Судебная практика

О признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. Решение от 21 июля 1997 года №. Тверская область.

*** г. Бежецкий городской суд Тверской области в составе председательствующего судьи Зелениной *.*.,

при секретаре ФИО0,

с участием истца ФИО6 и ее представителя по доверенности ФИО16, представителя ответчика по доверенности ФИО8 ФИО5, представителя третьего лица по доверенности Администрации Бежецкого района ФИО 18, представителя третьего лица по доверенности БЖРЭП ФИО4, третьих лиц ФИО19, ФИО3, ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО8, ФИО 17, ГУП «Тверское областное бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной регистрационной службы по Тверской области о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и признании за ней права пользования подвальным помещением,

Установил:

***г. ФИО8 обратился к мировому судье судебного участка
ххх...... с иском к ФИО7, ФИО13, ФИО6 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением.

Иск мотивировал тем, что на праве собственности ему принадлежит нежилое помещение расположенное по адресу:...,...,..., а именно помещение кафе на 1-м этаже жилого дома и подвальное помещение под ним, общей площадью 203,4 кв. м. Право его собственности на данное нежилое помещение подтверждается договором купли-продажи и передаточным актом от ***г., техническим паспортом на помещение и свидетельством о государственной регистрации права от ***г.

В *** году стало известно, что в принадлежащем ему на праве собственности подвальном помещении располагаются самовольно возведенные хозяйственные постройки проживающих в доме граждан, в частности, ФИО7, ФИО13, ФИО6 На предложение гражданам освободить незаконно занимаемое ими помещение получил отказ.

Постановлением от *** г. было отказано в возбуждении уголовного дела по его заявлению о неправомерных действиях вышеназванных граждан и рекомендовано обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства. Являясь собственником нежилого помещения, истец лишен возможности распоряжаться им по своему усмотрению.

Просил суд обязать ответчиков снести самовольно возведенные ими хозпостройки в подвальном помещении по адресу:...,..., д. ххх и тем самым устранить препятствия в пользовании нежилым помещением.

***г. ФИО6 обратилась к мировому судье с иском к ФИО8 о признании незаконным права индивидуальной собственности на помещение общего имущества собственников многоквартирного дома.

В иске указала, что с *** года проживает в д. ххх по...

г. Бежецка. На момент заселения дом принадлежал заводу «...», подвал дома пустовал. С разрешения администрации завода в *** году жильцы дома построили в подвале 33 сарая для хранения овощей. За период с *** года менялись собственники кафе, расположенного в вышеуказанном доме на первом этаже, но никто
из них не заявлял о своих правах на подвальное помещение.

В *** году в соответствии с распоряжением главы Бежецкого района с жильцами дома, как с владельцами подвальных помещений были заключены договоры на обслуживание подвалов и установлена ежемесячная плата за предоставляемые услуги.

В *** году ФИО8 приобрел в собственность кафе и в *** году заявил о своем праве собственности и на подвальное помещение, расположенное под помещением кафе цокольного этажа. Считает право собственности ФИО8 на подвальное помещение в многоквартирном жилом доме незаконным.

Просила суд признать незаконным право индивидуальной собственности ФИО8 на подвальное помещение, расположенное по адресу:...,...,..., являющееся общим имуществом в многоквартирном доме.

Определением мирового судьи от ***г. дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

Определением мирового судьи СУ ххх... от ***г. данное дело направлено в Бежецкий городской суд для рассмотрения по подсудности по первой инстанции.

Определением федерального судьи Бежецкого городского суда от ***г. дело принято к производству Бежецкого городского суда... для рассмотрения.

***г. ФИО6 представила дополненный и уточненный иск, к ФИО8, ФИО 17, ГУП «Тверское областное бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной регистрационной службы по... о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и признании за ней права пользования подвальным помещением.

В обоснование иска указала, что проживает в д. ххх по...... с 1980 года. Подвал дома долгое время пустовал, поэтому с согласия владельца дома – завода «...» жильцы построили собственными силами, за свой счет сарайчики для хранения овощей. Никто из собственников кафе своих прав на помещение кафе не заявлял. В *** году по распоряжению главы... с жильцами дома – владельцами подвала заключены договоры на их обслуживание, установлена плата за
обслуживание. С этого же времени ФИО6 и другие пользователи сарайчиков ежемесячно вносят установленную плату.

