Судебная практика

Об обязании осуществить снос самовольно возведенного строения. Решение от 27 августа 2010 года №. Краснодарский край.

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ефанова *.*.,

при секретаре судебного заседания Касаеве *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Сочи к Шерстянникову *.*. об обязании осуществить за свой счет снос самовольно возведенного строения, расположенного на земельных участках по адресу (...), участки (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен); о признании недействительным зарегистрированного права собственности на самовольное строение по адресу (...), участки (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен) и по встречному исковому заявлению Шерстянникова *.*. к администрации г. Сочи о признании права собственности на жилой
дом, площадью 7 810,7 кв.м., расположенный на земельных участках по адресу (...), участок (Номер обезличен), (Номер обезличен), (Номер обезличен),

Установил:

Администрация г. Сочи обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Шерстянникова *.*. об обязании осуществить за свой счет снос самовольно возведенного строения, расположенного на земельных участках по адресу (...), участки (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен) и о признании недействительным зарегистрированного права собственности на самовольное строение по адресу (...), участки (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен).

Шерстянников *.*. обратился в суд со встречным иском к администрации г. Сочи о признании права собственности на жилой дом, площадью 7 810,7 кв.м., расположенный на земельных участках по адресу (...), участок (Номер обезличен), (Номер обезличен), (Номер обезличен).

В обоснование своих требований администрация г. Сочи указала на то, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением требований градостроительного законодательства на земельных участках с кадастровыми номерами (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен) по адресу (...), участки (Номер обезличен), (Номер обезличен), (Номер обезличен) выявлены нарушения норм действующего законодательства при возведении девятиэтажного строения на данных земельных участках. В ходе проверки спорного объекта недвижимости специалистами МУ «ЗИГС» г. Сочи было установлено, что данный объект возводится без разрешительной документации. На основании ст. 222 ГК РФ данное строение подлежит сносу. Так же установлено, что (Дата обезличена) года УФРС по КК Центрального района г. Сочи зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, по (...), уч. (Номер обезличен) (Номер обезличен), (Номер обезличен). Основанием для регистрации права собственности явился договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от
(Дата обезличена) года, договор купли-продажи от (Дата обезличена) года, кадастровый паспорт на здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от (Дата обезличена) года, согласно кадастровому паспорту этажность, количество подземных – 2, надземных – 3. Указанная регистрация прав собственности на указанный объект, нарушает права администрации г. Сочи. Свои требования обосновывает тем, что фактически возведенное строение самовольная постройка, единственным подтверждением соответствия строения нормам и правилам является государственная регистрация права. В данном случае право на спорные объекты зарегистрировано не законно и поэтому подлежит аннулированию.

В обоснование встречного искового заявления Шерстянников *.*. указал, на то, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок (Номер обезличен) по (...). Земельными участками (Номер обезличен) и (Номер обезличен) по (...) он пользуется на правах аренды. Однако он не мог обратиться в администрацию г. Сочи за выдачей разрешения на строительство, так как один из участков принадлежит ему на праве собственности, а другими он пользуется на правах аренды. Администрация не выдавала ему разРешение на строительство, тем самым нарушая его права. Затем им возведен незавершенный строительством жилой дом, на которое было зарегистрировано право (Дата обезличена) года.

В судебном заседании представитель Администрации г. Сочи, настаивал на удовлетворении заявленных ими требований, просил их удовлетворить в полном объеме, при этом пояснил суду, возведённое Шерстянниковым *.*. строение не соответствует ни строительным, ни градостроительным нормам и правилам, так как возведено без разрешения на строительство и проведения обязательной государственной экспертизы проектной документации. Возражал против удовлетворения встречного иска. Не возражал против рассмотрения дела в заочном производстве, просил рассмотреть дело по существу.

В судебное заседание ответчик Шерстянников *.*. и его представитель не явились, были
надлежаще уведомлены о времени и месте судебного заседания, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

Представитель «ГК Олимпстрой» в судебном заседании просил суд принять Решение на усмотрение суда, потому как принятое Решение не затрагивает интересы корпорации, просил рассмотреть дело по существу.

