Судебная практика

О признании договора управления многоквартирным домом недействительным. Решение от 13 апреля 2011 года № 2-192/. Алтайский край.

Каменский городской суд Алтайского края в составе судьи Стригуненко *.*. при секретаре Шеффер *.*., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-192/ 2011 г. по иску Гончарова *.*. к обществу с ограниченной ответственностью «Город» о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора управления многоквартирным домом,

Установил:

Гончаров *.*. обратился с иском к ООО «Город» о признании договора управления многоквартирным домом от *** недействительным.

В исковом заявлении указал, что *** им как собственником жилого помещения-.... в.... с ООО «Город» был заключен договор управления №.

Данный договор он был вынужден подписать вследствие того, что общим собранием собственников дома *** было принято Решение о порядке выбора способа
управления домом в форме управления управляющей организацией и Решение об утверждении договора управления с ООО «Город».

Согласно ч.5 ст. 46 ЖК РФ Решение общего собрания обязательно для всех собственников. В соответствии с ч.1 ст. 162 указанного закона договор управления заключается с каждым из собственников, в связи с чем его отказ подписать договор являлся бы незаконным.

Вместе с тем, считает договор недействительным по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе, о предмете и цене.

Указанный в <данные изъяты> договора предмет не является конкретным, поскольку не отражает того факта, что управление домом осуществляется управляющей организацией, а не иным способом управления. Формулировка предмета договора скопирована из ч.1 ст. 161 ЖК РФ.

Полагает, что в договоре должны быть указаны: порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт, которые должны определяться Решением общего собрания собственников, и коммунальные услуги. Общая стоимость работ и услуг и должны составлять цену договора.

В оспариваемом договоре цена его отсутствует, поскольку не указан перечень работ и услуг, которые обязуется предоставить ООО «Город» в течение действия договора.

Перечень работ и услуг является существенным условием. Такой перечень отсутствует в договоре, не был утвержден на общем
собрании собственников дома. При отсутствии указанного перечня договор теряет всякий смысл, поскольку собственники дома лишаются возможности требовать надлежащего исполнения обязательств.

В судебном заседании истец уточнил требования. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, коим является исследуемый договор, то есть вернуть стороны в первоначальное положение. Ничтожность сделки в данном случае обуславливается тем, что при заключении договора были нарушены ряд требований ЖК РФ. В остальном в полной мере подтверждает данные в предыдущих судебных заседаниях пояснения.

На иске настаивает и дополнительно пояснил, что никакого приложения к договору он не видел. Полагал, что подписал предварительный договор, а перечень ему будет передан позже, но этого не произошло. Обязательства по договору он не исполнял, поскольку считает, что ответчик не производит работ и не оказывает услуг на сумму собираемых с собственников дома платежей.

Представитель ответчика Штерц *.*. иск не признал. Пояснил, что в полной мере подтверждает ранее данные пояснения, в соответствии с которыми при заключении договора между ООО «Город» и истцом закон нарушен не был. Заключению договора предшествовало собрание собственников дома, которые Определили форму управления, передав управление домом управляющей организации ООО «Город». Протокол данного собрания и явился основанием к заключению договора. Технически договор заключался таким образом, что его текст с подписью руководителя организации, заверенной оттиском печати, представлялся каждому из собственников дома.
Вместе с договором следовали указанные в нем приложения, в том числе приложение, в котором содержался перечень работ и услуг, которые являлись обязательствами ООО «Город» и составляли предмет договора. Приложения направлялись собственникам квартир на подпись через старших по дому или членов инициативной группы.

Цена договора представлена тарифом. Тариф в договоре указан. Поскольку тариф не был принят самими собственниками жилья на общем собрании, был применен тот, который был утвержден Ф.И.О.

ООО «Город» с момента заключения договора исполняет свои обязательства, то есть производит работы и оказывает услуги, исходя из возможностей собираемых средств. За исключением <данные изъяты>, все остальные регулярно производят установленные договором платежи.

Выслушав пояснения сторон и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

*** собственники дома.... по.... в.... провели собрание и приняли Решение в форме заочного голосования. Собрание выбрало управляющую организацию ООО «Город», утвердило перечень работ по капитальному ремонту, утвердило размер оплаты за капитальный ремонт.

Истец пояснил, что такого собрания не было.

Вместе с тем, представителем ответчика представлен протокол счетной комиссии от *** по итогам заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома по...., в котором факт собрания и указанные выше вопросы зафиксированы.

Кроме того, представителем ответчика представлен лист регистрации собственников помещений и их представителей в указанном доме по.... к общему собранию, проводимому *** в форме заочного голосования.

Истец пояснил, что в
указанном листе он зарегистрирован, но подпись за него оставила <данные изъяты>, против чего он не возражает.

Наличие двух указанных документов дает основание считать, что управляющая компания жильцами дома была выбрана и перечень основных вопросов (работы по капитальному ремонту, тариф на капитальный ремонт) был решен.

*** между истцом Гончаровым *.*., являющимся собственником <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> в доме.... по.... в.... и управляющей организацией ООО «Город» был заключен договор управления, в соответствии с которым собственник передает жилье и обязуется оплачивать, а управляющая организация принимает на себя функции по управлению домом с предоставлением услуг.

Договор подписан его участниками, и данное обстоятельство не оспаривается.

В <данные изъяты> договора указано, что управляющая организация обязана принять дом в управление, обеспечить его сохранность надлежащее техническое содержание и ремонт в соответствии с перечнем работ и услуг (приложение № 2).

Представителем ответчика представлен Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором указано, что он является Приложением № 2 к договору управления № от ***

Поскольку в указанном Перечне имеется ссылка на то, что он является составной частью договора, и в договоре также имеется ссылка на указанный перечень, доводы истца об отсутствии предмета договора суд не находит обоснованными, а пояснения о том, что на момент подписания договора
Перечень ему не представлялся, находит бездоказательными.

Кроме того, согласно <данные изъяты> цена договора складывается из стоимости услуг и работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с перечнем работ и услуг. Размер платы на содержание и ремонт общего имущества определяется как произведение цены на общую площадь жилого помещения и составляет <данные изъяты> руб./кВ. м в месяц.

Изложенный пункт договора в полной мере удовлетворяет требованиям о цене договора.

Доводы представителя истца о якобы имеющих место нарушениях положений ст. ст. 161, 162 ЖК РФ при заключении договора, суд не находит обоснованными.

В соответствии с п.2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления, включая управление управляющей организацией. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В судебном заседании бесспорно установлено, что собрание собственников помещений в доме истца имело место и Решением собрания была избрана управляющая организация - ООО «Город», и после собрания указанная управляющая организация заключила договор с собственниками помещений.

Заключенный договор в полной мере соответствует требованиям ст. 162 ЖК РФ.

Согласно положениям ч.4 ст.158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли Решение об установлении размера платы за содержание
и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Поскольку на собрании собственников помещений дома не было принято Решение о тарифе на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в договор был включен указанный тариф, установленный Постановлением администрации.... от *** №, действующий с *** Он составлял <данные изъяты> руб.

При соответствии сделки требованиям закона, она не может рассматриваться как ничтожная.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В иске Гончарову *.*. к обществу с ограниченной ответственностью «Город» о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора между ним и ООО «Город» от *** отказать.

Решение в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Каменский городской суд.

Судья *.*. Стригуненко