Судебная практика

Решение от 15.09.2008 №А32-8167/2008. По делу А32-8167/2008. Краснодарский край.

Арбитражный суд Краснодарского края 350063, г.Краснодар, ул.Красная,6

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Решение

15.09.2008г. Дело № А-32-8167/2008-69/100 г. Краснодар

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гладкова *.*., при ведении протокола судьёй Гладковым *.*., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Гаражно-строительного кооператива № 17

о признании действий Администрации муниципального образования г. Краснодар по одностороннему расторжению договоров аренды земель № 887 (4300008678) от 29.09.1995г. и № 23 от 12.01.1998г. незаконными,

о признании недействительным постановления главы муниципального образования г. Краснодар № 226 от 07.02.08 г.,

о признании недействительным соглашения от 15.01.2007 г.

при участии

от заявителя: Варитлов *.*.

от заинтересованного лица: Дураджи *.*.

от ООО «ОКС» Коваленко *.*.

Коваленко *.*.

от Департамента муниципальной собственности: не явился
(извещён)

Установил:

Гаражно-строительный кооператив № 17 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании действий Администрации муниципального образования г. Краснодар по одностороннему расторжению договоров аренды земель № 887 (4300008678) от 29.09.1995г. и № 23 от 12.01.1998г. незаконными, о признании недействительным постановления главы муниципального образования г. Краснодар № 226 от 07.02.08 г. а также о признании недействительным соглашения от 15.01.2007 г.

Представитель ГСК № 17 в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, считает действия администрации МО г. Краснодар, выразившиеся в одностороннем расторжении договоров аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, не основанными на нормах действующего законодательства. Оспариваемое Постановление главы муниципального образования также является незаконным ввиду нарушения прав ГСК № 17 на пользование земельными участками под объектами недвижимого имущества, принадлежащих истцу, а также изданным без учёта положений ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ. В судебном заседании заявил отказ от заявленных требований в части признания недействительным протокола № 52 заседания штаба по реконструкции центральной части муниципального образования г. Краснодар от 26.11.2007 г.

Представитель Администрация МО г. Краснодар, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку процедура расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренная гражданским законодательством, выполнена в полном объёме, права собственности на гаражи не подтверждено, в связи с чем отсутствует исключительное право
ГСК на приобретение в собственность или заключение договора аренды земельного участка занимаемого соответствующими строениями. Оспариваемое Постановление не нарушает прав заявителя, поскольку заявителем не представлено доказательств его незаконности.

Департамент МС и ГЗ, извещённый о времени и месте проведения судебного заседания, представителя не направил, в предварительном судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель ООО «ОКС» полагает, что оспариваемое Соглашение не нарушает прав ГСК № 17, поскольку не предусматривает каких-либо положений, связанных с изъятием земельного участка в пользу Общества, при этом отмечает, что гаражный кооператив расположен в пределах территории подлежащей реконструкции.

Рассмотрев заявленное ходатайство об отказе от заявленных требований в части, суд находит его подлежащим удовлетворению, как не противоречащее ст. 41, 49 АПК РФ.

В соответствии со ст.71 АПК РФ суд проверяет достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь в совокупности. Поскольку имеющийся в материалах дела объём доказательств достаточен для рассмотрения спора по существу, суд находит возможным рассмотреть дело по правилам, предусмотренным статьёй 156 АПКРФ (отсутствие надлежащим образом извещённых лиц, участвующих в деле).

Изучив материалы дела, исследовав представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, заслушав мнение заявителя, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части.

Постановлением главы администрации города Краснодара от 04.09.1995 № 1054 гаражно-строительному кооперативу № 17 в аренду предоставлен земельный участок площадью 5760
кв.м. для эксплуатации гаражей боксового типа по ул. Леваневского и Промышленной в Центральном административном округе Краснодара. Договором аренды земель несельскохозяйственного назначения от 29.09.1995 № 887, заключенного администрацией города Краснодара и ГСК № 17 (далее по тексту Договор аренды № 1054), подтверждено право аренды земельного участка площадью 6760 кв.м. по ул. Леваневского и Промышленной в Центральном административном округе Краснодара. Вид разрешённого использования земельного участка обозначен- для эксплуатации гаражей боксового типа (п.1.1 Договора). Договор аренды заключен на пять лет (п.1.2). Учитывая, что Договор заключен 29.09.1995 года, срок его действия истёк 30.09.2000 года.