В *** году помещение Кафе приобрел ФИО8

***г. на основании договора купли-продажи недвижимости от ***г. ФИО8 выдано свидетельство о государственной регистрации права на помещение кафе общей площадью 108.0 кв.м., что соответствует правоустанавливающим документам продавца кафе – ФИО 17

*** года в Бежецкий филиал Федеральной регистрационной службы поступила справка Бежецкого БТИ о том, что при выдаче ими документов на регистрацию права собственности ФИО8 на помещение кафе по адресу...... допущена техническая ошибка, т.к. расположенное под кафе помещение подвала жилого дома является единым объектом с кафе, в связи с чем общая площадь кафе увеличивается в два раза при той же цене. Документов, подтверждающих изменение площади объекта Бежецким БТИ не представлено.

*** года на основании вышеуказанной справки БТИ Бежецким отделом УФРС ФИО8 выдано новое свидетельство о государственной регистрации права на помещение кафе по адресу:...,......, с указанием общей площади 203,4 кв.м. Данные действия УФРС являются нарушением требований ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, регистрация права собственности ФИО8 на помещение кафе противоречит ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Просила признать недействительным договор к договору от ***г., заключенный между ФИО 17 и ФИО8 о купле-продаже нежилого помещения по адресу...,...,..., и признать за ней, как за собственником жилого помещения в многоквартирном доме, право пользования подвальным помещением.

В судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО8 по доверенности ФИО5 от иска ФИО8 к ФИО7, ФИО13, ФИО6 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, отказался. Определением суда *** г. отказ принят судом, производство по данному
делу прекращено.

Истец ФИО6 исковые требования поддержала и уточнила, просила признать недействительным Договор к договору купли-продажи недвижимости между ФИО 17 и ФИО8 от *** г. по адресу...,... общей площадью 203 кв. м в части купли-продажи подвального помещения, площадь кафе 108.0 кв. м не оспаривает. Сказала, что по подложным документам оформлена сделка ФИО8 в *** г. на общую площадь 203.4 кв.м., в том числе на подвальное помещение.

Представитель истца ФИО6 ФИО16 уточненные исковые требования, оформленные в письменной форме, поддержал, пояснил, что спора, относительно проданного ФИО11 кафе, расположенного на первом этаже площадью 108.0 кв. м. нет. Оспаривается сделка в части продажи нежилого подвального помещения цокольного этажа площадью, превышающей 108.0 кв. м., которой в собственности у ФИО11 не было при продаже и оформлении сделки в *** г. Считает, что подвальное помещение под кафе является общей собственностью жильцов в многоквартирном доме и Комитета по управлению имуществом.... Распорядиться этой площадью могли только собственники. Действия должностного лица ГУП БТИ, выдавшего справку о якобы технической ошибке, считает незаконными, без правоустанавливающих документов была выдана справка об изменении площади, такими действиями нарушено право долевой собственности на общее имущество в доме, муниципального образования и жильцов, собственников квартир в доме. Также считает, что должностное лицо УФРС без законных оснований внесло изменения в правоподтверждающие документы ФИО8. В свидетельстве о праве от ***. выдано на площадь кафе 108.0 кв.м, а не на 203.4. кв. м. Действия должностного лица являются грубым должностным нарушением. В ст. 21 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…», в п. 1 указано, что при наличии оснований полагать, что исправление технической
ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей, такое исправление производится только по решению суда. Решения суда нет, а справка БТИ не является основанием для исправления технической ошибки.

Представитель ответчика ФИО5 исковые требования ФИО6 не признал, сослался на доводы, изложенные в письменном возражении на иск л.д.129-130 т.2), пояснил, что истец не является стороной в оспариваемом договоре, не представлено суду доказательств имеет ли место нарушение ее прав и каких именно, у истца отсутствует материальное право на предъявление иска.

Представители ответчиков ГУП «Тверское областное бюро технической инвентаризации», Управление Федеральной регистрационной службы по... в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили и не просили об отложении дела, хотя о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Из представленного ранее возражения представителя ответчика УФРС по... л.д. 24-25 т.2), следует, что УФРС является ненадлежащим ответчиком, полагает, что в исковом заявлении требования к нему отсутствуют.

