Судебная практика

Об обязании заключить договор соц. найма. Решение от 04 июля 1991 года №. Ростовская область.

Азовский городской суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Акименко *.*.,

с участием Астахова *.*., Ошеги *.*.,

при секретаре Бондаренко *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Родниковой *.*. к ЗАО “Р“ Подскребалину *.*., Борисовой *.*., Прищепе *.*., Ивахненко *.*., Ивахненко *.*., Ивахненко *.*., Балецкому *.*. об обязании заключить договор социального найма,

Установил:

Р., являясь работником ДЗР, на основании вселительного талона от Дата обезличена г. вселился вместе со своей семьёй в составе 4-х человек в общежитие ДЗР квартиру Номер обезличен в селе....... С Р. заключен договор найма жилого помещения в общежитии от Дата обезличена г.. В 1996 году Р. уволился из ЗАО “Р“», однако,
выселен из жилого помещения не был, остался проживать в указанном помещении, нес бремя содержания этого имущества, в том числе, по оплате коммунальных платежей. В январе 2003 г. Р. умер, в спорном жилом помещении остались проживать члены его семьи – жена - Родникова *.*., и дети – А. и Л., которой после заключения брака Дата обезличена г. с *.*. присвоена фамилия *.*.. В связи со смертью Р. произошла фактическая замена нанимателя по договору социального найма жилого помещения умершего Р. на дееспособного члена его семьи – жену – Родникову *.*.. Истец считает, что по истечении срока действия договора найма жилого помещения в общежитии и, соответственно, увольнения Р. правоотношения не прекратились, дальнейшие действия сторон привели к возникновению отношений социального найма жилого помещения. ЗАО «Р было создано путем реорганизации ДЗР ДЗР, новое юридическое лицо зарегистрировано на основании Постановления Главы Администрации Азовского района Ростовской области Номер обезличен от Дата обезличена г.. К ЗАО “Р“ перешли в полном объеме все права и обязанности ДЗР, в том же объеме и на тех же правовых основания, включая вещные права на движимое и недвижимое имущество. ДЗР спорное общежитие по...... в...... принадлежало на праве хозяйственного ведения – ограниченном вещном праве, на этом же праве оно и перешло его правопреемнику – ЗАО “Р“ На момент вселения Р., членов его семьи в спорную квартиру указанное недвижимое имущество ответчику принадлежало на праве хозяйственного ведения, которое использовалось как общежитие для вселения работников и иных лиц. Право собственности на общежитие зарегистрировано Дата обезличена года. Право собственности ЗАО “Р“ на общежитие по... в... возникло с момента
государственной регистрации этого права, после вселения истца в спорное жилое помещение. После прекращения трудовых отношений с ЗАО “Р“ Р., члены его семьи выселены из жилого помещения не были. Согласно ст. 7 Федерального Закона «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Действующим в момент приватизации ЗАО “Р“ законодательством установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Истец была вселена в спорное жилое помещение в 1996 году в качестве члена семьи Р., работника ЗАО “Р“ с возложением прав и обязанностей временного нанимателя, в дальнейшем после увольнения Р., а, также, после его смерти истец сохранила право пользования жилым помещением, существующие отношения между истцом и ответчиком, по мнению Родниковой *.*., должны регулироваться главой 8 ЖК РФ, положениями Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». В настоящее время в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на здание общежития зарегистрированы права за ЗАО “Р“ Подскребалиным *.*., Борисовой *.*., Прищепой *.*., Ивахненко *.*., Ивахненко *.*., Ивахненко *.*., Балецким *.*.. Родникова *.*. просит обязать ЗАО “Р“ граждан заключить с ней договор социального найма с правом последующего выкупа в порядке бесплатной приватизации жилого помещения в виде квартиры, состоящей из помещений 40, 43, 44, 45, 46, 47, по... в селе.......