Постановлением мэрии города Краснодара от 05.11.1997 г. № 2105 гаражно-строительному кооперативу № 17 в аренду на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 1030 кв.м. для строительства и эксплуатации гаражей боксового типа по ул. Леваневского в Центральном административном округе (п.2 Постановления). На основании данного постановления администрацией и ГСК № 17 заключен договора аренды земельного участка от 12.01.1998 г. № 32 (далее по тексту Договора аренды № 32), согласно которому кооперативу предоставлен земельный участок площадью 1030 кв.м. в пользование на срок до 2002 г. Поскольку ГСК № 17 пользовался земельными участками в отсутствие возражений со стороны арендодателя, данные Договоры считаются заключенными на неопределённый срок (п.2 ст.621 ГК РФ). Правила расторжения договора, заключенного на
неопределённый срок, определены ст. 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Земельный кодекс РФ, регулируя отношения, связанные с передачей земельных участков в аренду, в ст.22 указывает, что предоставление земельных участков их собственниками в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

Письмом Департамента муниципальной собственности и городских земель от 16.04.2008 г. № 7368.49, направленным в адрес руководителя ГСК № 17, сообщено, что уведомлением от 01.04.2008 г. № 3750/02-14 арендатор извещается о намерении арендодателя прекратить арендные отношения, обусловленные договором аренды земель несельскохозяйственного назначения от 29.09.1995 № 887. Из представленной в материалы дела копии письма Филиала ФГУП «Почта России» следует, что заказное письмо от 03.04.2008 г. на имя Безуглого *.*. (Председатель ГСК № 17 (л.д. 59)) вручено адресату 08.04.2008 г. Следовательно, материалами дела подтверждены обстоятельства, связанные с уведомлением ГСК № 17 о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного на неопределённый срок, который считается прекращённым с 02.07.2008 г.

Полагая, что имеет исключительно право на приобретение земельного участка в собственность, либо в аренду, истец применяет к данным правоотношениям положения ст.36 ЗК РФ.

В соответствии со ст.36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков
или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Статьи 8 (п.2), 131 (п.1), 219 ГК РФ определяют, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ч.2 ст.2 Федерального закона от 21.06.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 13.05.2008 № 66-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст.68 АПК РФ).

Следовательно, для применения правил, предусмотренных ст.36 ЗК РФ, заявителю необходимо представить доказательства, подтверждающие право собственности на здания, строения сооружения, расположенные на соответствующем земельном участке.

Поскольку истец по делу не представил доказательств, подтверждающих право собственности на строения расположенные на арендуемом земельном участке и соответственно преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, к данным правоотношениям правила, предусмотренные ст.36 ЗК РФ не применяются.

Принимая во внимание обстоятельства, согласно которым договор аренды заключен на неопределенный срок, а администрацией
муниципального образования направлено уведомление о желании прекратить арендные отношения в предусмотренные законом сроки, в действиях органа местного самоуправления в рамках сложившихся обязательственных правоотношений отсутствуют нарушения норм Гражданского кодекса.

Вместе с тем, суд принимает во внимание обстоятельства, согласно которым, земельные участки предоставлялись ГСК № 17 для строительства и эксплуатации гаражей боксового типа (п.1.1 Договора от 29.09.1995 № 887, п.1.1 Договора от 12.01.1998 № 32). Завершение строительных работ подтверждается приобщённой к материалам дела копией Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.03.2008 № RU 23306000-412-в, которое удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разРешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Однако, данный документ не подтверждает титул владения соответствующим объектом юридическим или физическим лицом (п.1 ст.55 ГрК РФ).

При этом, выдав разРешение на ввод объекта в эксплуатацию, орган местного самоуправления признаёт существование на переданном им в аренду земельном участке объектов недвижимого имущества, соответствующего виду разрешенного использования земельного участка.

В соответствии со ст.131 ГК РФ, ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.06.2008 N 108-ФЗ) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество
и сделки.

Статья 2 указанного выше федерального закона определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Регистрация права в отношении созданного объекта недвижимого имущества осуществляется на основании заявления заинтересованного лица обратившегося в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию (ст.16 Закона).

