Судебная практика

По иску Тазетдиновой *.*. к ООО УК `Казань ХХ1 Век` о признании недействительным договора. Решение от 07 июля 2010 года №. Республика Татарстан.

Советский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Шайдуллиной *.*.,

при секретаре судебного заседания Мирзаяновой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по иску Тазетдиновой *.*. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Казань ХХ1 век», Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «АК БАРС-Перспектива» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «АК БАРС КАПИТАЛ», Обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС Девелопмент», Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, о признании незаконными действий Федерального государственного учреждения «Земельная
кадастровая палата» по Республике Татарстан о запрете распоряжаться земельными участками, о возложении обязанности погасить запись о регистрации права собственности, о признании права собственности на 6/1000 доли в праве общей собственности на земельные участки, признании пункта 2.3 договора купли-продажи квартиры от дата изъята недействительным,

Установил:

Тазетдинова *.*. (далее также истица) обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Казань ХХ1 век» (далее также ответчик ООО «УК «Казань ХХ1 век»), Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «АК БАРС-Перспектива» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «АК БАРС КАПИТАЛ» (далее также ответчик Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «АК БАРС-Перспектива под управление ООО «УК «АК БАРС КАПИТАЛ»), Обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС Девелопмент» (далее также ответчик ООО «АК БАРС Девелопмент»), Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата» по Республике Татарстан (далее также ответчик ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РТ), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее также ответчик Управление Росреестра по РТ) о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, о признании незаконными действий Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата», о запрете распоряжаться земельными участками, о возложении обязанности погасить запись о регистрации права собственности, о признании права собственности на 6/1000 доли в праве общей собственности на земельные участки, признании пункта 2.3 договора купли-продажи квартиры от дата изъята недействительным, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Как указывает истица, дата изъята на основании договору купли-продажи квартиры, заключенному с ООО «АК БАРС Девелопмент», ею была приобретена однокомнатная квартира номер изъят, расположенная на первом этаже 9-этажного кирпичного жилого дома по адресу: адрес изъят, общей площадью
44,2 квадратных метров. Передаточный акт был подписан дата изъята. дата изъята истице выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

При заключении договора ООО «АК БАРС Девелопмент» предоставил истице для ознакомления проект строительства жилого дома, согласно которому для строительства жилого дома был выделен земельный участок, на котором должна быть размещена парковка, детская площадка и элементы благоустройства жилого дома. Кадастровый номер земельного участка, на котором должен был быть возведен жилой дом - номер изъят

Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи квартиры от дата изъята, истице принадлежит 6/1000 доли в общей долевой собственности на земельный участок.

Как стало известно истице, позднее указанный земельный участок был разделен на несколько других земельных участков номер изъят, и другие.

По имеющейся у истицы информации, которая стала известной на основании полученного кадастрового паспорта на земельный участок от дата изъята, жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером номер изъят; прилегающая к жилому дому территория, предназначенная для благоустройства и озеленения, а также для размещения детской площадки и автомобильной придомовой парковки, расположены на земельных участках номер изъят.

Согласно полученным выпискам из Единого государственного реестра недвижимого имущества, указанные земельные участки принадлежат: номер изъят - ООО «УК «Казань ХХ1 век», номер изъят - ООО «АК БАРС Девелопмент», номер изъят - муниципальному образованию город Казань.

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером номер изъят следует, что разрешенное использование - «зона многоэтажной жилой застройки 6-20 этажей (Ж5).

Исходя из примерной площади жилого дома, рассчитанной по топосъемке, которая составляет 4,675 квадратных метров, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, должна составлять 15583,33 квадратных метров. Так как площадь
земельного участка номер изъят составляет 4120+/-22,47 квадратных метров, что значительно меньше площади, которая согласно Градостроительного Устава города Казани должна выделяться для многоэтажной застройки Ж5, следовательно, земельные участки номер изъят находятся в зоне застройки и благоустройства жилого дома. Данное обстоятельство подтверждается также тем фактом, что для строительства жилого дома был выделен земельный участок номер изъят, площадь которого соответствовала статье 60 Градостроительного Устава города Казани.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером номер изъят составляет 44 100 480 рублей, стоимость 15 583,33 квадратных метров, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 квадратный метр 10 704 рубля, составляет 166 803 964 рубля 32 копейки. Таким образом, стоимость доли истца в общей долевой собственности на земельный участок в размере 6/1000 составляет 1 000 823 рубля 80 копеек.

Земельный участок, расположенный под жилым домом и на прилегающей к дому территории, является собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома, а не ответчиков. Следовательно, возмездная сделка по отчуждению указанных земельных участков в пользу ответчиков ТСЖ являются ничтожными, и не влекут соответствующих правовых последствий, в том числе, в виде перехода права собственности. Поскольку дом уже построен и имеются собственники жилья, земельные участки под этим домом и предназначенные для озеленения и благоустройства, не могут быть представлены под жилищное, иное строительство или использоваться для иных целей, то есть цель приобретения земельных участков, предусмотренная законом, также не соблюдена, в связи с чем, следует признать сделки по отчуждению земельных участков, а также действий по межеванию земельных участков не соответствующими требованиям закона.