Ответчик ФИО 17 в судебное заседание не явился, согласно телефонному сообщению просил дело рассматривать в его отсутствие. л.д.98 т.2). Из телефонного сообщения следует, что иск ФИО6 считает необоснованным, поскольку никаких сделок с ней не заключал. Пояснил, что в свое время приобрел в собственность здание кафе с аукциона. После покупки сделал в нем небольшую перепланировку, т.к. не было санузла. Затем, оформил у нотариуса доверенность на ФИО9 на совершение сделок с принадлежащим ему имуществом. Через некоторое время получил от него деньги за проданное кафе. Примерно через полгода позвонил ФИО8 и сказал, что надо бы подписать договор. Когда ФИО8 приехал на совещание в Тверь, они встретились, и он, не читая, подписал договор
купли-продажи кафе, так как деньги давно были получены. Площадь метраж кафе он не помнит, так как все имевшиеся документы он отдал ФИО9 у нотариуса при оформлении доверенности. Точно может сказать, что продал то, что купил на аукционе, с той площадью, на которую были выданы техпаспорт и правоустанавливающие документы, ничего не убавляя и не прибавляя.

Представитель третьего лица КУИ... в судебное заседание не явился, не просил об отложении дела, о причинах неявки суд не известил, хотя о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Бежецкого филиала ГУП «Тверскеое областное БТИ» в судебное заседание не явился, не просил об отложении дела, о причинах неявки суд не известил, хотя о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица по доверенности администрации Бежецкого района ФИО 18 исковые требования поддержал.

Представитель третьего лица по доверенности БЖРЭП ФИО4 полагался на усмотрение суда.

Третьи лица ФИО19, ФИО3, ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержали.

От неявившихся третьих лиц, жильцов многоквартирного дома, имеется письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, о принятом решении сообщать через ФИО6 л.д. 112-113 т.2).

Суд, выслушав объяснения истца, представителя истца, представителя ответчика, участвующих в деле лиц и их представителей, огласив свидетельские показания, исследовав представленные доказательства и материалы дела в совокупности, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои
гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме).

Согласно ч. 3 этой статьи уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Как следует из ст. 290 ГК РФ к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более
одной квартиры.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 названной статьи права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ - единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО6 является собственником квартиры в многоквартирном доме ххх по... в..., что подтверждается Договором на передачу квартир (домов) в собственность граждан от *** г. и регистрационным удостоверением ххх от ***г. л.д.129,130 т.1).

Договором на обслуживание и ремонт приватизированных квартир ххх от ***г., заключенным между ЖКО ТОО «...» и ФИО6, ФИО15 определен перечень оплачиваемых «заказчиком» работ. Согласно п.п. 2,3 Перечня граждане обязаны оплачивать регулировку и ремонт внутридомовых инженерных коммуникаций, ремонт электропроводки и электрооборудования в местах общего пользования (лестницах, подвалах, чердаках) л.д. 127 т.1).

В соответствии с договором от ***г. передачи в долевую собственность ФИО13, ФИО13, ФИО14 квартиры ххх в доме ххх по......, гражданам, указанным в договоре,
передаются также на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно абзацу 3 п. 4 Договора, граждане обязаны в установленном порядке возмещать расходы на ремонт, эксплуатацию и содержание жилого помещения, а также соразмерно занимаемой площади – расходы на ремонт и обслуживание инженерного оборудования, мест общего пользования дома и придомовой территории л.д.125 т.1).

В соответствии с распоряжением Главы администрации... и... ххх от ***г. «Об утверждении акта передачи 5 жилых домов ТОО завода «...» в... с баланса ТОО «...» на баланс Бежецкого жилищного ремонтно-эксплуатационного предприятия», и согласно списку передаваемых жилых домов, дом ххх по...... передан на баланс БЖРЭП. л.д. 177-178 т.1).

По договору на обслуживание хозсараев в подвальных помещениях благоустроенного жилого дома ххх по......, заключенному в *** года между ФИО6 и Бежецким жилищным ремонтно-эксплуатационным предприятием (далее БЖРЭП), последний берет на себя обслуживание хозсараев в подвальных помещениях благоустроенного жилого фонда, отопление, освещение и укрепление дверных и оконных проемов, а ФИО6 обязуется оплатить эти услуги л.д.80 т.1).

Согласно сообщению БМУП «...» ххх от ***г., данное предприятие осуществляет обслуживание внутридомовых систем, в том числе и дома ххх по....... Сараи, расположенные в подвале данного дома, не препятствуют обслуживанию внутридомовых систем водоснабжения и канализации л.д. 210 т.1).

