Судебная практика

Постановление кассации от 2010-03-05 №А32-19042/2009. По делу А32-19042/2009. Российская Федерация.

Постановление

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-19042/2009 5 марта 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 4 марта 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 5 марта 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко *.*., судей Мещерина *.*. и Садовникова *.*., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Универсал» - Лелюх *.*., от заинтересованного лица - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар - Самохвалова *.*., рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Универсал» на Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2009 (судья Пристяжнюк *.*.) и Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 (судьи
Захарова *.*., Золотухина *.*., Ткаченко *.*.) по делу № А32-19042/2009, Установил следующее.

ООО «Аудит-Универсал» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) о признании незаконным отказа департамента, изложенного в письме от 03.06.2009 № 13014.49, в реализации преимущественного права общества на приобретение нежилых помещений № 6, 7 (литера В) общей площадью 27 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Воровского, 172, и обязании департамента включить данные помещения в план приватизации муниципального имущества в соответствии с действующим законодательством и заключить с обществом договор на приобретение этого имущества.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2009, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009, в удовлетворении иска отказано. Суд мотивировал отказ тем, что программой приватизации муниципального имущества города Краснодара на 2009 год отчуждение из муниципальной собственности объекта, арендуемого обществом, не предусмотрено. Общество ненадлежащим образом исполняло обязанности арендатора по своевременному перечислению арендных платежей. Суд апелляционной инстанции указал на отсутствие доказательств непрерывности владения спорными помещениями и подтверждение того, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства. Избран ненадлежащий способ защиты, поскольку выбранный способ не соответствует нарушенному праву.

В кассационной жалобе общество просит отменить Решение и Постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. В обоснование своих требований заявитель указывает на непрерывность пользования помещениями. В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на неопределенный срок, следовательно, помещения № 6, 7 непрерывно находились в аренде у общества в течение двух и более лет. В подтверждение данного
довода заявитель ссылается на дополнительное соглашение от 28.07.2008 к договору аренды от 03.05.2007. Задолженность по арендной плате в настоящее время отсутствует.

В судебном заседании 26.02.2009 объявлялся перерыв до 04.03.2010 до 16 часов 30 минут.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель департамента выступил против их удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что Решение и Постановление апелляционной инстанции надлежит отменить, дело – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела, на основании договоров аренды от 28.11.2002, 28.04.2006 № 166/4, 03.05.2007 № 118/4 общество является арендатором муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Воровского, 172 (литера В), 1-й этаж, площадью 27 кв. м (т. 1, л. д. 8, 14, 17).

Срок договора аренды от 28.11.2002 согласно пункту 2.1 определен с 28.11.2002 по 25.11.2005. Договор аренды от 28.04.2006 № 166/4 заключен на срок с 12.04.2006 по 10.04.2007. Срок договора от 03.05.2007 № 118/4 установлен с 01.04.2007 по 30.03.2008.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений № 6, 7 площадью 27 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Воровского, 172 (литера В), 1-й этаж.

3 июля 2009 года департамент письмом № 13014.49 отказал обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение имущества, со ссылкой на несоблюдение требований о непрерывности нахождения имущества в аренде в течение трех и более лет (т. 1, л. д. 33).

Общество, считая незаконным отказ в предоставлении преимущественного права
выкупа муниципального имущества, обратилось в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на нее какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предмет судебной проверки и оценки, представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В случае установления названных обстоятельств арбитражный суд принимает Решение о признании ненормативного акта недействительным (часть 2 статьи 201 Кодекса).

В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об
особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (вступил в силу 05.08.2008, за исключением отдельных положений, далее - Закон) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренных частью 2 статьи 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое
имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии пунктом 5 статьи 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“» (далее – Информационное письмо № 134) при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Общество ссылается на то, что договор аренды от 03.05.2007 в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок, помещения № 6, 7 непрерывно находились в пользовании у общества на праве аренды.

Однако суды не исследовали
волю арендодателя на заключение договоров аренды на новый срок.

29 января 2009 года департамент направил обществу письмо № 1291 о заключении договора аренды на новый срок и предложил обществу представить пакет необходимых документов (т. 1, л. д. 29).

Однако 09.02.2009 департамент отозвал письмо № 129 о заключении договора аренды нежилых помещений по ул. Воровского, 172 (т. 1, л. д. 30). В тот же день департамент направил в адрес общества письмо № 2151, в котором указал, что договор аренды муниципального имущества от 03.05.2007 № 118/4 на новый срок с обществом заключаться не будет в связи с необходимостью использования спорных помещений для муниципальных нужд (т. 1, л. д. 31).

6 апреля 2009 года арендодатель направляет обществу требование об освобождении нежилых помещений по ул. Воровского, 172 и возвращении муниципального имущества собственнику (т. 1, л. д. 32).

Из названного письма следует, что департамент ранее направлял обществу дополнительные соглашения о расторжении договора аренды муниципального имущества от 03.05.2007 № 118/4 и письмо от 27.01.2009 № 1074.49 об освобождении муниципальных нежилых помещений по ул. Воровского, 172, передаче их по акту приема-передачи и сдачи ключей представителю департамента.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды не дали оценки указанным письмам, не исследовали вопрос о отсутствии воли арендодателя на продление договорных отношений с обществом, не выяснили причину отказа в заключении договора аренды. При новом рассмотрении также необходимо установить, относится ли общество к субъектам малого и среднего предпринимательства, приобщить к материалам дела письмо от 27.01.2009 № 1074.49.

Суд кассационной инстанции считает неверным вывод суда об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку исходя из части 8 статьи 4 Закона
субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статья 10 Информационного письма № 134).

Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Закона).

При таких обстоятельствах судебные акты, принятые по настоящему делу, надлежит отменить, дело – передать на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2009 и Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу № А32-19042/2009 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий *.*. Назаренко

Судьи *.*. Мещерин

*.*. Садовников