Истец
Родникова *.*. в судебное заседание не явилась, была извещена о дне и времени судебного разбирательства, в деле имеется ходатайство рассматривать дело в ее отсутствие. Представитель Ошега *.*. иск поддержала, так как ЗАО “Р“ обладает зарегистрированным правом на общежитие с 2007 года, до этого времени имел титул владельца. Истец продолжает в общежитии проживать, на момент вступления в силу Жилищного Кодекса РФ приобрела право требовать заключить с ней договор социального найма. Ошега *.*. просила иск удовлетворить.

Представитель ЗАО “Р“ Астахов *.*. в судебное заседание явился, с иском не согласился. Астахов *.*. пояснил, что спорное общежитие относится к основным средствам ЗАО “Р“ в силу решения суда от Дата обезличена и зарегистрированного права. Право собственности возникло в ином процессе, не связанном с приватизацией предприятия. В период приватизации общежитие не включено в план приватизации в виду отсутствия правовых документов на здание общежития. Астахов *.*. считает, что к спорным правоотношениям не могут быть применены нормы о договоре социального найма, поскольку ЗАО “Р“ является коммерческой организацией. Не может быть возложена обязанность заключить договор социального найма на граждан, так как они приобрели спорное имущество по возмездным сделкам, заключение договора социального найма с физическими гражданами будет противоречить положениям ст.49, 60 ЖК РФ. Астахов *.*. просил в иске отказать.

Подскребалин *.*. в судебное заседание не явился, был извещен о дне и времени судебного разбирательства, в деле имеется ходатайство рассматривать дело в его отсутствие.

Борисова *.*. в судебное заседание не явилась, была извещена о дне и времени судебного разбирательства, в деле имеется ходатайство рассматривать дело в ее отсутствие.

Прищепа *.*. в судебное заседание не явился,
был извещен о дне и времени судебного разбирательства.

Ивахненко *.*. в судебное заседание не явилась, была извещена о дне и времени судебного разбирательства, в деле имеется ходатайство рассматривать дело в ее отсутствие.

Ивахненко *.*. в судебное заседание не явилась, была извещена о дне и времени судебного разбирательства, в деле имеется ходатайство рассматривать дело в ее отсутствие.

Ивахненко *.*. в судебное заседание не явился, был извещен о дне и времени судебного разбирательства.

Балецкий *.*. в судебное заседание не явился, был извещен о дне и времени судебного разбирательства, в деле имеется ходатайство рассматривать дело в его отсутствие.

Батагов *.*. в судебное заседание не явился, был извещен о дне и времени судебного разбирательства, в деле имеется ходатайство рассматривать дело в его отсутствие, в письменном обращении Батагов *.*. с иском согласился.

в судебное заседание не явился, был извещен о дне и времени судебного разбирательства, в деле имеется ходатайство рассматривать дело в его отсутствие.

Сидунова *.*., также, в интересах несовершеннолетней *.*., в судебное заседание не явилась, была извещена о дне и времени судебного разбирательства, в деле имеется ходатайство рассматривать дело в ее отсутствие.

На основании ст.167 ГПК РФ суд провел судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенных участников процесса.

Выслушав участников процесса, изучив другие материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу.

ЗАО “Р“ создан на основании Постановления главы... от Дата обезличена года в результате приватизации государственного предприятия ДЗР. Спорное общежитие 1987 года постройки принадлежало ДЗР. На основании Постановления Главы администрации Кулешовского сельского поселения Номер обезличен от Дата обезличена года общежитию присвоен адресный номер 3-е по... в селе.... В ходе приватизации ЗАО
“р“ не включил общежитие в план приватизации, на баланс органа местного самоуправления общежитие не передано по причине отсутствия правовых документов. Тем не менее, вплоть до 2007 года здание общежития продолжало состоять на балансовом учете ЗАО “Р“

На основании решения Азовского суда от Дата обезличена года установлен факт права собственности ЗАО “Р“ на здание общежития. Решение вступило в законную силу. В решении здание общежития значится под адресным номером... по... собственности ЗАО «Р» на здание общежития зарегистрировано Дата обезличена года.