Согласно справки МУП «БЖРЭП» ххх от ***г., в подвальном помещении по адресу:...,..., в том числе и под помещением проходят инженерные коммуникации водопровода, канализации и системы отопления данного дома л.д. 108 т.1).

Распоряжением главы Бежецкого района хххр от ***г. утвержден Перечень платных услуг, оказываемых БЖРЭП. Согласно п. 16 данного Перечня установлена плата за содержание и освещение хозяйственных сараев, расположенных в подвальных помещениях благоустроенного жилого фонда.

Согласно Положению об оказании возмездных платных услуг населению, утвержденному ***г. заместителем главы администрации Бежецкого района, взаимоотношения между собственниками жилых помещений и БЖРЭП основывается на договорных отношениях. В соответствии с п. 1.6 Положения оплата работ (услуг) должна производится на основе договора между собственником жилья – «Заказчиком» и «Исполнителем» - предприятием, оказываемым возмездные платные услуги, по ценам, учитываемым экономически обоснованные затраты на их производство, и разумную сумму прибыли л.д.221 т.1).

Положением о пользовании сараями в муниципальном жилищном фонде, утвержденном ***г. заместителем главы администрации Бежецкого района, определены обязанности БЖРЭП и обязанности квартиросъемщиков (пользователей сараями) л.д. 222 т.1).

Приказом директора БЖРЭП ххх от ***г. и на основании распоряжения главы... хххр от ***г., введен перечень оказываемых платных услуг населению с ***г., п. 16 которого установлена плата за содержание и освещение хозяйственных сараев, расположенных в подвальных помещениях благоустроенного жилого дома, в размере 4,45 руб. в месяц л.д. 228 т.1).

Приказом директора БЖРЭП ххх от ***г. в связи с распоряжением главы... хххр от ***г., с ***г. установлен перечень работ и платных услуг, которым установлена плата за содержание сараев, в последующем в установленном муниципальным органом порядке размеры платных услуг периодически изменялись.л.д.230-231, 232-233, 234 т. 1).

Согласно информации зам. директора ЗАО «Управление домами» ФИО4, дом ххх по...... был построен в 1980 году и находился на балансе завода «...». Распоряжением главы администрации... и... ххх от ***г. этот дом был передан на баланс БЖРЭП с уже построенными квартиросъемщиками в подвальном помещении сараями. В соответствии с распоряжением главы... хххр от ***г. между БЖРЭП и владельцами подвальных помещений заключены договоры по обслуживанию хозсараев. По распоряжению главы... хххр от ***г. все дома, в том числе и д. ххх по......, были переданы на баланс Комитета по управлению имуществом.... Никаких распоряжений о сносе сараев в подвальном помещении указанного дома в ЗАО «Управление домами» не поступало л.д. 31 т.1).

Из объяснений истца следует, что она и другие жильцы дома с *** г. по разрешению собственника дома, на тот период завода «...», построили сараи в подвальном помещении дома, пользуются ими по назначению до настоящего времени.

В последующем в установленном порядке производили плату за содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, что согласуется с положениями ст. 210 ГК РФ, и с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ.

Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение нежилых помещений определяется по экспликациям к поэтажным планам на жилой дом. Судом исследовались такие экспликации и сведения, содержащиеся в техническом паспорте дома об указанных выше нежилых помещениях. Проанализировав указанные документы, суд пришел к выводу, что нежилые помещения использовались по функциональному назначению для обслуживания жилой и нежилой части многоквартирного дома. В подвале имеются инженерные коммуникации, обслуживаемые МУП Водоканал, проходят инженерные электрические и тепловые сети. Спорное подвальное помещение является обособленным нежилым помещением, его целевое назначение определено как подвал, расположенный в цокольном этаже дома. Указанное имущество не выделено в натуре, не имеет титульного собственника, неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями (применительно к содержанию ст. 36 ЖК РФ), предназначено для содержания, обслуживания, удовлетворения потребностей граждан и их доступа к этим помещениям.

В судебном заседании установлено, что ***г. по договору купли-продажи недвижимости от ***г. ФИО8 приобрел в собственность у ФИО 17 помещение кафе по адресу:...,...,..., с кадастровым номером ххх, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ххх, находящееся на первом этаже жилого пятиэтажного дома, общей площадью 108.0 кв. м. Указанный договор и передаточный акт к нему от *** г. подписан ФИО9, действовавшем на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Бежецкого нотариального округа ФИО12 *** г., зарегистрированной в реестре ххх..