В связи с чем, Тазетдинова *.*. просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества номер
изъят от дата изъята в части продажи земельного участка с кадастровым номером номер изъят ООО «УК «Казань ХХ1 век»; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества номер изъят от дата изъята в части продажи земельного участка с кадастровым номером номер изъят ООО «АК БАРС Девелопмент»; признать незаконными действия ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РТ по межеванию земельного участка с кадастровым номером номер изъят на два земельных участка номер изъят; запретить ООО «УК «Казань ХХ1 век» распоряжаться земельными участками с кадастровым номером номер изъят; запретить ООО «АК БАРС Девелопмент» распоряжаться земельным участком с кадастровым номером номер изъят; обязать Управление Росреестра по РТ погасить запись регистрации права индивидуальной собственности ООО «УК «Казань ХХ1 век» на земельный участок с кадастровым номером номер изъят, ООО «АК БАРС Девелопмент» на земельный участок с кадастровым номером номер изъят; признать за Тазетдиновой *.*. право собственности на 6/1000 доли в праве общей собственности на земельные участки с кадастровыми номерами номер изъят

Истица и ее представители Сахапова *.*., действующая на основании доверенности, Коршунова *.*., допущенная к участию в деле в соответствии с частью 6 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании исковые требования поддержали, и дополнили требованием о признании пункта 2.3 договора купли-продажи квартиры от дата изъята недействительным в части площади и кадастрового номера земельного участка, ссылаясь на то, что при заключении договора ответчиком истице для ознакомления был представлен проект строительства жилого дома, согласно которому для строительства жилого дома был выделен земельный участок, в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, на котором должна была быть размещена парковка,
детская площадка и элементы благоустройства жилого дома, несмотря на то, что знал о том, что земельные участки размежеваны и проданы третьим лицам, то есть заведомо ввел истицу в заблуждение, не предоставил истице необходимую и достоверную информацию. Пункт 2.3 договора купли-продажи квартиры номер изъят от дата изъята, заключенного между истицей и ООО «АК БАРС Девелопмент», противоречит нормам действующего законодательства, так как согласно статье 60 Градостроительного Устава города Казани, исходя из примерной площади жилого дома, рассчитанной по топосъемке, которая составляет 4,675 квадратных метров, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома должна составлять 15583,33 квадратных метров. Таким образом, сделка, как правомерное действие, должна соответствовать требованиям и федеральным законам, и иным нормативным правовым актам, в противном случае, сделка является ничтожной, следовательно, пункт 2.3 договора противоречит действующему законодательству, тем самым нарушает права и законные интересы истицы.

Представитель ответчика - Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Казань ХХ1 век» - Аминов *.*., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель ответчика - Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «АК БАРС-Перспектива» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «АК БАРС КАПИТАЛ» - Ситдикова *.*., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала.

Представитель ответчика - Общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Девелопмент» - Кондратьева *.*., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, в котором ссылается на то, что дата изъята в соответствии с договором купли-продажи, ООО «АК БАРС Девелопмент» приобрело земельный участок с кадастровым номером номер изъят, обстоятельства, препятствующие
заключению договора, отсутствовали. Тазетдинова *.*. стороной сделки не является, на дату заключения договора какие-либо правоотношения между ООО «АК БАРС Девелопмент» отсутствовали. дата изъята между Тазетдиновой *.*. и ООО «АК БАРС Девелопмент» заключен договор купли-продажи квартиры в жилом доме по адресу: адрес изъят, дата изъята подписан передаточный акт. Указанный дом на дату заключения договора купли-продажи находился на земельном участке с кадастровым номером номер изъят, о чем истице было известно, что подтверждается пунктом 2.3 договора. На момент межевания земельного участка номер изъят истица не являлась собственником земельного участка, таким образом, межевание участка не затрагивало интересов будущих покупателей квартир жилого дома, а именно истицы. Из договора купли-продажи, а также пояснений представителя истицы, следует, что дата изъята истица узнала о том, что жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером номер изъят. С заявлением Тазетдинова *.*. обратилась дата изъята. Таким образом, истицей пропущен срок обращения с заявлением об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного и муниципального служащего. В данном иске отсутствует факт нарушения прав истицы, в связи с тем, что между совершением оспариваемых действий (принятием оспариваемого решения - межевания земельного участка) и наступлением неблагоприятных для истицы последствий, затрагивающих ее интересы и, послуживших поводом для обращения в суд, нет причинно-следственной связи. Истица не представила доказательств того, что на момент утверждения межевого дела (в марте 2008 года) она являлась собственником квартиры в многоквартирном жилом доме, и имела долю с общей собственности на земельный участок под ном. Таким образом, в результате действий ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РТ по
утверждению материалов межевания и присвоению кадастрового номера земельному участку номер изъят, права истицы не могли быть нарушены.

