Судебная практика

О признании договоров субаренды недействительными. Решение от 18 июля 2011 года №. Санкт-Петербург.

Кировский районный суд С.Петербурга в составе: председательствующего – судьи Ненашиной *.*., при Ф.И.О. *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Банк «ХХХ» к ЗАО «Инвестиционная компания «ХХХ», Желонкину *.*. о признании договоров субаренды недействительными,

Установил:

ОАО «Банк «ХХХ» обратилось в суд с иском к ЗАО «Инвестиционная компания «ХХХ», Желонкину *.*. о признании договоров субаренды части земельного участка недействительными, указывая на то, что между ОАО «Банк «ХХХ» и ЗАО «Инвестиционная компания «ХХХ» ХХ февраля ХХХХ гола заключен кредитный договор, в соответствии с которым Банк открыл ответчику кредитную линию в сумме 120000000 рублей. В качестве обеспечений требований банка по кредитному договору ХХ.ХХ.ХХХХ
года был заключен договор ипотеки, согласно которому Залогодатель (ЗАО «ИК «ХХХ») передал Залогодержателю в ипотеку право аренды земельного участка для размещения квартала малоэтажной застройки, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, д.ХХХ, площадью 310000 кв.м. Земельный участок был предоставлен Залогодателю в аренду для использования под строительство квартала малоэтажной жилой застройки сроком до ХХ.ХХ.ХХХХ года. В соответствии с договором от ХХ.ХХ.ХХХХ года об ипотеке сторонами был установлен запрет на передачу предмета залога без предварительного согласия Залогодержателя. В июле ХХХХ года Банку стало известно, что часть обеспеченного залогом земельного участка, площадью 2287 кв.м. была передана ЗАО «ИК «ХХХ» в субаренду Желонкину *.*. на основании договоров субаренды от ХХ.ХХ.ХХХХ г. и от ХХ.ХХ.ХХХХ г. Передача в субаренду части земельного участка Желонкину *.*. была произведена без согласия Банка, в связи с чем, ЗАО «ИК «ХХХ» были нарушены условия договора об ипотеке.

Представитель ОАО «Банк «ХХХ» в судебном заседании на иске настаивала.

Представитель ответчика ЗАО «ИК «ХХХ» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен (л.д.147).

Ответчик Желонкин *.*. о дне слушания дела извещен, в суд не явился, доверил представлять свои интересы представителя Бондарук *.*., на основании доверенности (л.д.48), которая исковые требования не признала.

Выслушав представителей истца и ответчика Желонкина *.*., изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворения в полном объеме в связи со следующим.

Материалами дела установлено, что ХХ февраля ХХХХ года между ОАО «Банк «ХХХ» и ЗАО «Инвестиционная компания «ХХХ» заключен кредитный договор № ХХХ, в соответствии с которым Банк открыл ответчику кредитную линию в сумме 120000000 рублей на срок с ХХ.ХХ.ХХХХ г. по
ХХ.ХХ.ХХХХ г. В соответствии с пунктом 2.5 договора кредит, предоставленный по договору обеспечивается залогом имущественных прав из договора долгосрочной аренды № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г. земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, д.ХХХ, кадастровый номер ХХХ, площадью 310000 кв.м., в соответствии с договором об ипотеке № ХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г., заключенного между Заемщиком и Банком (л.д.13-20).

ХХ.ХХ.ХХХХ г. между ОАО «Банк «Санкт-Петербург» и ЗАО «Инвестиционная компания «ХХХ» заключен договор об ипотеке № ХХ, в соответствии с которым Залогодатель - ЗАО «ИК «ХХХ» - передал, а Залогодержатель - ОАО «Банк «ХХ» - принял в ипотеку право аренды земельного участка для размещения квартала малоэтажной застройки, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, д.ХХХ, кадастровый номер ХХХ, площадью 310000 кв.м. (л.д.21-24). Земельный участок был предоставлен Залогодателю в аренду для использования под строительство квартала малоэтажной застройки сроком до ХХ.ХХ.ХХХХ года. Право аренды принадлежит Залогодателю на основании договора аренды земельного участка № ХХХ, заключенного ХХ.ХХ.ХХХХ года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Тосненский район Ленинградской области» (л.д.55-59).

В соответствии со статьей 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему
предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Аналогичные нормы содержатся в статье 40 ФЗРФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Материалами дела также установлено, что ХХ января ХХХХ года между ЗАО «ИК «ХХХ» и Желонкиным *.*. заключен договор № ХХХ субаренды земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, д.ХХХ, площадью 310000 кв.м., кадастровый номер ХХХХ, на срок 11 месяцев (л.д.72-74).

ХХ декабря ХХХХ года между ЗАО «ИК «ХХХ» и Желонкиным *.*. заключен договор № ХХХ субаренды земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, д.ХХХ, площадью 310000 кв.м., кадастровый номер ХХХ, сроком на 11 месяцев (л.д.77-79).

При этом предметом вышеуказанных договоров является один и тот же земельный участок.

Уведомления о заключении договоров субаренды между ЗАО «ИК «ХХХ» и Желонкиным *.*., залогодержателю не направлялись, разРешение на заключение оспариваемых договоров также не были получены.

Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что данные договора в силу статей 167, 168 ГК РФ должны быть признаны недействительными.

При этом, по мнению суда, оспариваемыми договорами субаренды были нарушены права банка, так как передача в субаренду заложенного имущества может привести к уменьшению его стоимости, повлечь дополнительные риски утраты этого имущества.

Довод представителя Желонкина *.*. о том, что у Банка имеются иные способы защиты своих прав, кроме как признание сделок недействительными, суд не может принять во внимание, поскольку право выбора способа защиты нарушенного права – исключительное
право истца.

Довод представителя о том, что в настоящее время срок действия договоров субаренды истек, не является основанием для отказа в заявленных требованиях.

В связи с удовлетворением иска, ходатайство ответчика Желонкина *.*. о взыскании расходов на оплату услуг представителя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.56,59, 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

признать недействительными договоры субаренды № ХХХот ХХ.ХХ.ХХХХ года и № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ года, заключенные между ЗАО «Инвестиционная компания «ХХХ» и Желонкиным *.*.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы в канцелярию Кировского районного суда.

Судья