Судебная практика

Постановление кассации от 2010-03-05 №А12-12157/2009. По делу А12-12157/2009. Российская Федерация.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Правосудия, д. 2, тел. (843) 235-21-61

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

Постановление

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Казань

Дело № А12-12157/2009

05 марта 2010 года

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королевой *.*.,

судей Александрова *.*., Минеевой *.*.,

при участии:

истца – извещен, не явился,

ответчика – индивидуальный предприниматель Клевцов *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимате Ф.И.О. br>
на Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2009 (председательствующий Жевак *.*., судьи Борисова *.*., Кузьмичев *.*.)

по делу № А12-12157/2009

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дом Моды» к индивидуальному предпринимате Ф.И.О. о взыскании 1 183 203,26 руб.,

Установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дом Моды» (далее
- ООО «Дом Моды», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимате Ф.И.О. (далее - предприниматель, ответчик) задолженности по договору аренды (субаренды) нежилого помещения от 01.11.2008 № ДАДМТЦ8-0037 в сумме 1 183 203 рублей 26 копеек.

Решением от 14.09.2009 в удовлетворении заявленных истцом требований отказано в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства не может являться предметом договора аренды и признал договор аренды от 01.11.2008 № ДАДМТЦ8-0037 незаключенным.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2009 Решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт. Принят отказ ООО «Дом Моды» от иска в части взыскания с предпринимателя задолженности по договору аренды (субаренды) нежилого помещения от 01.11.2008 № ДАДМТЦ8-0037 в размере 678 601 рублей 86 копеек, производство по делу в указанной части прекращено.

Суд апелляционной инстанции взыскал с предпринимателя в пользу ООО «Дом Моды» задолженность по договору аренды (субаренды) нежилого помещения от 01.11.2008 № ДАДМТЦ8-0037 в размере 504 601 рублей 40 копеек.

Предприниматель, обжалуя Постановление суда апелляционной инстанции в кассационном порядке, просит его отменить, оставить в силе Решение суда первой инстанции.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права.

В судебном заседании 04.03.2010 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 05.03.2010 до 10 часов 30 минут.

Проверив законность обжалуемого постановления в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает Решение и Постановление подлежащими отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, собственниками общей долевой собственности незавершенного строительством
административного здания, назначение: незавершенное строительство, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Комсомольская, дом 3, являются общество с ограниченной ответственностью «Нижневолжскдорстрой» (1/2 доли) и общество с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Волд» (1/2 доли), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.10.2005 серия 34АА № 047074, от 07.02.2006 серия 34АА № 214747 соответственно.

Согласно условиям агентского договора от 15.10.2008 № 1, заключенного ООО «Дом Моды» (агент) с собственником объекта недвижимости - ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд» (принципал), принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия - от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Под юридическими и иными действиями сторон подразумеваются заключение договоров, совершение иных сделок, юридических и иных действий, предусмотренных разделом 2.1 договора, направленные на обеспечение коммерческой эксплуатации (сдача в аренду торговых площадей), а также техническое обслуживание, содержание, ремонт и инженерное обеспечение надлежащего функционирования объекта недвижимости - ТДЦ «Диамант на Комсомольской», расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Комсомольская, 3.

Между истцом и ответчиком 01.11.2008 подписан договор аренды (субаренды) № ДАДМТЦ8-0037 нежилого помещения площадью 116 кв. м (сектор С 10), расположенного на 3 этаже здания торгово-делового центра Диамант на Комсомольской» по адресу: г. Волгоград, ул. Комсомольская, д. 3.

Помещение предоставлено для торговой деятельности.

Договор заключен сроком с 01.11.2008 по 30.09.2009 (пункт 9.1 договора).

Согласно акту приема-передачи от 01.11.2008, арендатор принял нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 6.1 договора величина арендной платы составляет 147 458 рублей 04 копейки в месяц, кроме того НДС: 26 542 рублей 44 копеек, исходя из ставки аренды
1271 рублей 19 копеек, кроме того НДС: 228 рублей 81 копеек за 1 кв. м арендуемой площади. На основании пункта 6.4 договора арендатор обязан вносить арендные платежи ежемесячно предоплатой, до 20 числа месяца, предшествующего месяцу оплаты, безналичным расчетом.

На основании пункта 7.1 договора ответчик обязуется выплатить истцу обеспечительный депозит в размере 174 000,48 рублей в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора.

Арендная плата по договору за период с ноября 2008 года по май 2009 года не внесена, задолженность составляет 1 183 203 рублей 26 копеек.

Письмом от 30.04.2009 № 291 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 31.05.2009. Истец предложил ответчику передать помещение по акту приема-передачи и в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате, освободить занимаемое помещение.

Ответчик указанные в претензии требования не исполнил, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что объект незавершенного строительства не может являться объектом аренды, поскольку данный объект нельзя использовать исходя из потребительских свойств зданий и сооружений до того момента, пока объект не будет сдан в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, признав договор незаключенным.

Суд апелляционной инстанции, отменяя Решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск о взыскании арендной платы, пришел к выводу о том, что положения статьей 607, 650 219 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрет на сдачу в аренду объектов незавершенного строительства.

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции о том, что объект незавершенного строительства может являться объектом аренды в силу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации,
статьи 25 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и положений статьей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции, рассматривая заявленные требования, не дали надлежащей правовой оценки фактически сложившимся отношениям сторон по договору и не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств» суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.

Суд апелляционной инстанции, опровергая выводы суда первой инстанции о незаключенности договора, не исследовал и не дал соответствующую правовую оценку действительности заключенного договора, исходя из фактических обстоятельств дела.

Так, согласно пункту 1.2 договора помещение предоставлялось ответчику для осуществления торговой деятельности.

Пунктом 2.3.3 предусматривалось использование помещения по прямому назначению.

Вместе с тем, часть условий договора, а именно пункты 5.4, 5.8, 6.5 свидетельствуют о том, что возможность использования арендованного помещения по прямому назначению возникала у ответчика лишь после инвестирования соответствующих денежных средств, которые не компенсировались истцом и не влияли на размер арендной платы.

Таким образом, при заключении договора аренды незавершенного строительством объекта, подразумевалось осуществление арендатором инвестиций, которые не засчитывались в счет арендной платы.

Указанные обстоятельства не исследовались ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции.

Вместе с тем, согласно части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Учитывая изложенное, принятые по
делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, дать надлежащую правовую оценку договору аренды № ДАДМТЦ8-0037, исходя из фактических обстоятельств его заключения, действительной воли сторон сделки, правового положения объекта аренды, возможности его целевого использования в период взыскания арендных платежей, положений договора об инвестировании ответчиком денежных средств в завершение строительства объекта аренды на безвозмездной основе и другим существенным для правильного разрешения спора обстоятельствам дела.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

Постановил:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.09.2009 и Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2009 по делу № А12-12157/2009 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья *.*. Королева

Судьи *.*. Александров

*.*. Минеева