Представитель Сочинского отдела ФРС по КК в судебное заседание не явился, о времени и месте которого был извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Так в соответствии с требованиями ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

При таких обстоятельствах суд находит рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства так как, ответчик был надлежаще уведомлен о времени и месте слушания дела, не сообщил об уважительных причинах своей неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования администрации г. Сочи подлежащим удовлетворению, а встречные исковые требования Шерстянникова *.*. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом достоверно и объективно установлено, что постановлениями главы администрации Центрального района г. Сочи (Номер обезличен) от (Дата обезличена) года и (Номер обезличен) от (Дата обезличена) года Шерстянникову *.*. представлены в собственность земельные участки с кадастровыми номерами (Номер обезличен) и (Номер обезличен) по адресу (...), участки (Номер обезличен) и (Номер обезличен).

Так же судом из выписки из ЕГРП от (Дата обезличена) года установлено, что на праве собственности Шерстянникову *.*. принадлежит земельный участок (Номер обезличен)
по (...), с кадастровым номером (Номер обезличен)

Право на данные земельные участки зарегистрировано в Центральном отделе по г. Сочи Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается истребованными судом в ходе подготовки дела к судебному разбирательству выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Из представленного суду администрацией г. Сочи акта обследования земельного участка в натуре МУ ЗИГС г. Сочи от (Дата обезличена) года и истребованного судом акта обследования земельного участка в натуре МУ ЗИГС г. Сочи от (Дата обезличена) года судом достоверно и объективно установлено, что на вышеуказанных земельных участках, принадлежащих Шерстянникову *.*. на праве собственности, произведено строительство девятиэтажного железобетонного каркасного строения, общей площадью 7 810, 7 кв.м.

Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, ответчиком суду не представлено. Результаты указанного обследования, проведенного МУ «Земельная инспекция города Сочи», ответчиком не оспаривались.

Согласно требованиям ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство

Согласно ч. 5 ст. 51 ГК РФ полномочия по выдаче разрешения на строительство принадлежит федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов федерации и органам местного самоуправления.

Как установлено п. 2.2. Положения о порядке сноса самовольных построек на территории г. Сочи, утвержденного Решением Городского Собрания Сочи от (Дата обезличена) (Номер обезличен), разРешение на строительство выдают главы администраций районов города, издав соответствующее Постановление (физическим лицам по месту строительства) для строительства индивидуальных жилых домов, иных жилых строений, хозяйственных построек и сооружений на земельных участках, предоставленных в установленном порядке для
индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, коллективного и индивидуального садоводства.

Распоряжением Главы г. Сочи от (Дата обезличена) г. (Номер обезличен) «О выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на территории г. Сочи» полномочия по выдаче разрешений на строительство возложены на председателя комитета архитектуры и градостроительства г. Сочи, главного архитектора г. Сочи.

Из представленных суду управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи (Дата обезличена) года за исх. (Номер обезличен) сведений, судом достоверно и объективно установлено, что разРешение на строительство девятиэтажного строения на земельных участках (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен) по адресу (...), не выдавалось.

Суд не принимает имеющиеся в материалах дела, выданные Шерстянникову *.*. разрешения на строительство на земельных участках (Номер обезличен) и (Номер обезличен) по (...), как доказательство соблюдения им градостроительного законодательства при возведении спорной постройки, так как данные разрешения выданы для строительства индивидуального жилого дома этажностью 1 с цоколем и мансардой, площадью застройки 100 кв.м, в то время как фактически Шерстянниковым *.*., как установлено выше возведено многоэтажное строение. Согласно техпаспорту строение имеет 10 этажей л.д. 126).

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

Из требования ч.1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ следует, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. В перечень объектов, указанных в ч. 2 вышеназванной статьи, спорный объект недвижимости, возводимый Шерстянниковым
*.*. не входит, что не оспаривается ответчиком.

Заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации должно быть основано на заключениях государственной экологической экспертизы, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, специально уполномоченных органов охраны памятников культуры, управления государственным фондом недр, государственного горного надзора, санитарно-эпидемиологического надзора, органов охраны недр, а также других заинтересованных государственных органов, перечень которых определяется заданием на разработку градостроительной и проектной документации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации является основанием для утверждения градостроительной и проектной документации.

Положением о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от (Дата обезличена) (Номер обезличен), была предусмотрена обязательная государственная экспертиза проектной документации, установлен порядок ее прохождения.

При проведении подготовки дела к судебному заседанию из Управления государственного строительного надзора Краснодарского края судом были истребованы сведения об осуществлении строительного надзора над спорным объектом, возводимым Шерстянниковым *.*.

В результате проведенной проверки контролирующим органом было выявлено, что при строительстве данного объекта застройщиком допущены нарушения требований ст.ст. 48, 49, 51, 52 Градостроительного кодекса РФ, а также требований строительных норм и правил, а именно отсутствует утвержденная в установленном порядке проектная документация, государственная экспертиза проектной документации, разРешение на строительство, осуществление строительства лицами, не соответствующими требованиям действующего законодательства.

По факту выявленных нарушений требований градостроительного законодательства в отношении Шерстянникова *.*. (Дата обезличена) года составлены протоколы об административных нарушениях в области строительства по ч. 1 ст. 9.4, ч. 1 ст. 9.5, ч. 1 ст. 9.5.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Доказательств того, что данные протоколы об административных нарушениях были обжалованы Шерстянниковым
*.*. в установленном законом порядке, суду не представлено, правомерность их вынесения в ходе судебного заседания оспорена также не была.

Принимая во внимание, что заключение государственной экспертизы проекта спорного жилого дома, подтверждающего соответствие проекта предъявляемым обязательным требованиям и инженерным изысканиям ответчиком суду не представлено.

Таким образом, при возведении спорного строения ответчиком были нарушены нормы законодательства, регулирующие порядок возведения таковых строений.

Суд считает, что постройка, возведенная без проектной документации, прошедшей необходимых государственных экспертиз, не имеющая положительных заключений государственных контролирующих органов в части обеспечения безопасности дальнейшей эксплуатации, представляет опасность для неопределенного круга лиц, что явилось законным основанием для обращения органа местного самоуправления в суд с исковым заявлением.

Доказательств того, что возведенный объект не нарушает архитектурный ансамбль застройки и вписывается в генеральный план застройки города-курорта федерального значения, не имеется, так как проект спорного объекта не согласован ни с главным художником г. Сочи, ни с главным архитектором г. Сочи.

Статьей 222 ГК РФ определено, что жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой.

Исходя из вышеизложенного и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации девятиэтажный объект, расположенный на земельных участках по адресу (...), участки (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен) является самовольной постройкой, поскольку возведен без получения на то соответствующей разрешительной документации.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в
аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, что предусмотрено требованиям ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с п.3 ст.25 Федерального закона от (Дата обезличена) (Номер обезличен)ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Согласно ст.61 Закона РФ «О местном самоуправлении в РФ», орган местного самоуправления осуществляет контроль на подведомственной ему территории, за строительством, соблюдением при застройке градостроительного законодательства РФ, в том числе приостанавливает строительство, осуществляемое с нарушением утвержденных проектов, планов и правил застройки.

Пунктом 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, осуществляется гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях или за их счет.

Постановлением Главы г. Сочи от (Дата обезличена) года N 33 «О мерах по пресечению самовольного строительства в городе Сочи» в целях активизации работы по выявлению и пресечению фактов самовольного занятия земельных участков и незаконного строительства, ликвидации предпосылок самовольного строительства, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ, Уставом города Сочи, в целях обеспечения защиты прав и законных интересов муниципального образования город-курорт Сочи, соблюдения градостроительной деятельности на территории муниципального образования город-курорт Сочи, по фактам возведения на территории города Сочи самовольных построек в установленном законодательством порядке необходимо осуществлять снос самовольных построек.

Так же подлежат удовлетворению требования администрации г. Сочи
об аннулировании соответствующих записей в ЕГРП на спорный объект, по следующим основаниям.

В соответствии со ст.2 ФЗ РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество.

При этом, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Суд считает возможным согласиться с доводами администрации город Сочи о том, что регистрация права собственности на спорный объект была проведена без законных на то оснований, так как объект является самовольным строением, что необходимо было учитывать УФРС по Краснодарскому краю Центрального района города Сочи при регистрации права на указанный объект.

В силу статьи 17 Федерального закона от (Дата обезличена) г. (Номер обезличен) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права лица на объект недвижимости.

При создании лицом недвижимого имущества правоустанавливающими документами в соответствии с нормами градостроительного законодательства являются разРешение на строительство, выданное органом местного самоуправления, проект, разРешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого строения.

Ответчик без оформления вышеуказанного разрешения не может подтвердить отсутствие каких-либо нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также представить информацию, что указанный объект не представляют угрозы для жизни и здоровья людей. Более того строение этажностью выше трех этажей подлежит государственной экспертизе проекта, что указано в ст. 49 ГрК РФ. Государственная экспертиза проекта спорного строения не проводилась, доказательств обратного суду представлено не было.

Законодателем так же предусмотрено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Не подлежат удовлетворению встречные исковые требования Шерстянникова *.*. по следующим основаниям.

Согласно заключению эксперта ФИО1 установлено, что спорное строение расположено на земельных участках (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен) по (...). Возведенное строение относиться к многоквартирным жилым домам, в строение предусмотрено 150 квартир. Указанное строение должно проходить государственную экспертизу. Фактически возведенное строение не соответствует правилам землепользования и застройки территории муниципального образования г. Сочи, утвержденным Решением Городского собрания Сочи от (Дата обезличена) года за (Номер обезличен).

Так же в заключение эксперта указано, что возведенное строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено из указанного выше застройщик спорного строения при его возведении грубо нарушил ряд градостроительных норм и правил, более того спорное строение возведено на трех отдельных земельных участка, которые принадлежат ответчику. Кроме этого разрешенный вил использования земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом под ИЖС.

Так же суд считает необходимым отметить, что одно лишь основание, что спорное строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан не может быть безусловным основанием для удовлетворения встречного иска.

В виду того, что при создании спорного строения были существенно нарушены градостроительные нормы и правила при его возведении, а так же возведенное строение не соответствует правилам землепользования и застройки территории муниципального образования г. Сочи, принимая во внимание в совокупности исследованные доказательства, суд приходит к выводу, что встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст.194-198, 235 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования администрации г. Сочи к Шерстянникову *.*. об обязании осуществить за свой счет снос самовольно возведенного строения, расположенного на земельных участках по адресу (...), участки (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен); о признании недействительным зарегистрированное право собственности на самовольное строение по адресу (...), участок (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен), удовлетворить.

Обязать Шерстянникова *.*. осуществить за свой счет снос самовольно возведенного 9-ти этажного строения, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен) по адресу (...), участки (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен).

Аннулировать соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним серия (Номер обезличен) от (Дата обезличена) года, площадь застройки 805, 9 кв.м., степень готовности 55%, литер (Номер обезличен), расположенного по адресу (...) участок (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен).

В удовлетворении встречного искового заявления Шерстянникова *.*. к администрации г. Сочи о признании права собственности на жилой дом, площадью 7 810, 7 кв.м., расположенный на земельных участках по адресу (...), участок (Номер обезличен), (Номер обезличен) и (Номер обезличен), отказать.

Заочное Решение суда может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное Решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Председательствующий судья

Мотивированное Решение изготовлено (Дата обезличена) года.