Обстоятельством, подтверждающим обращение ГСК № 17 в соответствующую государственную службу, является Расписка в получении документов на государственную регистрацию права собственности от 18.03.2008 г., т.е. по истечении 3-х дней с момента подписания Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.03.2008 № RU 23306000-412-в.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 04.04.2008 г. № 01/142/2008-305 ГСК № 17 извещено о приостановке государственной регистрации в связи с необходимостью в числе прочего, предложено представить документ, подтверждающий действие договора аренды земельного участка.

В ответ на предложение председателя ГСК № 17 от 05.04.2008 г. заключить срочный договор аренды земельного участка, департамент муниципальной собственности и городских земель М *.*. Краснодар, письмом от 16.04.2008 № 7368.49 председателю ГСК № 17 сообщает о намерении расторгнуть действующий договор аренды земельного участка и направлении по этому поводу соответствующей корреспонденции в адрес ГСК
№ 47, создавая тем самым искусственные препятствия в оформлении ГСК № 17 правоудостоверяющих документов на объекты недвижимого имущества.

Учитывая, что датой прекращения договора аренды земельного участка следует определять 02.07.2008 г., на момент обращения ГСК № 17 в ФРС, обстоятельства, связанные с легитимностью пользования и владения земельным участком, подтверждены материалами дела.

Оценивая данные обстоятельства в совокупности с действиями ГСК № 17, направленными на регистрацию права собственности на гаражные боксы, правомерность возведения которых признаётся администрацией муниципального образования, суд приходит к убеждению в том, что наличие на арендованном земельном участке объектов недвижимого имущества, факт правомерного возведения которых подтверждает арендодатель, при отсутствия доказательств, свидетельствующих о том, что соответствующие земельные участки не могут быть предоставлены в аренду в связи с изменением вида разрешённого использования, либо иных обстоятельств, исключающих возможность предоставления земельного участка в аренду лицу, имеющему преимущественное право на заключение договора аренды (ст.621 ГК РФ), не основано на нормах действующего законодательства, поскольку по смыслу положений ст.1, 22, 28, 34, 36, 65 ЗК РФ реализация предоставленных законом полномочий органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения соответствующих органов.

Пункт 6 ст.13 АПК РФ определяет, что в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением
сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона). Сходные правоотношения при данных обстоятельствах регулируются ст.36 ЗК РФ, положения которой к рассматриваемым правоотношениям применяются по аналогии, поэтому действия администрации муниципального образования г. Краснодар, направленные на расторжение договора аренды земельного участка, противоречат Земельному кодексу РФ.

Требование, касающееся признания недействительным постановления главы муниципального образования город Краснодар от 07.02.2008 № 226 «Об инвестиционном проекте» в части предоставления ООО «ОКС» земельного участка, находящегося в аренде у ГСК № 17, также подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.200 АПК РФ при рассмотрения дел об оспаривании ненормативного право акта, суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Компетенция органов местного самоуправления в части осуществления действий, связанных с реконструкцией территорий в пределах муниципального образования, вытекает из положений пп.20 п.1 ст.14, 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (в ред. от 08.11.2007 г.), п.1 ст.8 Градостроительного кодекса РФ. Исследовав текстовую редакцию оспариваемого ненормативного акта органа местного самоуправления, суд приходит к убеждению в том, что данное Постановление не может рассматриваться как документ, устанавливающий право в отношении индивидуально определённого земельного участка, поскольку его содержание разрешает общие вопросы реализации инвестиционного проекта реконструкции квартала ограниченного улицами им. Леваневского, Промышленной, Садовой, Путевой.

По сути, данным ненормативным актом органа местного самоуправления принято Решение о развитии застроенной территории. Правовая регламентация такого рода деятельности содержится в ст. 46.1-46.3 ГрК РФ, которые устанавливают особый порядок принятия решений о развитии (реконструкции) соответствующих застроенных территорий.

В соответствии с п.1 ст.46.1 ГрК РФ (в ред. от 18.12.2006 N 232-ФЗ) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Пункт 2 данной нормы определяет порядок принятия решения о развитии застроенной территории, в частности указывает, что такое Решение принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления (п.3).

На застроенной территории, в отношении которой принято Решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (п.4 ст. 46.1 ГрК РФ).

Сведений, подтверждающих наличие на территории квартала, подлежащих реконструкции многоквартирных зданий, признанных в установленном порядке аварийными, равно как и утвержденных представительным органом местного самоуправления адресных программ по сносу, реконструкции многоквартирных домов, а также несоответствие иных объектов, расположенных в пределах территории подлежащей реконструкции градостроительным регламентам, администрация МО г. Краснодар не представила.

