указанная на плане, отсутствует, пол- бетонный, по стене, противоположенной к выходу, проходят трубы холодного водоснабжения и теплотрасса, эти трубы предназначены для обслуживания только лишь зданий общежитий. Вход в помещение nn оборудован металлической дверью, пол- бетонный, трубы коммуникаций отсутствуют. Стандартный вход в помещение nn отсутствует, имеется проем в кирпичной кладке, размером 0,6х 0,8 м, в помещении проходят коммуникации. Также отсутствует вход в помещение nn, имеется проем с металлической лестницей, в помещении находится теплотрасса, узел учета с задвижками и приборами учета. Тепловой узел, расположенный в этом помещении, обслуживает только спорный нежилой объект. Все помещения соединяет коридор- помещение nn.

Проанализировав вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что подвальное помещение с момента застройки здания являлось его частью и использовалось по техническому назначению и для складирования.

Вместе с тем, само по себе нахождение в подвальном помещении труб водоснабжения, сетей канализации и отопления, электросетей, теплового узла и узла учета, воздуховодов и вентиляции, болерной не свидетельствует, что все помещения подвала, в которых они находятся, предназначаются для их обслуживания и ремонта. Так, отсутствуют коммуникации в помещениях nn и nn подвала.

Расположение в подвале инженерно-технического оборудования и коммуникаций не препятствует использованию подвала по дополнительному назначению, исходя из приведенных положений СНиП 2.08.02-89 и СНиП 31-06-2009, при условии сохранения основных функций подвала- обеспечение жизнедеятельности здания и примыкающих к нему двух девятиэтажных домов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ в состязательном процессе каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

С учетом изложенного, оценив и исследовав в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что спорное подвальное помещение не может рассматриваться как объект общей долевой собственности, поскольку не является исключительно техническим, предназначенным исключительно для обслуживания помещений двухэтажного нежилого строения.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ «если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

По мнению суда, истцами избран ненадлежащий способ защиты права путем предъявления виндикационного иска (истребование имущества из чужого незаконного владения) и передаче спорного помещения в собственность четырех из пяти собственников нежилого строения в процентном соотношении или соразмерно их долям в квадратных метрах.

Суду не представлено убедительных доказательств, что спорное подвальное помещение являлось предметом договора купли-продажи от *.*. г. nn и не могло выступать самостоятельным объектом права.

Как видно из экспликации к поэтажному плану здания (строения), общая площадь здания составляет 2657,4 кв.м., в том числе: площадь подвального помещения- 685,9 кв.м. (т.1,л.д. 155-157).

Из договора купли- продажи от *.*. г. nn следует, что ВС., ОБ., Дементьева *.*., Орлова *.*. и СТ. купили у АОЗТ «nn» нежилое помещение, общей площадью 1975, 7 кв.м. (в соглашении о разделе имущества от *.*. г.- 1979,1 кв.м.), то есть за исключением площади подвала. Не указывалось наименование подвала в качестве объекта раздела имущества или мест общего пользования и в соглашении от *.*. года о разделе имущества между сособственниками.

Договор купли-продажи подвальных помещений (помещения nn и nn) заключен между АОЗТ «nn» и Всемирновым *.*. в тот же день- *.*. г. ( т.1,л.д. 214,215).

Кроме того, суд приходит к выводу, что помещение подвала при заключении сделок купли-продажи *.*. г. не являлось техническим этажом, его высота составляла более 1,8 м, в подвале имелись помещения, в которых отсутствовали коммуникации.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Решил:

Исковые требования Орловой *.*., Дементьевой *.*., Дементьева *.*., Общества с ограниченной ответственностью «Турбогаз» к Обществу с ограниченной ответственностью «Мастер-компания», Всемирнову *.*. о признании недействительными сделок по отчуждению подвального помещения нежилого строения, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, погашении записи о государственной регистрации права собственности, взыскании расходов по оплате госпошлины оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской облсуд через Димитровский районный суд г. Костромы в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Федеральный судья - а