В результате возмездных сделок по отчуждению на момент судебного разбирательства спорное имущество принадлежит ЗАО «Р» в размере доли в праве 448/558, Подскребалину *.*. – 1/18, Борисовой *.*. – 1/31, Прищепе *.*. – 18/558, Ивахненко *.*. – 9/558, Ивахненко *.*. – 8/558, Ивахненко *.*. – 8/558, Балецкому *.*. – 1/31.

Согласно ст.18 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

К объектам жилищного фонда относятся и общежития.

В пункте 1 Указа Президента РФ от 10 января 1993 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указом
установлено, что объекты, указанные в перечне (до проведения процедуры разграничения собственности), относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения объекта.

В ст.30 Закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» также содержится запрет на приватизацию объектов жилищного фонда и объектов его инфраструктуры.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе, и на право бесплатной приватизации жилья.

Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения.

Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской
Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).

состоял в трудовых отношениях с ДЗР С согласия и ведома ответчика в 1993 году Р. предоставлена для проживания квартира 6 на первом этаже, состоящей из помещений 43,44,45,46,47,38, в здании общежития по.... В деле имеется вселительный талон от Дата обезличена года. Дата обезличена года между ДЗР и Р. заключен договор найма. Р. вселился в спорное жилое помещение в составе членов семьи – жена Родникова *.*., дочь Л., сын А.. Трудовые отношения между Р. и ЗАО «Р» прекращены в 1996 году. После прекращения трудовых отношений до момента своей смерти в 2003 году Р., члены его семьи продолжали в квартире проживать. Ранее требований об их выселении заявлено не было, в том числе, в связи с прекращением трудовых отношений, что свидетельствует о том, что по состоянию на Дата обезличена года ЗАО «Р» признавал за истцом, иными проживающими гражданами право спорным имуществом пользоваться, что с учетом изменений жилищного законодательства повлекло возникновение между сторонами отношений социального найма.

Р., члены его семьи вселились в спорное жилое помещение, когда ЗАО «Р» права собственности на общежитие не приобрел, поскольку в силу ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи возникает с момента государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право ЗАО «Р» зарегистрировано Дата обезличена года, то есть после вселения в установленном законом порядке Р., членов его семьи в спорное жилое помещение.

ЗАО «Р» приобрел право на общежитие в силу правопреемства прав и обязанностей государственного предприятия
ДЗР. Решением Азовского суда от Дата обезличена года установлен факт владения спорным имуществом по праву собственности в виду утраты правовых документов, требуемых для регистрации права собственности в установленном порядке. Само по себе зарегистрированное право есть акт признания юридического факта перехода права собственности на спорное имущество к ЗАО «Рыбопитомник». Иное время возникновения права ЗАО «Р» на спорное имущество, как иное основание возникновения права, судом в решении от Дата обезличена года не определены. Право ЗАО «Р» нельзя признавать вновь возникшим, поскольку оно трансформировано от прав государственного предприятия Донского Зонального рыбопитомника. Соответственно, наличие такого права юридического значения не имеет, и не может влиять на права граждан, вселившихся в общежитие до регистрации права ЗАО «Р» на спорное имущество, а, также, до Дата обезличена года. Спорное общежитие, в той части, которая принадлежит ЗАО «Р», не может быть отнесено к частному жилищному фонду.

В соответствии со ст.7 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Таким образом, общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, отсутствие решения о передаче в ведение органов местного самоуправления, наличие
зарегистрированного права приватизируемого предприятия, не могут препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов. Соответственно, граждане, которые были вселены в помещения общежития до 1 марта 2005 года, продолжают проживать, вправе приобрести по праву собственности занимаемые помещения в соответствии со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», поскольку их право основано на отношениях социального найма жилого помещения в силу закона.