Кроме того, в решении о развитии соответствующей территории должны быть указаны перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (п.6 ст. 46.1 ГрК РФ). Однако такого рода сведений рассматриваемый муниципальный правовой акт не содержит. При этом вывод о предстоящем сносе строений вытекает из смысла, заложенного в п.3 Постановления, в соответствии с которым ООО «ОКС» рекомендовано заключить договоры с собственниками строений, расположенных в границах реконструированного квартала, подлежащих сносу.

Таким образом, оспариваемый правовой акт главы муниципального образования город Краснодар противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ и нарушает права ГСК №17 как субъекта, осуществляющего свою деятельность в пределах территории подлежащей реконструкции.

Соглашением о сотрудничестве между администрацией МО г. Краснодар и ООО «ОКС» при реализации проектов комплексной застройки реконструкции центральной части города от 15.01.2008 г (далее по тексту Соглашение) предусмотрены права и обязанности сторон Договора при осуществлении соответствующей деятельности. Поскольку отношения, связанные с реконструкцией застроенной территории затрагивают права и охраняемые законом интересы значительного количества собственников, владельцев и пользователей соответствующего имущества, а также непосредственно влияют на охраняемые Конституцией РФ жилищные права граждан, законодатель в нормативном акте федерального уровня Определилсущественные условия, которые должны содержаться в договоре о развитии застроенной территории. Поскольку рассматриваемое соглашение имеет признаки такого договора, вне зависимости от его названия, суд приходит к выводу о квалификации Соглашения, как договора о развитии застроенной территории.

Согласно ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статья 46.2 ГрК РФ предусматривает существенные условия, которые должен содержать договор о развитии застроенной территории. Исследование в судебном заседании содержания Соглашения показало, что его текстовая редакция не соответствует требованиям градостроительного законодательства. Так в тексте Соглашения отсутствуют:

указание на площадь застроенной территории (пп.1 п.3 ст. 46.2 ГрК РФ);

перечень адресов зданий, строений сооружений подлежащих сносу (пп.1 п.3 ст. 46.2 ГрК РФ);

п.2.4.4 Соглашения предусматривает обязанность ООО «ОКС» организовать разработку проектов застройки квартала. Вместе с тем, такого рода градостроительной документации Градостроительный кодекс не предусматривает. Одним из существенных условий договора о развитии территории, приведённая норма называет проект планировки территории, а также проект межевания территории. Подготовка данной документации возлагается на инвестора, тогда как в п.2.4.3 Соглашения предусмотрено совместное участие инвестора и Администрации в подготовке землеотводной, градостроительной, технической документации в границах квартала.

Данные обстоятельства позволяют сделать вывод о несоответствии предусмотренных в нём условий положениям, закреплённым Градостроительным кодексом РФ, называющих соответствующие условия существенными.

Статья 432 ГК РФ определяет, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отсутствие существенных условий в рассмотренном Соглашении, необходимость наличия которых определяет действующее законодательство, позволяет утверждать о том, что данное Соглашение не заключено. Незаключенный договор нельзя признать ничтожным. В связи с чем в удовлетворении требований о признании Соглашения ничтожной сделкой следует отказать.

В соответствии со ст.110 АПК РФ уплата государственной пошлины относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенным требованям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 41.49, 167 – 171, 174 АПК РФ, арбитражный суд.

Решил:

Признать действия администрации муниципального образования город Краснодар по расторжению договора аренды земельного участка от 29.09.1995 № 887, договора аренды земельного участка от 12.01.1998 г. № 32 незаконными, противоречащими Земельному кодексу РФ.

Признать Постановление главы муниципального образования город Краснодар от 07.02.2008 № 226 «Об инвестиционном проекте» недействительным, противоречащим Градостроительному кодексу РФ.

Отказ от заявленных требований в части признания недействительным протокола № 52 заседания штаба по реконструкции центральной части муниципального образования г. Краснодар от 26.11.2007 г. принять, производство по делу в этой части прекратить.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с администрации МО г. Краснодар в пользу ГСК № 17, 4000 рублей возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать справку ГСК № 17 на возврат из федерального бюджета 2000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Настоящее Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия, в кассационную инстанцию в срок не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, путём подачи соответствующей жалобы через арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Гладков *.*.