Судебная практика

По делу по иску Плющ *.*. к ООО `Кворум-6` об обязании исполнить заключенный договор, признании права собственности. взыскании неустойки. Решение от 14 июля 2011 года № 2-1465/2011. Краснодарский край.

14 июля 2011 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой *.*.

при секретаре Делиболтоян *.*.,

с участием истца - Плющ *.*.,

представителя истца Толмачева *.*.,

представителя ответчика Ильментьева *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Плющ *.*. к ООО «Кворум-6» об обязании исполнить заключенный договор, признании права собственности, взыскании неустойки,

Установил:

Плющ *.*. обратился в суд с иском к ООО «Кворум - 6» об обязании исполнить заключенный договор, признании права собственности и взыскании неустойки.

В обоснование заявленных требований указал, что 8 июня 2007 года между ним и ответчиком был заключен инвестиционный договор №ДС-15, предметом которого являлось внесение им как инвестором долевого вклада в строительство многоквартирного
дома по пер. Северному, 1 в г.Анапа в размере установленной договором доли, составляющей в натуре одну квартиру №<адрес> общей площадью 50,43 кв.м., а ответчик как застройщик брал на себя обязательства найти генерального подрядчика и заключить с ним договор на строительство и ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию, а также передать жилые помещения Инвестору по акту приема-передачи для последующей достройки и получения права собственности инвестора на квартиру, при условии надлежащего выполнения инвестором данного договора.

Долевой вклад по договору истец внес в размере 1 269 750 руб, то есть свои обязанности как инвестора по договору он выполнил, однако ответчиком обязательства не исполнены, Так, согласно п.2.1 договора запланированный срок для передачи квартиры инвестору - установлен январь 2008 года, впоследствии данный срок был продлен дополнительным соглашением №2 к договору инвестирования ДС-15 до мая 2010 года. Однако до настоящего времени указанная в договоре квартира ему не передана, просрочка обязанности по передаче квартиры составляет 314 дней.

Пунктом 7.1 договора предусмотрена неустойка за неисполнение обязательств по договору в виде штрафа, подлежащего выплате инвестору, в размере 0,001% от суммы фактически внесенных инвестором средств за каждый день просрочки, но не свыше 2% от расчетной стоимости квартиры. Сумма неустойки составляет 3 958,76 рублей, которую истец просит взыскать с ответчика.

Кроме того, ответчиком не исполнены пункты 2.2, 2.4, 2.5 договора инвестирования, связанные с вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры инвестору. Согласно п.4 1 договора квартиры, построенные за счет средств инвестора, выплаченных им в соответствии с п. 3.1 и п.3.2 договора, является собственностью инвестора. Инвестор приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации
права собственности. В настоящее время истец выполнил все свои обязательства по договору, проживает в квартире с членами его семьи. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности принадлежит лицу на новую вещь, изготовленную или созданную самим лицом или на основании сделок по отчуждению данной собственности, в связи с чем истец просит признать за ним право собственности на квартиру, составляющую в натуре размер доли инвестора по инвестиционному договору №ДС-15 от 08.06.2007 года, в жилом доме, расположенном по адресу: г.Анапа, пер. Северный, д.1, секция 3, квартира 45. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика понесенные им расходы по оплате государственной пошлины в размере 800 рублей и 30 000 рублей за оплату услуг представителя.

В судебном заседании истец уточнил ранее заявленные требования и просил суд обязать ответчика исполнить в полном объеме и надлежащим образом заключенный инвестиционный договор №ДС-15 от 08.06.2007 года; признать за Плющ *.*. право собственности на квартиру, составляющую в натуре размер доли инвестора по инвестиционному договору №ДС-15 от 08.06.2007 года, заключенному между истцом и ответчиком, в жилом доме, расположенном по адресу: г.Анапа, пер. Северный, д.1, секция 3, кв.<адрес>; взыскать с ответчика неустойку в размере 5093,43 рублей; взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 800 рублей и 30 000 рублей расходы по оплате услуг представителя.

Представитель истца - Толмачев *.*., действующий на основании доверенности от 14.04.2011 года, уточненные исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика - Ильментьев *.*., действующий на основании доверенности от 12 мая 2011 года, исковые требования признал частично, а именно: признал требования в части взыскания
с ответчика неустойки за неисполнение обязательств в размере 5093,43 рублей, а в остальной части заявленных требований просил отказать. Что касается взыскания с ответчика судебных расходов по оплате госпошлины и оплате услуг представителя в сумме 30800 рублей, то по данным требованиям представитель ответчика полагался на усмотрение суда.