Данное обстоятельство подтверждается подлинными договором купли-продажи недвижимости от ***г., заключенным между ФИО9, действовавшим от имени ФИО 17 и ФИО8 и подписанным ими, и передаточным актом от ***г. также подписанным ФИО9 и ФИО8. Подлинники представлены суду и исследовались в ходе судебного заседания. Полномочия ФИО9 оформлены надлежащим образом в доверенности, которая не вызывает у суда сомнений в достоверности, а также подтверждаются Свидетельством о государственной регистрации права серия ххх, которым за ФИО8 ***г. зарегистрировано право собственности на помещение кафе общей площадью 108 кв. м. по адресу:...,...,..., с тем же кадастровым номером, указанным выше. л.д. 159 т.2).

За предыдущим собственником данного объекта недвижимости ФИО 17 подтверждена государственная регистрация права собственности площадью 108.0 кв.м. Основания возникновения права собственности ФИО11 никем не оспаривались и не опровергались. Независимо от этого, суд проверил указанные основания.

Как следует из договора купли-продажи ххх административно-арестованного имущества от *** г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом... и... и ФИО 17, последним приобретено в собственность помещение детского кафе по адресу:...,...,..., без указания площади приобретенного недвижимого имущества.

Вместе с этим, судом установлено, что в соответствии с договором купли-продажи ххх от ***г., заключенным между Комитетом по управлению имуществом... и... и АОЗТ «...», (номер архивного фонда 18, номер описи 1, единица хранения 88), АОЗТ «...» приобрело в собственность помещение детского кафе по адресу:...,...,..., без указания площади кафе.

Согласно подлинному проекту информационного сообщения о приватизируемом объекте от ***г., помещение детского кафе по вышеуказанному адресу панельное, встроенное, площадью 98,4 кв.м., введено в эксплуатацию в *** году.

Из копии плана технического паспорта по состоянию на *** г. помещение кафе расположено на первом этаже. Под ним расположен цокольный этаж, на копии плана спорное помещение подвала располагается отдельно без привязки к первому этажу. Подвал домовладения выделен отдельным планом. Указанная в проекте площадь кафе (98,4 кв.м.) подтверждается данными экспликации копии технического паспорта ххх БЖРЭП по состоянию на *** года к поэтажному плану жилого дома ххх по......, а также данными экспликации к поэтажному плану строения (лист ххх) инвентарного дела Бежецкого филиала ГУП «Тверское областное БТИ» ххх, выполненной на бланке Кувшиновской типографии 1988 года. л.д. 214-220 т.1).

Таким образом, документально подтверждено, что помещение кафе с момента введения дома в эксплуатацию и в последующем не изменяло своих границ, не перестраивалось, пристроек к нему не было. Сведения, имеющиеся в копии техпаспорта ххх БЖРЭП у суда не вызывают сомнения, поскольку они не имеют никаких изменений, подчисток, исправлений, подшивка листов не нарушена. Сведения, содержащиеся в представленном Бежецким филиалом ГУП Тверское областное БТИ техническом паспорте на жилой дом по..., ххх (ранее...) л.д.185 т.1), вызывают сомнения в их достоверности, поскольку имеют место необоснованные внесения в него сведений, не соответствующих действительности.

Свидетельством Бежецкого отдела Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права от ***г. серия ххх, запись о регистрации в ЕГРП ххх на имя ФИО 17, подтверждается его право собственности на помещение кафе по адресу:...,...,..., общей площадью 108 кв.м. л.д. 153 т.2).

Согласно сведениям технического паспорта домовладения ххх по......, инвентарный номер ххх, номер в реестре жилищного фонда ххх, кадастровый номер ххх, составленному по состоянию на ***г., на основании договора купли-продажи от ***г. ФИО 17 является собственником кафе из общей площадью 108 кв. м. л.д. 51-58 т.1).