На основании ч.2 ст.82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Дата обезличена года Р. умер. После смерти в спорном жилом помещении продолжают проживать истец Родникова *.*., А. сын, Сидунова *.*. дочь, несовершеннолетняя *.*. внучка. Третьи лица против прав истца как нанимателя жилого помещения не возражают.

По смыслу ч.2 ст.62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма. Поэтому, граждане, которые вселены в общежития до 1 марта 2005 года, могут приобрести помещения по праву собственности в порядке приватизации после указанной даты при условии, если такое жилое помещение является изолированным.

В 2003 году Батагову *.*. в пользование предоставлена квартира 5, состоящая из помещений 37, 39, 40, 41, 42. Комната 37 не имела единого сообщения с квартирой Номер обезличен, в нее можно было попасть через общий коридор. Помещения 38, 43, 44, 45, 46, 47 находились в пользовании Родниковой *.*.. Комната 38 не имела единого сообщения с квартирой Номер обезличен, в нее можно было попасть через общий коридор. В 2003 году между Батаговым *.*. и Родниковой *.*. произошел обмен помещениями 40 и 38. В настоящее время Родникова *.*., члены ее семьи пользуются комнатами 40, 43, 44, 45, 46, 47. Обмен жилыми помещениями не противоречил действующему жилищному законодательству, произведен с согласия истца, поскольку последним до настоящего времени признается сам факт проживания Батагова *.*. и Родниковой *.*. в занимаемых жилых помещениях, за пользование которыми они производят оплату коммунальных услуг. Обстоятельства обмена комнатами с согласия ЗАО «Р», постоянного проживания истца в общежитии с 1993 года подтвердили свидетели С., К., Б., Д..

Данными технической документации подтверждается, что спорные помещения изолированы, составляют одну квартиру. Сведений о самовольной перепланировке жилого помещения материалы дела не содержат. Экспертным путем подтверждено, что жилое помещение соответствует требованиям изолированности, пригодности для постоянного проживания граждан, соответствует строительным правилам и нормам, предъявляемым к жилым помещениям.

Родникова *.*. обращалась к ЗАО «Р» с требованием заключить договор социального найма, в чем ей отказано. Представитель ЗАО «Р» Астахов *.*. признал отсутствие согласия такой договор с истцом заключить.

Иск ЗАО «Р» вызван продажей спорных помещений третьим лицам на возмездной основе. Тем не менее, в силу ст.2 Закона №1541-1 граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Таким образом, недопустима продажа жилого помещения иным лицам, кроме граждан, проживающих в домах государственного или муниципального жилого фонда, без согласия проживающих в нем граждан.

Право на приватизацию жилого помещения может быть реализовано истцом при условии заключения с собственником жилого помещения договора социального найма. Исследованные судом доказательства, позволяют прийти к выводу о возникновении у Родниковой *.*. права требовать заключения договора социального найма. В силу ст.60 ЖК РФ, а, также, указанных выше правовых норм, обязанность заключить договор социального найма может быть возложена на ЗАО «Р».

Подскребалин *.*., иные граждане, сособственники общежития, спорными помещениями не пользуются, возражений по иску не заявили. Тем не менее, граждане приобрели права на общее имущество в силу возмездных сделок, с соблюдением требований закона. Часть общежития, какой граждане владеют, составляет частный жилой фонд, договорные отношения должны регулироваться гражданским законодательством. Нормы закона о договоре социального найма, закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» к отношениям между Родниковой *.*., иными гражданами не применяются.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Обязать ЗАО «Р» заключить с Родниковой *.*. договор социального найма помещений 40, 43, 44, 45, 46, 47 на первом этаже в здании в селе...... с правом последующей приватизации.

Отказать Родниковой *.*. в удовлетворении иска к Подскребалину *.*., Борисовой *.*., Прищепе *.*., Ивахненко *.*., Ивахненко *.*., Ивахненко *.*., Балецкому *.*. об обязании заключить договор социального найма.

На Решение может быть подана кассационная жалоба в Ростовский областной суд в течение 10 суток.

Судья Акименко *.*.