Представитель третьего лица - администрации муниципального образования город-курорт Анапа, в судебное заседание не явился, просил суд рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 08 июня 2007 года между истцом и ответчиком был заключен инвестиционный договор №ДС-15, по условиям которого истец вносит долевой вклад в строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: г.Анапа, пер. Северный,1, в размере доли, составляющей в натуре однокомнатную квартиру общей площадью 50,43 кв.м.; а ответчик (застройщик) брал на себя обязательства найти генерального подрядчика и заключить с ним от своего имени за счет собственных и привлеченных средств договор на строительство и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта, а также передать жилые помещения инвестору по акту приема-передачи для последующей достройки и оформления права собственности инвестора на квартиры при условии надлежащего выполнения инвестором условий договора.

Пунктами 2.1 и 2.2 договора инвестирования ответчик брал на себя обязанность осуществить строительство объекта в полном объеме в соответствие с проектом, а также обеспечить работу государственной приемочной комиссии и осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными правовыми актами. Запланированный срок передачи квартиры п.2.2 договора был установлен - январь 2008 года. Дополнительным соглашением №2 от 20.11.2009 года к
договору инвестирования №ДС-15 от 08.06.2007 года запланированный срок передачи квартиры был установлен - май 2010 года.

Как следует из материалов дела на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2010 года по делу №А-32-5890/2010-33/215 срок действия разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по пер. Северному, 1 в г.Анапа был продлен до 31.12.2011 года, что подтверждается выданным органом местного самоуправления г.-к. Анапа разРешением на строительство №RU23301000-572 от 28.12.2010 года.

Согласно справки ООО «Кворум-6» от 28.06.2011 года по состоянию на 28.06.2011 года объект, расположенный по адресу: г.Анапа, пер. Северный,1, в эксплуатацию не сдан, разРешение на ввод в эксплуатацию не выдано.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти; орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разРешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в числе указанных в п.7 ст. 55 Кодекса документов также прилагаются документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

В судебном заседании было установлено, что до настоящего времени разРешение на ввод многоквартирного жилого дома по пер. Северному, 1 в г.Анапа не получено, так как застройщик устраняет замечания, указанные Управлением государственного строительного надзора Краснодарского края, как органом, осуществляющим государственный надзор за соответствием вводимых в эксплуатацию объектов капитального строительства проектной документации, требованиям технических регламентов и иным нормам и правилам.

При этом срок действия разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по пер.
Северному, 1 в г.Анапа истекает 31.12.2011 года, в связи с чем в настоящее время разРешение на строительство является действующим, а соответственно срок ввода в эксплуатацию спорного жилого дома также не истек, в связи с чем абзац 1 пункта 2.2 договора ответчиком не нарушен, так как ввод объекта в эксплуатацию установлен в данном абзаце - в соответствии с действующими нормативными актами.

Пунктом 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разРешение на строительство выдается на срок, установленный проектом организации строительства объекта капительного строительства.

Исходя из выданного разрешения на строительного многоквартирного жилого дома №1 по пер. Северному в г.Анапа, согласно которому срок действия разрешения на строительство установлен до 31.12.2011 года, предусмотренный проектной документацией на строительство указанного многоквартирного жилого дома окончательный срок строительства, а соответственно и ввода объекта в эксплуатацию, еще не истек.

Анализ заключенного между истцом и ответчиком договора и системное толкование содержащихся в договоре условий позволяет суду сделать вывод о том, что абзац 2 пункта 2.2 договора корреспондирует с пунктом 1.2 договора. Так, в п.1.2 договора установлено обязательство застройщика передать истцу (инвестору) по акту приема-передачи для последующей достройки и оформления права собственности инвестора жилые помещения. Вместе с тем, в абзаце 2 п.2.2 договора (в ред. дополнительного соглашения от 30.11.2009 года) установлен запланированный срок передачи квартиры - май 2010 года. При этом в указанных пунктах договора не содержится указания на то, что квартира должна быть передана инвестору по акту приема-передачи уже во введенном в эксплуатацию жилом доме, что позволяет суду сделать вывод о том, что квартира может быть передана истцу по акту приема-передачи в любое
время до ввода дома в эксплуатацию с целью ускорения выполнения инвестором работ по достройке и (или) ремонту квартиры, то есть выполнения отделочных работ. Таким образом, установленный сторонами срок передачи квартиры - май 2010 года расценивается судом как срок передачи объекта строительства (его части), оплаченного инвестором, для выполнения инвестором обязательств по договору, установленных п.3.4 договора, (в течение 3-х месяцев после приема-передачи квартиры Инвестор обеспечивает выполнение всех работ по достройке квартиры, под техническим надзором застройщика).