Следовательно, ФИО11 вправе был продать только тот объект недвижимости, право собственности на который подтверждено государственной регистрацией, а именно, кафе площадью 108.0 кв. м. Такое право он реализовал и это обстоятельство подтверждается кроме указанных выше документов - договора купли-продажи недвижимости и передаточным атом от *** г., свидетельством о зарегистрированном праве, а также совокупностью иных доказательств: объяснениями ФИО11, свидетельскими показаниями свидетеля ФИО9, пояснившего, что он продал кафе ФИО8 той площадью, которая указана в правоустанавливающих документах ФИО11, нотариально удостоверенной доверенностью от ***г., выданной нотариусом Бежецкого нотариального округа ФИО12 ФИО9, зарегистрированной в реестре за ххх на право …управлять и пользоваться на условиях по своему усмотрению… в последующем продать … помещение кафе по адресу:...,...,..., общей площадью 108 кв. м., Согласием супруги ФИО11, оформленным нотариусом Бежецкого нотариального округа ФИО12 *** г., зарегистрировано в реестре за ххх, из которого следует, что она дает согласие супругу произвести продажу на его условиях и за цену по его усмотрению имущества, состоящего из помещения кафе, общей площадью 108.0 кв.м находящегося по указанному адресу. л.д. 154,156,157-158 т.2).

Таким образом, установлено, что ФИО11 отчуждено кафе площадью 108.0 кв. м., и ФИО8, соответственно, купил этот объект недвижимости именно такой площадью. Данные обстоятельства не оспаривались и никем не опровергались.

В ходе судебного заседания установлено, что изменений в условия договора от *** г. и в регистрационные документы в установленном судебном порядке сторонами не вносилось.

Указанные обстоятельства подтверждаются исследованными письменными документами архива Бежецкого филиала Учреждения юстиции... из трех пакетов:

опись документов на ФИО 17, документов пронумеровано, прошито и скреплено печатью 17 листов. Свидетельство о государственной регистрации права от *** г. получено *** г.;

документов на ФИО8 Свидетельство о государственной регистрации права от *** г. получено *** г. объект права помещение кафе общей площадью 108.0 кв. м, описи нет, документов 28 листов, пронумеровано, прошито и скреплено печатью 28 листов, нумерация листов нарушена, не по порядку возрастания номеров, имеются номера листов с 29 по 44, что исключено самим количеством листов в пакете, имеется договор купли-продажи недвижимости от *** г. и передаточный акт к нему, подписанные ФИО9, действующим по доверенности от имени ФИО 17 и ФИО8 на покупку кафе площадью 108.0 кв. м, приложен технический паспорт на бывшего правообладателя ФИО 17 по состоянию на *** г., когда тот уже не был собственников кафе, и на него же, по состоянию на *** г., в технических паспортах содержатся разные сведениями о размере площади помещения кафе;

на ФИО8 описи документов нет, документов пронумеровано, прошито и скреплено печатью 12 листов, Свидетельство о государственной регистрации права от *** г. получено *** г., объект права помещение кафе общей площадью 203.4 кв.м, приложена ксерокопия технического паспорта по состоянию на *** г. на бывшего правообладателя ФИО 17, нумерация листов нарушена, имеются листы под номерами 46, 28-30, 46-54, листов от 1 до 12 нет, в документах имеется заявление ФИО8 от ***г. о внесении изменений в Единый государственный реестр прав, не влекущих за собой прекращения или перехода прав, с указанием цели заявления – внесение изменений в ЕГРП об объекте права, содержание изменений – площадь объекта 203.4 кв. м., представлена справка директора Бежецкого филиала ГУП «Тверское областное бюро технической инвентаризации» ФИО10 за ххх от ***г., сообщавшей, что при выдаче документов по адресу...,... ххх была допущена техническая ошибка. «Следует читать: по первому этажу –95.4 кв.м, подвал – 108.0 кв.м, всего – 203.4 кв.м».

В представленном техпаспорте, оформленном на имя бывшего собственника имущества ФИО11, отсутствуют законные основания для внесения изменений относительно прав на общее имущество, следовательно, отсутствуют основания внесения каких-либо изменений в данные технического учета, поэтому справка БТИ о технической ошибке недействительна и не имеет юридической силы.

Собственнику квартиры многоквартирного дома наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома согласно ст. 289 ГК. В существующей застройке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. (п.п. 1 ст.16 Закона о введении в действие ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.(пункты 2,3 ст. 37 ЖК РФ).

Таким образом, при продаже предыдущим собственником ФИО11 нежилого помещения кафе площадью 108.0 кв. м, ФИО8, к последнему в силу закона перешла доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, в частности на подвальное помещение в цокольном этаже, расположенное под помещением кафе.

Распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме, в частности, передача этого имущества в пользование иным лицам, влечет уменьшение размера общего имущества. Указанные правоотношения с введением в действие ЖК РФ регулируются нормами жилищного законодательства. По решению собственников помещений, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Приведенных законных оснований по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома подвальным помещением, расположенным в цокольном этаже многоквартирного дома под помещением кафе, суду не представлено.

Согласно п.1.3. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года N 37 с изменениями от 4 сентября 2000 года, учету в бюро технической инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд.

В соответствии с п. 6.1. Инструкции учет принадлежности домовладения, здания (строения), жилого помещения осуществляется в соответствующем разделе технического паспорта на основе информации, поступающей от учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в техническом паспорте отражаются фамилия, имя, отчество гражданина, паспортные данные или полное наименование юридического лица – (по Уставу), документы, подтверждающие право собственности, пользования, владения и долевое участие.

Как установлено, от УФРС по... в Бежецкий филиал ГУП Тверское областное БТИ на ФИО8 соответствующих информации или документов, подтверждающих в установленном законом порядке зарегистрированное право собственности на кафе и подвальное помещение общей площадью. 203.4 кв. м, не поступало. Следовательно, не имелось законных оснований проводить работу по изготовлению такой единицы технической инвентаризации в включать в данные учета жилищного фонда сведения о спорном нежилом помещении как и произвольно, без правоустанавливающих документов, вносить недостоверные сведения в технический паспорт на имя бывшего собственника недвижимости кафе площадью 108.0 кв. м ФИО 17

Указанными действиями нарушены гражданские права и законные интересы собственников жилых помещений многоквартирного дома и нормы действующего законодательства о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Согласно ч. 2 указанной статьи, в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда.

Из смысла данной нормы следует, что Федеральная регистрационная служба вправе вносить изменения в записи Единого государственного реестра прав и в правоустанавливающий документ только в случае допущения технической ошибки при осуществлении записи о регистрации права и произведенной только при регистрации права, а не в случае обнаружения ошибки в технических документах других органов, представленных при регистрации права.

Следовательно, справка ххх от ***г., выданная Бежецким филиалом ГУП «Тверское областное бюро технической инвентаризации» согласно которой, при выдаче документов на кафе по адресу:...,...,..., была допущена техническая ошибка, не могла послужить основанием для внесения Управлением Федеральной регистрационной службы по... ***г. изменений в ЕГРП об объекте права.

Однако, установлено, что на основании указанной справки БТИ о допущенной технической ошибке, должностным лицом УФГРС по... оформлено Свидетельство о государственной регистрации права серия ххх от ***г. и выдано *** г. согласно которому, юридически признано и подтверждено государством возникновение права на недвижимое имущество субъекта права ФИО8 По данному Свидетельству последний стал собственником кафе общей площадью 203,4 кв. м. по адресу:...,...,..., с кадастровым номером ххх, запись регистрации в ЕГРП от ***г. ххх.

Установлено, что фактически ФИО8 ни бывшим собственником кафе, ни иными собственниками помещений в жилом доме, подвальное помещение в цокольном этаже дома, расположенное под помещением кафе не продавалось и не передавалось по акту. Вместе с этим, суд отмечает, что в данном Свидетельстве выданном *** г. содержится ссылка на договор купли-продажи недвижимости от *** г. и Передаточный акт от *** г. с площадью объекта 108.0 кв.м., а внесено изменение в ЕГРП относительно увеличения площади объекта до 203.4 кв.м в ту же самую запись от *** г., сведений о последней в названных документах не содержится как и ссылки на «договор к договору и передаточный акт к передаточному акту».

Регистрирующим органом указанными действиями произвольно нарушены зарегистрированные права собственников помещений жилого многоквартирного дома, а также нормы ФЗ от *** г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним», в частности ст. ст. 1,2,4,7,9,12,13,14,16,17,18,21 и другие.

Кроме изложенного выше, установлено, что технического паспорта правообладателя недвижимости ФИО8 не составлялось, пересоставлен «Договор купли-продажи недвижимости к договору купли-продажи недвижимости от ***г.» и «Передаточный акт к передаточному акту от ***г.», согласно которым ФИО8 приобрел у ФИО9, действующего от имени ФИО 17, в собственность помещение кафе по адресу:...,...,...,..., кадастровый номер ххх, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ххх, находящееся на первом этаже и в подвальном помещении жилого пятиэтажного дома, общей площадью 203,4 кв.м. л.д.14-17 т.1). Указанные выше документы скреплены подписями ФИО11 и ФИО8. Таких наименований документов Гражданский Кодекс РФ не содержит, как нет о них ссылок и в законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не содержатся эти документы и в архивных материалах УФРС по....

Неоспариваемый договор от *** г. уже прошел государственную регистрацию, следовательно, уже имелось зарегистрированное право собственника на площадь 108.0 кв. м. Зарегистрированных в установленном порядке субъектов прав собственности на подвальное помещение на день рассмотрения дела не имеется. Имело место только документальное оформление соответствующими лицами большей площади кафе, тогда как самой сделки купли-продажи недвижимости между сторонами не было. Правоустанавливающих документов на подвальное помещение не имеется. Поэтому указанная сделка с недвижимым имуществом является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям закона.

Таким образом, суд считает, что доводы представителя ответчика относительно отсутствия права на предъявление иска, не состоятельны, поскольку в соответствии с п.1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как установлено выше, оспариваемое имущество с момента ввода жилого дома в эксплуатацию с 1980 г. и до 2006 г. относилось к общему имуществу домовладения и являлось общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Ответчик ФИО8 *** г. зарегистрировал свое право собственности на объект недвижимости помещение кафе общей площадью 108.0 кв.м, *** г. подтверждена государственная регистрация его же зарегистрированного права собственности на это же помещение кафе общей площадью 203.4 кв.м, в том числе на подвальное помещение как объект недвижимого имущества общей долевой собственности, без законных оснований, в нарушение прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Закон не содержит запрета на предъявление собственником иска о признании сделки недействительной. В данном случае, при разрешении спора с учетом установленных фактических обстоятельств установлено, что собственником предъявлен иск о признании сделки недействительной по основанию неуправомоченности отчуждения недвижимого имущества, а не по иным основаниям признания сделки недействительной. В связи с изложенным, положения о последствии недействительности сделки в форме возврата переданного покупателю имущества о применении реституции в порядке ч.2 ст. 167 ГК РФ к данным правоотношениям неприменимы, нет в данной ситуации оснований для применения также и положений ст. 302 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 167 ГК РФ, поскольку требований относительно истребования возмездно приобретенного имущества у добросовестного приобретателя, не заявлено.

Исковые требования к ГУП «Тверское областное бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной регистрационной службы по... удовлетворению не подлежат, поскольку указанные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, так как не состоят в материально-правовых отношениях со сторонами относительно предмета спора.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает исковые требования удовлетворить частично, признать недействительным ничтожный Договор к договору и Передаточный акт к передаточному акту от *** г., поскольку зарегистрированное *** г. в ЕГРП право собственности ответчика этот же объект недвижимости помещение кафе площадью 108.0 кв. м, не оспаривалось, следовательно, у ответчика также имеется доля вправе общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - подвальное помещение, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома; в остальной части иска к другим ответчикам, надлежит отказать, поскольку они не являются субъектами материально-правовых отношений с истцом или ответчиком относительно предмета спора, также, надлежит отказать в требовании о признании права пользования подвальным помещением, поскольку спора по существу этого требования на день рассмотрения дела, нет, каких-либо препятствий истцу в пользовании нежилым помещением, не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО6 удовлетворить частично: признать недействительными ничтожный Договор купли-продажи недвижимости к договору купли-продажи недвижимости от *** г., заключенный между продавцом ФИО 17 в лице ФИО9, действовавшего по доверенности ФИО 17 и покупателем ФИО8 о приобретении в собственность помещения кафе по адресу...,...,......, кадастровый номер ххх расположенного на земельном участке с кадастровым номером ххх, находящегося на 1 этаже (первый этаж кирпичный) и в подвальном помещении (помещение железобетонное) жилого пятиэтажного дома общей площадью 203, 4 кв. м. и Передаточный акт к передаточному акту от *** г. - приложение к указанному договору.

В остальной части иска, отказать.

Настоящее Решение после вступления в законную силу является основанием для аннулирования записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимости по адресу...,...,...... Управления федеральной регистрационной службы по... сделанной *** года ххх на ФИО8 в части общей площади помещения кафе превышающей 108.0 квадратных метров.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Тверской областной суд с подачей жалобы через Бежецкий городской суд.

Председательствующий *.*. Зеленина