Представитель ответчика - Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Республике Татарстан - Сулейманова *.*., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала.

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - Ахмадуллина *.*., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала. Из представленного письменного отзыва, следует, что истица соединила в одном иске разные требования, которые не могут быть рассмотрены в одном производстве. Управление не согласно с требованием истицы об обязании погасить запись о регистрации права, так как данный способ защиты не предусмотрен нормами действующего законодательства. В судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право на недвижимое имущество. Истицей не представлен кадастровый паспорт на общее имущество в многоквартирном доме (за исключением всех квартир в доме). Также истицей не представлен список дольщиков.

Представитель третьего лица - Исполнительного комитета муниципального образования города Казани - Шарафутдинов *.*., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен. Представил заявление, в котором просит рассмотреть дело на усмотрение суда, без участия представителя.

Выслушав объяснения и доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и с учетом того, что на данном участке помимо самого дома могут находиться иные объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, в том
числе элементы озеленения и благоустройства (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.

По делу установлено, что по договору от дата изъята номер изъят Тазетдинова *.*. приобрела у Общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС Девелопмент» квартиру под адрес изъят. Согласно пункту 2.3 договора в покупную стоимость квартиры входит 6/1000 доли в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4120 квадратных метра ( кадастровый номер номер изъят) на котором расположен дом. Квартира по акту передана дата изъята

Адрес присвоен распоряжением номер изъят от дата изъята заместителя руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани «Об изменении адреса жилого дома и присвоении адресов жилым домам, расположенным на земельном участке, принадлежащем Обществу с ограниченной ответственностью «Казань ХХ1 век».

Этому договору предшествовал предварительный договор купли продажи от дата изъята, который не содержит каких-либо условий и характеристик относительно земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, в котором расположена приобретаемая квартира.

Также установлено, что земельный участок номер номер изъят был образован в результате размежевания земельного участка номер номер изъят на основании решения номер изъят от апреля 2008 года Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «АК БАРС КАПИТАЛ», доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «АК БАРС - Перспектива».

Согласно статье 69 Земельного кодекса Российской Федерации при проведении землеустройства должен обеспечиваться учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не менее чем за семь календарных дней до начала работ. Заинтересованные лица вправе
обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.

Работы по размежеванию земельных участком производило Общество с ограниченной ответственностью «Казанское проектное бюро «ЭтаЛон» на основании договора номер изъят от дата изъята.

На этом основании требования о признании незаконными действий по межеванию земельного участка с кадастровым номером номер изъят заявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Республике Татарстан, в соответствии с Уставом, создано для исполнительных функций, возложенных на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного земельного кадастра и государственного кадастра объектов недвижимости, а также ведению государственного технического учета объектов градостроительной деятельности. Межеванием земельных участков этот орган не занимается.

Земельный участок с кадастровым номером номер изъят общей площадью 4120 квадратных метров под дом, в котором расположена квартира, принадлежащая истице, был приобретен ООО «УК «Казань ХХ1 век» дата изъята, то есть задолго до сделки, заключенной с Тазетдиновой *.*., свидетельство о государственной регистрации права собственности на этот земельный участок выдано дата изъята.

Из вышеизложенного следует, что межевание земельного участка под номером номер изъят и сделки с вновь образованными земельными участками, не могли нарушать права и законные интересы истицы, поскольку состоялись до возникновения ее права на долю в собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

По приведенным основаниям не подлежат удовлетворению требования о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества номер изъят от дата изъята в части продажи земельного участка с кадастровым номером номер изъят ООО «УК «Казань ХХ1 век» и договора купли-продажи недвижимого имущества номер изъят от дата изъята в части продажи земельного участка с кадастровым номером номер изъят ООО «АК БАРС Девелопмент».

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.(пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2.3 договора, заключенного с истицей, содержит достоверную и полную информацию как о кадастровом номере, так и о размере земельного участка под многоквартирным домом, что опровергает заявленный в обоснование иска довод Тазетдиновой *.*. о том, что продавец при заключении сделки не предоставил истице необходимую и достоверную информацию о характеристиках земельного участка. Это дает основание для отказа в иске о признании оспариваемого пункта договора купли- продажи, недействительным. ТО обстоятельство, что на сайте жилого комплекса «Казань ХХ1Век» указан другой кадастровый номер земельного участка основанием для удовлетворения иска не является, поскольку все необходимые сведения содержатся в договоре.

Оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Тазетдиновой *.*. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Казань ХХ1 век», Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «АК БАРС-Перспектива» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «АК БАРС КАПИТАЛ», Обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС Девелопмент», Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, о признании незаконными действий Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Республике Татарстан о запрете распоряжаться земельными участками, о возложении обязанности погасить запись о регистрации права собственности, о признании права собственности на 6/1000 доли в праве общей собственности на земельные участки, признании пункта 2.3 договора купли-продажи квартиры от дата изъята недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение десяти дней со дня вынесения решения в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья: *.*. Шайдуллина