Судебная практика

Постановление кассации от 23.04.2008 №А32-16945/2007. По делу А32-16945/2007. Российская Федерация.

Постановление

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-16945/2007-22/243

23 апреля 2008 г.

Вх. Ф08-1433/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Трифоновой *.*., судей Епифанова *.*. и Кухаря *.*., при участии в судебном заседании от истца – Акционерного коммерческого Сберегательного Банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) в лице Северского ОСБ № 1868 – Полозковой *.*. (доверенность от 25.12.2007), от ответчика – открытого акционерного общества «Сапфир» – Ищенко *.*. (доверенность от 02.04.2008), в отсутствие третьего лица – государственного унитарного предприятия «Краевая техническая инвентаризация», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного Банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) в
лице Северского ОСБ № 1868 на Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2007 (судья Чуприна *.*.) и Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2008 (судьи Тимченко *.*., Галлов *.*., Захарова *.*.) по делу № А32?16945/2007?22/243, Установилследующее.

Акционерный коммерческий Сберегательный Банк Российской Федерации (ОАО) в лице Северского ОСБ № 1868 (далее – банк) обратился в арбитражный суд с иском к ОАО «Сапфир» (далее – общество) о взыскании 137 764 рублей суммы понесенных затрат на устранение недостатков приобретенного по договору купли-продажи от 30.08.2006 № 31 помещения, расположенного по адресу: Северский район, пос. Ильский, ул. Ленина, 184 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП «Краевая техническая инвентаризация» (далее – предприятие).

Решением от 09.11.2007, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда от 11.01.2008, в иске отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что до заключения договора купли-продажи истцу были известны физические характеристики и ограничения в использовании спорного помещения. Выявленные отклонения характеристик перекрытий здания по данным технического паспорта БТИ от фактических характеристик не свидетельствуют о нарушении требований к техническому и качественному состоянию объекта недвижимости – магазина, не позволяющем использовать здание по назначению, определенному в договоре. В этой связи суды пришли к выводу об отсутствии оснований для применения статей 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе банк просит отменить Решение и Постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что суды необоснованно признали выявленное отсутствие конструктивного элемента спорного здания его невидимыми недостатками. Ни технический паспорт, ни отчет об оценке рыночной стоимости здания не содержат достоверной информации о материале,
из которого состоит потолочное перекрытие. Таким образом, банк был введен в заблуждение относительно качества имущества, указанного в технической документации здания, поэтому вправе требовать возмещения своих затрат на устранение недостатков в соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит Решение и Постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать. По мнению ответчика, суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы, представитель ответчика – доводы отзыва.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 30.08.2006 банк и общество заключили договор купли-продажи № 31, по которому банк приобрел в собственность здание магазина площадью 212,7 кв. м, литера А, этажность 1, находящееся по адресу: Краснодарский край, Северский район, пос. Ильский, ул. Ленина, 184. Характеристика имущества указана согласно данным регистрационного удостоверения Северского районного БТИ № 39 (пункт 1.1 договора). В пункте 1.4 предусмотрено, что техническое состояние имущества покупателю известно и претензий по данному поводу он не имеет. Стороны Установили, что невидимые недостатки имущества после его передачи не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

31 августа 2006 г. стороны подписали акт приема-передачи нежилого недвижимого имущества (л. д. 12), в котором подтвердили соответствие на момент передачи имущества его технического состояния условиям договора купли-продажи.

16 мая 2007 г. банк и ГУП «Краевая техническая инвентаризация» по Северскому району составили акт о том, что при обследовании проданного объекта установлено расхождение
между описанием конструктивного элемента здания перекрытие – железобетонные плиты, указанного в техническом паспорте БТИ, и фактическим материалом перекрытия – деревянное перекрытие по металлическим балкам. По данным технического паспорта, перекрытия здания представляют собой железобетонные плиты. Согласно акту технической экспертизы № 06-07-229, проведенной НОУ ЦПК «Строитель» в июне 2007 г., перекрытия представляют собой не железобетонные плиты, а деревянные перекрытия по металлическим балкам (л. д. 20, 27).

Истец в исковом заявлении указал, что спорное здание приобреталось с целью размещения в нем дополнительного офиса банка. Поэтому помещение должно соответствовать требованиям технической укрепленности, предусмотренным нормативными документами банка (в частности, иметь железобетонные перекрытия). Несоответствие переданного здания этим требованиям повлекло необходимость несения банком дополнительных затрат на устранение выявленных недостатков. Поэтому банк заявил требование о взыскании этих затрат, ссылаясь на наличие у него такого права в соответствии со статьей 557 и пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс)

В силу статей 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 549 Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 469 Кодекса продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях
приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Суды Установили, что согласно договору продавец обязался передать, а покупатель – принять здание магазина, характеристика которого указана в пунктах 1.1 – 2.1 договора. Из текста договора не следует цель приобретения банком спорного помещения. Доказательств извещения продавца о приобретении здания магазина для размещения в нем офиса банка истец не предоставил. Переписка сторон либо иные письменные доказательства, свидетельствующие об информированности продавца о цели приобретения здания, также отсутствуют.

Исследовав обстоятельства дела и оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что истцу передано помещение, соответствующее условиям договора. Данный вывод подтверждается актом приема-передачи здания от 31.08.2006.

Суды правомерно указали, что установленное экспертизой отклонение данных технического паспорта от фактического качества перекрытий потолка здания не влияет на возможность его использования как здания магазина, в каком качестве оно и определено в договоре купли-продажи как предмет договора.

Ссылка истца на статью 556 Кодекса, согласно которой принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, правомерно отклонена судами. Из договора следует, что объектом приобретения являлось здание магазина.

Довод истца о необходимости применения статьи 557 Кодекса в силу изложенных обстоятельств также подлежит отклонению.

Суды правильно применили нормы материального и процессуального права. Предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебных актов, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286,287,
289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2007 и Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2008 по делу № А32?16945/2007?22/243 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий *.*. Трифонова

Судьи *.*. Епифанов

*.*. Кухарь

При передаче имущества, соответствующего условиям договора купли-продажи, у покупателя не возникает право требовать соразмерного уменьшения цены при несоответствии имущества целям, для которых оно приобреталось, но о которых продавец не был поставлен в известность.