Указанное подтверждается также содержащимися в п. 2.4 договора инвестирования условиями, согласно которых застройщик брал на себя обязательства после ввода объекта в эксплуатацию уведомить инвестора о вводе объекта в эксплуатацию, сообщив при этом фактический номер квартиры, почтовый адрес объекта, фактическую площадь и иные параметры квартиры на основании данных технической инвентаризации объекта.

Таким образом, до ввода объекта в эксплуатацию, истец вправе требовать от ответчика исполнения условий договора в части фактической передачи квартиры в установленный в п.2.2 договора срок (май 2010 года) для выполнения взятых на себя обязательств по п.3.4 договора.

В соответствии с п.7.1 заключенного между истцом и ответчиком договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств, в том числе в случае нарушения установленного п.2.2 договора срока передачи квартиры, застройщик по требованию инвестора выплачивает штраф в размере 0,001% от суммы фактически внесенных инвестором средств за каждый день просрочки, но не свыше 2% от расчетной стоимости квартиры.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что истцом было уплачено по договору инвестирования 1 260 750 рублей.

Из приведенного договора следует, что ответчик брал на себя обязательства передать квартиру истцу в срок- май 2010 года,
следовательно с 01 июня 2010 года имеет место срок просрочки обязательств, в связи с чем, с учетом позиции представителя ответчика, который признал исковые требования о взыскании с него неустойки в размере 5093,43 рублей, требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 5093,43 рублей подлежат удовлетворению.

Что касается требований истца о признании права собственности на квартиру, составляющую в натуре размер доли инвестора по договору инвестирования №ДС-15 от 08.06.2007 года, то данные требования удовлетворению не подлежат, потому как договором инвестирования конкретный срок ввода в эксплуатацию дома №1 по пер. Северному в г.Анапа сторонами установлен не был, а установленный проектной и разрешительной документацией срок строительства, а соответственно, и ввода объекта в эксплуатацию - до 31.12.2011 года, не истек, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную в доме, не введенном в эксплуатацию.

Кроме того, суд учитывает тот факт, что в п.4.1 договора инвестирования №ДС-15 от 08.06.2007 года содержится условие возникновения (приобретения) права собственности истца на квартиру - с момента государственной регистрации права собственности.

Учитывая тот факт, что установленных Федеральным законом от 29.12.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовых оснований для государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, равно как и на иные квартиры в данном доме, не имеется, суд полагает, что требования истца в данной части удовлетворению не подлежат, так как в настоящее время они являются преждевременными ввиду того, что дом в эксплуатацию не сдан, разРешение на ввод его в эксплуатацию не получено, в
связи с чем указанный объект вместе с расположенными в нем квартирами в настоящее время не имеет статуса многоквартирного жилого дома, а расположенные в нем помещения не имеют статуса квартир, в связи с чем регистрация права собственности до ввода дома в эксплуатацию невозможна, а следовательно оснований для возникновения у истца права собственности также не имеется.

В судебном заседании было установлено и не отрицалось представителем ответчика то обстоятельство, что фактически дом №1 по пер. Северному в г.Анапа окончен строительством и в настоящее время готовятся документы для сдачи его в эксплуатацию, однако из-за наличия выявленных в результате проверки Управлением государственного строительного надзора по Краснодарскому краю замечаний, дом не может быть сдан в эксплуатацию до тех пор, пока указанные замечания не будут устранены. В настоящее время застройщиком принимаются меры к устранению данных замечаний, после чего дом будет сдан в эксплуатацию.

Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что до истечения установленных проектной и разрешительной документацией сроков строительства (до 31.12.2011 года) ответчиком не нарушаются сроки ввода объекта строительства в эксплуатацию, а соответственно и сроки регистрации права собственности на объект недвижимости, в связи с чем у истца в настоящее время не имеется оснований требовать признания за ним права собственности на квартиру со ссылкой на неисполнение ответчиком условий договора по передаче квартиры в собственность.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Также в соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, по ее письменному ходатайству суд взыскивает
с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В связи с объемом, сложностью данного дела и участием представителя истца в судебных заседаниях, суд приходит к выводу о том, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, которые подтверждены договором поручения и распиской от 14 марта 2011 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое заявление Плющ *.*. к ООО «Кворум-6» об обязании исполнить заключенный договор, признании права собственности, взыскании неустойки - удовлетворить частично

Взыскать с ООО «Кворум-6» в пользу Плющ *.*. неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств в размере 5093 (пять тысяч девяносто три) рубля 43 коп.

Взыскать с ООО «Кворум-6» в пользу Плющ *.*. судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 203 (двести три) рубля 73 коп, а всего взыскать 15 203 (пятнадцать тысяч двести три) рубля 73 копейки.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение десяти дней через Анапский городской суд.

Председательствующий: