Судебная практика

Об удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Решение от 14 января 2011 года № 2-197/2011. Брянская область.

14 января 2011 года Фокинский районный суд города Брянска в составе:

председательствующего судьи Перминова *.*.,

при секретаре Козейкиной *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шляхто *.*. к ОАО «Строитель» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

Установил:

Шляхто *.*. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что “дата“ заключила с ОАО «Строитель» договор участия в долевом строительстве, по которому последний взял на себя обязательство по строительству квартиры № в доме № по <адрес> в Фокинском районе города Брянска общей площадью «...» кв.м. Он оплатил стоимость «...» рублей по договору в полном объеме. В соответствии с договором ответчик
обязан был сдать дом в эксплуатацию до 31 декабря 2009 года.

Строительство вышеуказанного жилого дома осуществлялось на законных основаниях с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а именно разрешения на строительство, договора аренды земельного участка, лицензии заказчика-застройщика ОАО «Строитель» № от “дата“, а также других необходимых документов.

В настоящее время ОАО «Строитель» практически прекратил хозяйственную деятельность, связанную с выполнением условий договоров, строительство жилого дома практически окончено, но приостановлено, сдача дома в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок. На жилой дом выдан технический и кадастровый паспорт с поквартирной экспликацией.

Согласно сведений ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» общая площадь построенных квартир составляет «...» кв.м., площадь недостроенных квартир согласно проектной документации - «...» кв.м., то есть общая площадь объекта незавершенного строительства, из которой определяется доля истца составляет «...» кв.м., что и соответствует «...» долям. Общая площадь квартиры № в этом доме составляет «...» кв.м.

Истец просил признать право собственности на объект незавершенного строительства квартиру № расположенную в доме № по <адрес> в Фокинском районе города Брянска, общей площадью «...» кв.м.

В судебном заседании Шляхто *.*. исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям.

ОАО «Строитель» надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, его представитель в судебное заседание не явился, из письменного отзыва видно, что исковые требования признал в полном объеме. ОАО «Строитель» не
может выполнить договорные обязательства по договору долевого участия в части передачи дольщику (истцу) права собственности на квартиру, поскольку из-за отсутствия финансовых средств не в полном объеме закончены строительные работы по вводу в эксплуатацию жилого дома № по <адрес> в Фокинском районе города Брянска. Кроме того, просил принять во внимание затруднительное имущественное положение и уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области) надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, его представитель в судебное заседание не явился, из письменного отзыва видно, что в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Приказом Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 Записи подразделов II и III Единого государственного реестра прав при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки погашаются на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи. Кроме того, регистрация права долевой собственности на заявленные доли в праве в указанном незавершенном строительством жилом доме на основании решения суда без погашения записи в подразделе III-4 ЕГРП о регистрации договора долевого строительства повлечет возникновение противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными договорами долевого строительства, соответственно возможность двойного отчуждения по договору долевого участия. По существу разрешения спора полагался на усмотрение суда.

Временный управляющий ООО
«Строитель» Пантелеев *.*., надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей ООО «Строитель», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области), временного управляющего ООО «Строитель» Пантелеева *.*.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что “дата“ Шляхто *.*. заключил с ОАО «Строитель» договор участия в долевом строительстве, по которому последний взял на себя обязательство по строительству «...» квартиры №, общей площадью «...» кв.м. в доме № по <адрес> в Фокинском районе города Брянска.

Стоимость вышеназванного договора сторонами определена в размере «...» рублей. Указанная сумма в полном объеме оплачена истцом, что подтверждается справкой ответчика и им не оспаривается.

Проверяя законность и обоснованность требования истца, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1.2 Устава ОАО «Строитель» является юридическим лицом, предметом деятельности которого является, в том числе и осуществление капитального строительства и реконструкции производственных, жилых и социальных объектов; строительные, монтажные, пусконаладочные и отделочные работы.

Строительство спорного дома осуществлялось ответчиком на законных основаниях с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а именно разрешения на строительство, договора аренды земельного участка, лицензии заказчика-застройщика и других документов, представленных в материалы
дела.

Согласно условиям договоров участия в долевом строительстве ответчик обязан был сдать дом в эксплуатацию до 31 декабря 2009 года.

По делу установлено, что строительство дома приостановлено.

Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от “дата“ следует, что степень готовности объекта составляет 82%.

Согласно определению Арбитражного суда Брянской области от 2 августа 2010г. в отношении ОАО «Строитель» введена процедура банкротства - наблюдение.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дои и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений статьи 218 Гражданского кодекса РФ члены жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на указанное
имущество.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулируемой настоящим Федеральным законом.

Договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим Закон РФ «О защите прав потребителей».

Частью 1 статьи 702 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу положений статьи 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» ответчик обязан передать истцам товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Из материалов дела усматривается, что истец полностью оплатил стоимость квартиры по договору, заключенному с ответчиком.

Таким образом, учитывая, что на момент рассмотрения спора строительство жилого дома практически завершено, стоимость договора истцом полностью оплачена, суд полагает, что право собственности на долю в незавершенном объекте строительства ответчика может быть признано за истцом.

Согласно справке ГУП
«Брянскоблтехинвентаризация» общая площадь построенных квартир составляет «...» кв.м., площадь не построенных квартир согласно проектной документации составляет «...» кв.м.

Таким образом, общая площадь объекта незавершенного строительства, из которой определяется доля истца составляет «...» кв.м. («...» кв.м + «...» + «...»), что соответствует «...» долям.

В данную площадь не включены площадь подвального этажа, площадь технического этажа и площади мест общего пользования (лестницы), поскольку впоследствии доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ пропорциональна размеру общей площади, принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.

Из поквартирной экспликации к жилому дому следует, что общая площадь «...» квартиры № составляет «...» кв.м., соответственно, право собственности истца в объекте незавершенного строительства составит «...» доли.

В соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Приказом Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 Записи подразделов II и III Единого государственного реестра прав при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки погашаются на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи.

Кроме того, регистрация права долевой собственности на заявленные доли в праве в указанном незавершенном строительством жилом доме на основании решения суда без погашения записи в подразделе III-4 ЕГРП о регистрации договора долевого строительства повлечет возникновение противоречий между заявленными правами
и уже зарегистрированными договорами долевого строительства, соответственно возможность двойного отчуждения по договору долевого участия.

А потому, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области) следует погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним о регистрации договора долевого участия между Шляхто *.*. и ОАО «Строитель» от “дата“.

В отзыве на исковое заявление ответчик иск признал.

Учитывая, что у истца нет задолженности перед ответчиком по договору долевого участия, на момент рассмотрения спора степень готовности дома составляет 82%, спорное помещение имеется в натуре, суд на основании статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ принимает признание иска ответчиком, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с частью 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае признания ответчиком иска и принятии его судом принимается Решение об удовлетворении заявленных требований.

Частью 5 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исполнение обязательств застройщика обеспечивается по всем договорам долевого строительства залогом земельного участка, принадлежащего застройщику на праве аренды, а так же строящегося на этом участке многоквартирного
дома в пользу участников долевого строительства на основании соответствующих договоров, заключенных ими с застройщиком.

Согласно части 1 статьи 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательство в силу статьи 407 Гражданского кодекса РФ прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, неисполненные по договорам участия в долевом строительстве обязательства ОАО «Строитель» перед дольщиками подлежат исполнению в дальнейшем в соответствии с условиями договоров долевого участия.

Объекты незавершенного строительства, на основании части 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, относятся к недвижимым вещам, право собственности и другие вещные права на которые, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним в силу статьи 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином
государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

По делу установлено, что в Едином государственном реестре прав имеются регистрационные записи о регистрации на земельном участке обременений в виде договоров долевого строительства.

Положениями статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 17 указанного закона, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть вступившие в законную силу судебные акты.

Пунктом 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. № 219 при прекращении права погашается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав.

Пунктами 62-65 Правил предусматривается процедура погашения регистрационных записей, в том числе и при переходе права общей долевой собственности к новому правообладателю или без такого перехода.

В силу статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Исходя из указанных норм права, на органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности истца.

Исходя из имущественного положения ответчика, суд на основании части 2 статьи 333.20 Налогового кодекса РФ, считает возможным удовлетворить ходатайство ответчика об уменьшении размера государственной пошлины, снизив ее размер до 500 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Шляхто *.*. к ОАО «Строитель» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за Шляхто *.*. право собственности на «...» долей в объекте незавершенного строительства: инвентарный номер № с площадью застройки - «...» кв.м, процентом готовности - 82%, расположенном по <адрес>, что после сдачи дома в эксплуатацию составит «...» квартиру №, общей площадью «...» кв.м, расположенную на «...» этаже указанного дома.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области) погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним о регистрации договора долевого участия между Шляхто *.*. и ОАО «Строитель» от “дата“.

Взыскать с ОАО «Строитель» государственную пошлину в размере 500 рублей в местный бюджет.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в течение 10 дней.

Председательствующий судья *.*. Перминов